Bei Renovierungen von Mietobjekten kann vieles schieflaufen. So kommt es etwa häufig zu Verzögerungen. Kann der Mieter deswegen nicht rechtzeitig einziehen, entstehen dem Vermieter Mietausfälle. Ein Ärgernis, das auch finanziell belastend sein kann. Für Reparaturen wie Parkett abschleifen oder Bad erneuern geht schnell eine ganze Jahresmiete drauf. Kommt es dann auch noch zu unnötigen Mietausfällen, wird es für manche eng. Doch der Vermieter muss den sogenannten Mietausfallschaden nicht tragen. Er kann von der beauftragten Handwerksfirma dafür Schadenersatz verlangen.
Geregelt ist dies in Paragraf 252 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach muss für den "entgangenen Gewinn" Schadenersatz geleistet werden. Als entgangen gilt dabei "der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte". Um den Schaden geltend zu machen, muss der Vermieter nachweisen können, in welcher Höhe er die Wohnung zu dem gegebenen Zeitpunkt hätte vermieten können. Dafür braucht er nicht zwingend einen abgeschlossenen Mietvertrag vorzuzeigen. "Es reicht, wenn der Vermieter mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit darlegt, dass er üblicherweise innerhalb einer bestimmten Frist einen Mieter gehabt hätte", sagt Rechtsanwalt Michael Nack vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum.
Auch bei mangelhafter Leistung, etwa wenn nach der Reparatur die Heizung im Winter nicht richtig funktioniert, kann der Vermieter die entstandenen Mietausfälle von der beauftragten Firma verlangen. Zunächst sollte der Vermieter dem Handwerksbetrieb jedoch eine Frist setzen, sodass dieser die Möglichkeit hat, die Arbeiten fertigzustellen oder Mängel zu beseitigen. "Eine Frist von zwei Wochen ist üblich und angemessen. Je nach Auftragsvolumen ist unter Zeitdruck auch eine kürzere Frist angeraten", erläutert Nack.
Nicht immer wird der Betrieb dem Vermieter den Schaden ersetzen. Entscheidend ist auch, ob im Werksvertrag der Zeitpunkt festgehalten wurde, zu dem die Arbeiten fertig sein sollten. Wusste der Handwerker, dass es eilig ist? Wurde dies ausreichend kommuniziert? Grundsätzlich ist es ratsam, im Vertrag eine präzise Beschreibung der Leistung und einen Satz zu vereinbaren wie "Die Arbeiten sind bis zum Soundsovielten abgeschlossen", sagt Nack. Doch in der Praxis würden sich Betriebe oft gar nicht auf so eine Vereinbarung einlassen. Werden für größere Arbeiten zu kurze Fristen gesetzt, müsse der Vermieter auch damit rechnen, "dass der beauftragte Betrieb dies nicht punktgenau hinbekommt", sagt Nack.
Geht es um ästhetische Fragen, ist es schwierig, einen Mietausfallschaden geltend zu machen
Wenig Aussicht auf Erfolg haben auch Schadenersatzforderungen, wenn es um ästhetische Fragen geht. Wurde statt Eichenparkett eines aus Buche verlegt, mag dies für den Eigentümer der Wohnung ärgerlich sein, aber die Wohnung dürfte in aller Regel dennoch vermietbar sein. Dies gilt auch für den Fall, dass der Heizungskörper auf klobigen Füßen steht, obwohl eigentlich eine Wandmontage mit dezentem Erscheinungsbild vereinbart wurde. Oder wenn die Fenstergriffe aus Edelstahl in matter Ausführung angebracht wurden, obwohl die übrigen in der Wohnung eine glänzende Optik haben.
"Wenn hierüber mit dem Mieter der Wohnung keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde, wird es schwierig sein, einen Mietausfallschaden geltend zu machen", sagt Nack. Es müsse schon ein gravierender Mangel vorliegen, angesichts dessen der Vermieter nachweisen könne, dass er die Wohnung in dem Zustand nicht hätte vermieten können. Denn optische Mängel sind in der Regel noch kein Grund für eine Mietminderung. Also kann auch kein Schadenersatz verlangt werden.
Stattdessen kann der Eigentümer eine Nacherfüllung fordern oder die Vergütung mindern. In jedem Fall ist es sinnvoll, die wirtschaftlichen Risiken abzuwägen und mit dem Handwerksbetrieb eine Einigung anzustreben. "Schadenersatz käme dann in Betracht, wenn der Mieter eine Mietminderung gerade wegen der Gebrauchsbeeinträchtigung durch die verspätete Nachbesserung geltend macht", sagt Nack.
Entscheidend ist auch der Zeitpunkt der Abnahme. Rechtsanwalt Nack rät dazu, im Abnahmeprotokoll Mängel festzuhalten. "Denn sonst wird es relativ schwierig, eine Nachbesserung zu verlangen." Bei Arbeiten am Bauwerk besteht nach der Abnahme fünf Jahre Zeit, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
Sind die Mängel groß, ziehen Vermieter es jedoch manchmal vor, der Firma nach Ablauf der Nachbesserungsfrist zu kündigen. Nimmt dann eine Zweitfirma die Mängelbeseitigung vor, die die Erstfirma hätte machen müssen, aber verweigert hat, kann der Eigentümer die Mehrkosten für die Zweitfirma der Erstfirma in Rechnung stellen. Dies gelingt jedoch nicht immer. "Wurde der Erstfirma zu Unrecht gekündigt, weil etwa die Frist zu kurz gesetzt wurde oder gar kein Mangel vorliegt, schuldet der Vermieter möglicherweise trotzdem den vollen Werklohn", sagt Nack. Unter Umständen muss der Eigentümer der Wohnung dann die Kosten für beide Handwerksfirmen und den Mietausfall selbst tragen.
