Es ist ein ganz normaler Vorgang, der sich gerade an der Kirchenstraße 26 in Haidhausen abspielt. Die einstige Eigentümerin des fünfgeschossigen Wohnhauses ist im Mai 2016 verstorben, die Erbengemeinschaft will das rote Eckhaus nun verkaufen - auch, so berichten die derzeitigen Mieter, um die Erbschaftssteuer begleichen zu können. Nichts Verwerfliches, nichts Anrüchiges. Das denkmalgeschützte Haus - erbaut um 1850/60 - liegt im Erhaltungssatzungsgebiet Haidhausen, was den Mietern einen gewissen Schutz vor ausufernden Mieterhöhungen garantieren sollte. Und trotzdem sitzt die eilig gegründete Mietergemeinschaft an diesem Nachmittag beisammen und bangt darum, sich auch in Zukunft das Leben und Wohnen in Haidhausen leisten zu können. Trotz gesetzlichem Milieuschutz, trotz Erhaltungssatzung. Sie wollen keine "armen Opfer" sein, wie Jörg Wizigmann, ein Mieter in dem Haus, sagt. Vielmehr wollen sie an andere Mieter appellieren, sich frühzeitig zu organisieren. Und erreichen, dass das "Instrumentarium verbessert wird", das sie schützen soll. Denn die Erhaltungssatzung kommt in Haidhausen an ihre Grenzen, wie das Beispiel an der Kirchenstraße zeigt.
An Engagement mangelt es bei der Haidhauser Mietergemeinschaft nicht. Die Mieter lassen kaum etwas unversucht, um weiter hier wohnen zu können. Sie überlegen, den Hauskauf irgendwie selbst zu finanzieren, um nicht als Spekulationsobjekt dem Münchner Wohnungsmarkt ausgeliefert zu sein. Sie kontaktieren die Stadtverwaltung und Politiker, tauschen sich mit Genossenschaften aus. Überall treffen sie "auf offene Ohren", sagt Wizigmann. Doch am Ende steht die Erkenntnis, dass "der Mieter beim Prozess des Verkaufs einfach keine Rolle spielt". Zumal sie an die entscheidende Stelle nicht herankommen. Sie schreiben dem Testamentsvollstrecker zweimal, wollen aktiv auf die Erben zugehen. Diese Briefe seien nicht beantwortet worden, sagen sie. Anfang des Jahres besichtigen erste Kaufinteressenten das Haus. Da wussten sie, dass der Verkauf direkt bevorsteht. Damals habe das Höchstgebot bei 3,85 Millionen Euro gelegen, so habe es ihm die Maklerin erzählt, berichtet Wizigmann. Laut Makler-Exposé erwirtschaftet das Haus derzeit pro Jahr Nettomieteinnahmen von etwa 73 500 Euro.
Das Haus an der Kirchenstraße ist dabei eher ein Beispiel für den Verkauf von Häusern in den 21 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten als nur ein Einzelfall. Laut Kommunalreferat gibt es dazu derzeit noch keine genauen Zahlen für 2017, im Jahr davor sind stadtweit aber insgesamt 54 Häuser in diesen besonders geschützten Gebieten verkauft worden. Eigentlich hätte die Stadt in diesen Fällen ein Vorkaufsrecht, doch unterschreibt der Käufer eine sogenannte Abwendungserklärung, wird die Stadt nicht aktiv. In dieser Erklärung verpflichtet sich der neue Eigentümer, die Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Ebenso ausgeschlossen ist eine unangemessene Modernisierung, gemeinhin als Luxussanierung bezeichnet. Verstößt der neue Eigentümer gegen diese Vereinbarung, werden "Vertragsstrafen von bis zu 75 000 Euro pro Wohnung fällig", sagt Hedwig Thomalla vom Sozialreferat, das für die Abwendungserklärungen zuständig ist. Eine Abwendungserklärung gilt maximal zehn Jahre oder so lange wie die entsprechende Erhaltungssatzung - in Haidhausen läuft die aktuelle 2021 aus.
