Der Immobilienmarkt in der Region glich in den vergangenen Jahren der Fahrt auf einer gut ausgebauten Autobahn: Es ging gut und mit Vollgas voran. Das tut es ausweislich jüngster Zahlen immer noch, allerdings zieht derzeit etwas Nebel auf. Und ob hinter der Nebelbank die Autobahn weitergeht, oder plötzlich nur im Landstraßen- oder vielleicht auch im Feldwegtempo gefahren werden kann, scheint offen. Erste Anzeichen für letzteres gibt es - und auch im Landkreis zeigen sie sich bereits.
Lange galt, dass das Betongold einfach immer goldener wird, also stetigen Wertzuwachs erfährt. Nun ist es aber so, dass es keine Spekulationsgewinne gibt, die sich völlig von der Realwirtschaft abkoppeln lassen: Irgendwann müssen beide wieder synchronisiert werden. Im Falle einer börsennotierten Firma ist dieser Punkt erreicht, wenn der Erlös aus dem Verkauf von neuen Aktien die Renditewünsche der alten Aktionäre nicht mehr bedienen kann und gleichzeitig das Geschäftsmodell der Firma nicht genug Gewinne abwirft, um dies zu kompensieren - Stichwort: Wirecard.
Im Falle des Betongoldes tritt dieser Effekt - wenn auch wohl deutlich milder - dann ein, wenn sich mit dem Vermieten von Wohnungen deren Kaufpreis nicht mehr in vernünftigen Zeiträumen amortisieren lässt. Was wichtig ist, denn in Bayern wohnen nur etwas mehr als 50 Prozent der Leute in einer Immobilie, die ihnen selbst gehört - im Großraum München dürften es sogar deutlich weniger sein. Was bedeutet, dass der große Rest aller Wohnungen deren Eigentümern kein Dach über dem Kopf, sondern Einkommen bringen soll. Ein Einkommen, das aber gebunden ist, an die finanzielle Leistungsfähigkeit der Konsumenten. Die zwar in den vergangenen Jahren einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete ausgegeben haben - aber dieser lässt sich nicht unendlich steigern. Ebensowenig wie der Anteil an Gut- und Besserverdienern, die dann halt jene Wohnungen übernehmen sollen, welche sich mit Durchschnittseinkommen nicht mehr bezahlen lassen.
Dass die Mieten infolgedessen im Landkreis erst einmal nur langsam gestiegen sind, ist natürlich zunächst eine gute Nachricht für die Mieter. Jedenfalls für die, die schon eine Wohnung haben. Doch am eigentlichen Problem, dass es zu wenige Wohnungen gibt, auch und gerade im Zuzugslandkreis Ebersberg, ändert sich dadurch nichts. Und wenn renditegetriebene Investoren das Geschäftsmodell zu wenig lukrativ finden, wird vielleicht noch weniger neu gebaut. Weshalb es noch dringender wird, dass etwa Genossenschaften und andere gemeinnützige Wohnbauunternehmen gestärkt werden - egal ob sich die Immobilienpreise im Autobahn- oder im Feldwegtempo entwickeln.