Wer in München keine Wohnung kaufen kann, mietet stattdessen eine, zieht ins Umland oder gleich in die umliegenden Städte - mit entsprechenden Folgen für Kommunen wie Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim. In einem Spezialreport des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Süd zu den genannten Städten und zur Metropolregion München hat Stephan Kippes, Geschäftsführer des Münchner IVD-Marktforschungsinstituts, den anhaltenden "fulminanten Rückgang" der Immobilienumsätze in Bayern bestätigt.
Grund dafür seien eine weiterhin "viel zu hohe" Inflationsrate, gestiegene Hypothekenzinsen und strengere Kreditvergabekriterien. Die Summe der monatlich vergebenen Wohnbaukredite an private Haushalte in Deutschland sei stark gesunken, von 32 Milliarden Euro im März 2022 bis auf knapp 12,3 Milliarden Euro im vergangenen September. "Der Tiefpunkt ist möglicherweise schon durch", zeigte sich Kippes optimistisch, zumindest lege das ein vorläufig ermittelter Wert von November 2023 über immerhin fast 13,5 Milliarden Euro nahe.
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Diese Lage wirkt sich auf die Baugenehmigungen in München aus, deren Rückgang der IVD zwischen 2021 und 2023 auf 18 Prozent prognostiziert. Zahlen für 2023 liegen bisher nicht vor. Nicht alle genehmigten Vorhaben würden zudem auch umgesetzt. Hohe Preise sorgen dem Marktforschungsleiter zufolge derzeit für einen Überhang - es gibt mehr Genehmigungen, als am Ende tatsächlich gebaut wird. Kippes sagt voraus, dass sich dieser Trend eher noch verschärfen werde. Dazu komme, dass die Baufertigstellungen zwischen 2021 und 2022 um fünf Prozent gesunken seien. Dies sorge für "relativ hohen Druck im Kessel des Wohnungsmarkts, speziell in München".
Wer also in München arbeitet, aber keine Wohnung findet, weicht in umliegende Städte aus und pendelt. Erste Anlaufstelle dafür ist Kippes zufolge Augsburg. Im Jahr 2022 fuhren 10 727 Personen von dort regelmäßig mit dem Zug nach München, etwa zehn Jahre zuvor waren es noch 7020 gewesen. Zahlen für Autofahrer liegen allerdings dem IVD Süd nicht vor. Auf dem zweiten Platz ist Ingolstadt (3336), danach folgt Rosenheim (2987). "Die Städte außen herum sind notwendig, um München auf dem Wohnungsmarkt etwas zu entlasten", sagte Kippes.
Die Makler werden ihre Objekte derzeit schwerer los
Das Angebot an günstigen Eigentumswohnungen in München ist ebenfalls rar, wenngleich eine leichte Verbesserung eingetreten ist. Während im ersten Halbjahr 2022 noch 91,7 Prozent der Wohnungen mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter gekostet hatten, ist der Vergleichswert im zweiten Halbjahr 2023 deutlich auf 68,3 Prozent gesunken. Dafür gibt es nun mehr Angebote für Wohnungen in einer Preisspanne zwischen 6000 und 7000 Euro (2023: 18,6 Prozent, 2022: 4,9 Prozent) und zwischen 5000 und 6000 Euro (2023: 8,8 Prozent, 2022: 2,1 Prozent). Noch günstigere Angebote bleiben weiterhin Mangelware und bewegen sich unterhalb der Fünf-Prozent-Marke.
Das Angebot an Wohnimmobilien zum Kauf ist im selben Zeitraum generell um 13 Prozent gestiegen. Die Makler werden ihre Objekte wohl aber schwerer los: Die Vermarktungsdauer der angebotenen Häuser und Wohnungen ist dem IVD zufolge um 65 Prozent von 8,3 auf durchschnittlich 13,7 Wochen gestiegen. Kippes betonte: "Wer nicht kauft, der mietet" - und sorgt für hohe Konkurrenz.
Das wird auch im aktuellen Spezialreport deutlich: Bei den Kaufobjekten gehe der Quadratmeterpreis leicht zurück, die Mietwohnungen in München würden dagegen tendenziell teurer - von 18,70 Euro pro Quadratmeter im Frühjahr auf 19,50 Euro im Herbst 2023. Kippes gab zudem zu bedenken, dass auch politische Unsicherheiten den Markt beeinflussten. Vielen potenziellen Käuferinnen und Käufern fehle es an klaren Rahmenbedingungen und Sicherheit.
