Immobilien Warum die Deutschen mieten statt kaufen

Zyprer und Spanier sind reicher als Deutsche. Ein Grund dafür: Hierzulande mieten viele Menschen statt zu kaufen. Das liegt an alliierten Bomben, an einer Kultur fern von "my home is my castle" - und geizigen deutschen Banken.

Von Jannis Brühl

Jetzt fühlen sich die Deutschen plötzlich arm. Die Spanier, die Malteser, ja selbst die gerade mit Mühe und Not erretteten Zyprer haben dem EZB-Bericht zufolge größeren Reichtum angehäuft. Warum? Weil in anderen Staaten der Großteil der Menschen eine eigene Immobilie besitzt, die ins Vermögen einberechnet wird.

Die Eigentümerquote in der Euro-Zone - der Anteil der Wohnungen, in denen wohnt, wer sie besitzt - liegt im Schnitt bei 60 Prozent. In Großbritannien beträgt sie 70 Prozent, in Spanien und Italien sind es 80 Prozent. In südosteuropäischen Staaten wie der Slowakei oder Rumänien gar mehr als 90 - Folge flächendeckender Privatisierungen nach dem Ende des Sozialismus.

In Deutschland stieg diese Quote zwar in den vergangenen Jahren kontinuierlich an, betrug 2010 aber immer noch nur 46 Prozent. Der Anteil der Eigentümer an der Bevölkerung ist dem EU-Statistikamt zufolge so niedrig wie in keinem anderen Land der Währungsunion.

Deutschland ist eines der wenigen Länder in Europa, die etwa einen gleich großen Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt haben. Eigentlich überraschend, gilt die eigene Immobilie doch als gute Absicherung gegen Inflation - und die fürchten die Deutschen mehr als die Bürger anderer Länder. Dies zeigt sich gerade in der Schuldenkrise: Warnungen vor der lockeren Zinspolitik der EZB kamen praktisch nur von deutschen Ökonomen und Finanzpolitikern.

Die Gründe für den hohen Anteil der Mieter in Deutschland sind historisch, kulturell und ökonomisch bedingt. Die Alliierten zerstörten im Zweiten Weltkrieg einen beträchtlichen Teil des Wohnraumes in deutschen Städten. 20 Prozent des Wohnungsbestandes in Westdeutschland waren weg, zudem strömten Flüchtlinge aus dem Osten ins Land, die alles verloren hatten. 1950 fehlten 4,5 Millionen Wohnungen. Der Staat reagierte aber nicht, indem er die Deutschen zu Eigentümern machte, sondern förderte den sozialen Wohnungsbau mit Zuschüssen, Bürgschaften und der Möglichkeit zu Abschreibungen für die Bauherren. Zudem wurde der Wohnungsmarkt hierzulande bald nach dem Krieg liberalisiert.

Investoren freuten sich: Für sie lohnte es sich in Deutschland, Geld in Mietwohnungen zu stecken. In Staaten wie Spanien fror der Staat hingegen Mieten ein, Mietverträge konnten weitervererbt werden. Das Geld floss darum in den Bau von Eigentumsimmobilien, während in Deutschland stark in Mietobjekte investiert wurde. Das merkt man den Wohnungen hierzulande an. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund sagt: "Viele Mietwohnungen in Deutschland sind qualitativ besser als Eigentumswohnungen in südlichen Ländern."

Der Wunsch, zu besitzen, ist aber auch eine Frage der nationalen Kultur. Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, sagt: "In anderen Ländern hat Wohneigentum einen anderen Stellenwert. In Deutschland ist man als Mieter zufrieden - und eher vorsichtiger, was den Hauskauf angeht." Das eigene Heim wird zum Beispiel im angelsächsischen Raum idealisiert. George W. Bush versprach, die Vereinigten Staaten zur ownership society zu machen, zu einer Gesellschaft der Eigentümer. Der Engländer sagt einfach: "My home is my castle."

Ist Mieten einfach vernünftiger?

Allerdings: Selbst wenn vielleicht mehr Deutsche eine Immobilie kaufen wollten, sei es für viele von ihnen gar nicht so einfach, an Geld für den Haus- oder Wohnungskauf zu kommen, sagt Voigtländer. "In Deutschland kaufen Haushalte der Unterschicht im Normalfall keine Immobilien. In anderen Ländern gibt es Subprime-Finanzierung." Dabei bieten Finanzfirmen auch Menschen mit niedrigen oder unregelmäßigen Einkommen Kredite an - zu hohen oder immer weiter steigenden Zinsen.

Ein riskantes Spiel. Unkontrollierte Hypothekenvergaben in den USA und Spekulation mit diesen Subprime-Hypotheken hatten 2007 die Finanzkrise ausgelöst. Deshalb lobt Mieterbund-Chef Ropertz die deutsche Vorliebe fürs Mieten: "Hohe Eigentumsquoten haben in vielen Ländern zu Verwerfungen geführt - etwa zu den Immobiliencrashs in Spanien und den USA."

Es sei doch auffällig, dass gerade wohlhabende Staaten wie Deutschland oder die Schweiz einen hohen Anteil von Mietern hätten. Mieten, das sei einfach vernünftig.

Im Gegensatz zu Subprime-Verleihern seien deutsche Banken "tendenziell eher konservativ", sagt Voigtländer. Sie forderten von Kunden meist, dass diese 20 Prozent des Kaufpreises selbst bezahlten. Hinzu kämen Nebenkosten, welche die Bank nicht finanziere. In Großbritannien kommen Immobilienkäufer dagegen mit zehn Prozent Eigenkapital durch, in den Niederlanden könnten sie sich oft sogar 110 Prozent des Kaufpreises von der Bank leihen.

Die Liebe zur Miete kostet die Deutschen. Zwar behauptet Voigtländers Wirtschaftsinstitut, dass die Deutschen Metropolen im Vergleich mit anderen europäischen Ballungszentren relativ billig sind. Die Wohnkostenbelastung - das Verhältnis von Miete zum Einkommen - beträgt in München seinen Angaben zufolge 25 Prozent, in Frankfurt, Köln und Berlin 21 Prozent. In London, Madrid, Warschau oder Rom seien es mehr als 40 Prozent. Demnach wäre es kein Wunder, dass die Menschen in diesen Ländern so schnell wie möglich ein Haus kaufen wollen.

Mieterschützer Ropertz ist da allerdings skeptisch: Er verweist darauf, dass die Bundesregierung Zahlen des Statistischen Bundesamtes nutzt (PDF). Denen zufolge geben die Deutschen im Schnitt 27 Prozent ihre Nettogehaltes für Miete und Nebenkosten aus. In den Metropolen sei das Wohnen noch deutlich teurer.