Zwar darf ein Eigentümer nicht luxussanieren, wohl aber die Wohnungen auf einen sogenannten Münchner Standard bringen. Diese Kosten dürfen mit bis zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden. In dem Haus an der Kirchenstraße hat nicht jede Wohnung ein eigenes Bad oder Toilette, manche Mieter teilen sich daher ein Etagenklo. "Im Haus gibt es stellenweise Renovierungsstau", sagt auch Wizigmann. Alles in allem sicherlich kein Münchner Standard, sondern sicheres Potenzial für eine Mieterhöhung. Von den acht Wohnungen seien erst drei saniert. Die Miete sei derzeit noch niedrig, je nach Zustand der Wohnung zwischen fünf und zwölf Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Laut Immowelt lag die Durchschnittsmiete in Au/Haidhausen bei Neuvermietungen im Februar 2018 bei mehr als 22 Euro pro Quadratmeter. Wizigmann geht deswegen davon aus, "dass die Miete um das Doppelte steigen wird".
Das könnten sich die wenigsten im Haus leisten. Viele wohnen schon seit Jahren, manche seit Jahrzehnten im Viertel. Wenn es kein Milieu mehr gebe, müsse man es auch nicht mehr schützen, unken die Mieter. Matthias Lehmann, einer der Mieter, hofft, dass ihr Thema einmal so präsent in der Gesellschaft wird, dass "der Knoten vielleicht mal platzt". Betroffen sind schließlich potenziell alle Münchner Mieter. Es brauche ein "Umdenken im Größeren". Nur bei einem sei er sich sicher: "Wenn die Leute aus der Stadt rausmüssen, bricht doch irgendwann die ganze Logistik einer Stadt zusammen."
Weil sie trotz ihres Engagements bisher nur gegen Wände gelaufen sind, kommt Wizigmann zu einer Schlussfolgerung: "Eigentlich kann uns nur noch die Stadt retten." Gemeint ist die Politik. Er hat die Hoffnung noch nicht ganz aufgegeben, dass die Stadt das Haus doch noch selbst kauft und einer städtischen Wohnungsgenossenschaft weiterverkauft. Nach allem, was die Mieter gehört haben, müsste die Stadt sich aber bald entscheiden. Es scheint, als habe sich ein konkreter Käufer gefunden, sagen die Mieter. Nun könne die Stadt prüfen, ob sie das Haus nicht doch noch selbst erwerben will.
Die Erfahrung zeigt aber, dass das nur selten passiert. Im Jahr 2016 beispielsweise lediglich zwei Mal, wie das Kommunalreferat mitteilt. Auch weil das Vorkaufsrecht nicht das "primäre" Ziel sei, sagt Bernd Plank, Sprecher des Kommunalreferats. Eine Abwendungserklärung erreiche das Ziel des Milieuschutzes, "ohne dass die Stadt Millionen in die Hand nehmen muss". Trotzdem sagt auch er, dass die Erhaltungssatzung "ein Schwert ist, das durchaus schärfer sein könnte".
Das Sozialreferat geht noch weiter. Auch weil es beobachte, dass "trotz der konsequenten und restriktiven Anwendung aller rechtlichen Möglichkeiten" in München immer mehr Mieter aus ihren Vierteln verdrängt werden. "Die vorhandenen rechtlichen Möglichkeiten reichen nicht aus, um diese unerwünschten städtebaulichen Entwicklungen einzudämmen." Für das Sozialreferat müsse die Erhaltungssatzung weiterentwickelt werden, weg vom Milieuschutz, einem "abstrakten städtebaulichen Instrument, hin zu einem echten subjektiv schützenden Mieterschutzinstrument". Gefordert sei der Bundesgesetzgeber, da bisher "auch in Erhaltungssatzungsgebieten die Mieten nicht gedeckelt werden können".
Wie es für die Mieter an der Kirchenstraße weitergeht, weiß noch niemand. Eine Gesetzesänderung, wie sie auch die Stadt fordert, wird für sie ohnehin nichts mehr ändern - so sie denn überhaupt kommt. Sie können wohl nur darauf hoffen, dass der zukünftige Eigentümer eine ähnlich soziale Einstellung hat, wie ihre ehemalige Vermieterin. Bei dem aufgerufenen Kaufpreis und den wirtschaftlichen Zwängen ist das zumindest fraglich.