Die Krise auf dem gewerblichen Immobilienmarkt dauert in den meisten Kreisstädten des Münchner Umlands an. Nur in Bad Tölz und Ebersberg blieben die Mieten für größere Läden (circa 150 Quadratmeter) in den besten Geschäftslagen zwischen Frühjahr und Herbst 2023 unverändert; in Tölz bei 25 Euro pro Quadratmeter. In den übrigen Kreisstädten gingen die Preise um 0,5 (Erding) bis 2,9 Prozent (Dachau) zurück. Das meldet die Maklervereinigung IVD Süd Ende Januar 2024.
Fast das gleiche Bild zeigt sich ebenso im Vergleich zur Vor-Pandemie-Phase Anfang 2020. Während die Ladenmieten teils in zweistelligen Prozentzahlen einbrachen, blieb das Preisniveau in Bad Tölz unverändert. Hier zahlen die Pächter für ihre Geschäftsräume in Bestlage seitdem laut IVD Süd 25 Euro pro Quadratmeter. In Ebersberg stiegen die Preise binnen Dreijahresfrist sogar um 7,3 Prozent, allerdings von niedrigerem Niveau aus (von elf auf 11,80 Euro pro Quadratmeter).
"Der Einzelhandel und das Gastgewerbe blicken auf sehr schwierige Jahre zurück", sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Eine noch immer hohe Inflation, eine gedämpfte Konsumlaune sowie die Erhöhung der Mehrwertsteuer in der Gastronomie auf wieder 19 Prozent beschäftigen Händler, Gastronomen und Hoteliers weiterhin. Im längerfristigen Vergleich seit Anfang 2020 zeigten sich die negativen Folgen der Pandemie. Die Umsätze im stationären Einzelhandel seien zwischenzeitlich massiv eingebrochen. Viele Händler hätten aufgegeben oder ihr Geschäft umstrukturieren müssen. Demgegenüber sei das Online-Geschäft im "Aufwärtsschub".
Unter den rund um die Landeshauptstadt angrenzenden Kreisstädten hat aktuell Bad Tölz die höchsten Mieten für größere Läden in Bestlage. Und damit in diesem Segment Freising abgelöst. In dieser Kommune zahlten Mieter Anfang 2020 Spitzenpreise von 30 Euro pro Quadratmeter. Aktuell sind es nur noch 23,40 Euro, also 22 Prozent weniger. Binnen drei Jahren sind dort die Ladenmieten unter den Kreisstädten am meisten eingebrochen, gefolgt von Fürstenfeldbruck (minus 14,5 Prozent von 12,40 auf 10,60 Euro) sowie Erding (minus 10,1 Prozent von 22,80 auf 20,50 Euro).
Schlechte Lage - mehr Leerstände
Noch stärker - um 31,3 Prozent - wenn auch von deutlich höherem Niveau, sind die Ladenmieten in der Landeshauptstadt München binnen drei Jahren eingebrochen. Im Frühjahr waren für große Läden in Bestlage 320 Euro pro Quadratmeter fällig. Im Herbst 2021 mussten Mieter 215, inzwischen 220 Euro pro Quadratmeter zahlen.
Für Geschäfte in schlechteren Lagen konstatiert der IVD eine schwierigere Situation. Im Vergleich zu Ladenlokalen in Bestlage gibt es demnach mehr Lehrstand. Vielfach wechselten dortige Mieter in Geschäftsräume in Vorzeigelage, wenn etwas frei werde. "Und zwar häufig zu relativ günstigen Konditionen", so der IVD Süd. Oft sei es dann besonders schwer, Ladenräume in den peripheren Lagen nachzuvermieten. Finde sich kein klassischer Einzelmieter, ziehe oft ein Dienstleistungsunternehmen zu günstigeren Konditionen ein, von Friseuren und Nagelstudios bis zu Kindertagesstätten.
Kein Vergleich mit Geretsried
Wie groß der Unterschied zwischen guter und mittelmäßiger Lage ist, zeigt der Vergleich zischen Bad Tölz und Geretsried. Dies ist zwar die mit 26 000 Einwohnern größte Stadt des Landkreises, aber "wir haben keine Spitzenlagen", sagt Volker Reeh, Mitglied im oberbayerischen Bezirksvorstand des Handelsverbands Bayern und Wirtschaftsreferent des Stadtrats. Die Gewerbemiete liege bei 12,50 Euro pro Quadratmeter, sagt Reeh. Das ist halb so viel wie in Bad Tölz. Kein Wunder, meint der Geretsrieder Wirtschaftsreferent: "Die Frequenz in der Tölzer Marktstraße ist um ein Vielfaches höher."
Für neue Läden wäre derzeit in der Geretsrieder Innenstadt rund um Karl-Lederer-Platz und Egerlandstraße ohnehin kein Platz. Alle Flächen seien vergeben, so Reeh: "Mehr geht nicht." Dass die größten Flächen von einem Verbrauchermarkt und zwei Discountern belegt sind, kommentiert Reeh so: "Ein Nahversorger in der Innenstadt ist unglaublich wichtig." Über Discounter in dieser Lage gingen allerdings die Meinungen auseinander.
Nach und nach gehe es auch dem angestammten Einzelhandel in der Innenstadt wieder besser, nachdem die Baustellen abgeschlossen sind. Man müsse bedenken, sagt Reeh, dass auf dem Karl-Lederer-Platz und in der Egerlandstraße nun sieben Jahre lang gebaut worden sei. Und nach Untersuchungen des Einzelhandelsverbands dauere "das Zurückbilden auf die normale Frequenz genauso lang wie die Sperrung".
In der Konkurrenz des stationären Handels mit dem Online-Handel bessere sich die Lage nach Corona etwas, sagt der Wirtschaftsreferent: "Es normalisiert sich einigermaßen."
