Gerade einmal knapp 5500 Menschen lebten in der Kreisstadt, als man dort beschloss, ein neues Wohngebiet im Südwesten auszuweisen. Das war im Jahr 1965, das Gebiet mit dem naheliegenden Namen Südwest ist längst vollständig bebaut, mittlerweile ist die Einwohnerzahl von Ebersberg gewachsen - um gut 7000 - und wird dies wohl weiter tun. Nicht zuletzt wegen des Drucks auf den Wohnungsmarkt soll nun auch das Gebiet Südwest knapp 60 Jahre nach seiner Erschließung wachsen dürfen - aber nur nach oben.
Dies hat der zuständige Ausschuss des Stadtrates nun beschlossen, ohne Gegenstimmen fasste das Gremium den Satzungsbeschluss für die Änderung des Bebauungsplanes. Diese betrifft das Gebiet zwischen der Kampenwand- und der Ringstraße bis zur Bahnlinie und umfasst mehr als 70 Grundstücke.
Zusätzliche Flächenversiegelung möchte man seitens der Stadt vermeiden
Dort gebe es bereits einige "Bauwünsche für eine Nachverdichtung", so heißt es in der Begründung für die nun beschlossene Änderung. Denn diese ist Voraussetzung dafür, dass in dem Gebiet überhaupt nachverdichtet werden darf. Die damit mögliche "Schaffung von Wohnraum in einem bestehenden Wohnquartier" trage zum einen der derzeit hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt Rechnung. Zum anderen wolle man auch eine "ressourcenschonende Siedlungsentwicklung" umsetzen, konkret "hinsichtlich eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden".
Die beiden Faktoren, welche hier eine Rolle spielen, sind die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Hinter diesen etwas sperrigen Begriffen verbirgt sich ganz einfach der Anteil der Grundstücksfläche der überbaut werden darf - das ist die GRZ - sowie das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Gebäudefläche - das ist dann die GFZ.
Laut einer neuen Prognose wohnen in 20 Jahren rund 163 000 Menschen im Landkreis Ebersberg. Das entspricht einem Plus von elf Prozent, was bayernweit für Platz drei reicht. Doch die Altersgruppen wachsen ungleichmäßig.
Im konkreten Fall bei der Siedlung Südwest gilt eine GRZ von 0,4. Das bedeutet für ein Grundstück von 100 Quadratmetern darf die Grundfläche des dort errichteten Hauses nicht mehr als 40 Quadratmeter betragen. Diesen Wert will man auch künftig beibehalten, damit, so der Text der Begründung "werden keine weiteren Flächen in Anspruch genommen beziehungsweise versiegelt".
Teilweise dürfen die Häuser in Südwest zwei zusätzliche Etagen bekommen
Im Gegenzug wird die GFZ teilweise kräftig erhöht. So beträgt diese für einige Grundstücke aktuell noch ebenfalls 0,4, für andere immerhin 0,7. Künftig soll die Obergrenze für das gesamte Gebiet südlich der Kampenwandstraße einheitlich 1,05 betragen. Bei 100 Quadratmeter Grundstücksfläche dürfen nun also 105 Quadratmeter Gebäudefläche entstehen. Damit dies möglich ist, wurde auch die Höhenbegrenzung gelockert: Statt ein oder zwei Vollgeschosse, je nach Standort, können nun überall bis zu drei Vollgeschosse gebaut werden.
Für alle, die nun ihr Haus aufstocken oder gleich komplett neu bauen wollen, gibt es aber eine weitere Vorgabe: Wie bei allen neuen Bebauungsplänen für Ebersberger Wohngebiete, greift auch in Südwest künftig eine Pflicht zum Einbau einer Photovoltaik-Anlage. Davon ausdrücklich nicht betroffen sind die aktuell dort vorhandenen Häuser - auch wenn zahlreiche von ihnen längst mit Solaranlagen belegt sind. Wer das für das eigene Haus bisher nicht getan hat, muss es auch künftig nicht tun, für alte Dächer gilt der Bestandsschutz.
Auch im Baugebiet Augrund darf erweitert werden, allerdings moderater
Die gleiche Regelung gilt auch für ein weiteres Wohngebiet im Südwesten, jenes südlich der Wettersteinstraße mit insgesamt 23 Grundstücken. Auch hier, im Baugebiet "Augrund", wurde eine Änderung des Bebauungsplanes beschlossen, der eine Nachverdichtung ermöglichen soll.
So waren in der ursprünglichen Fassung aus dem Jahr 1996 noch maximal zwei Vollgeschosse zulässig. Auf diese Festlegung wird im neuen Bebauungsplan zwar verzichtet, allerdings bleibt es bei den maximal zulässigen Wandhöhen, diese betragen, je nachdem ob es ein Einzel- oder ein Doppelhaus beziehungsweise eine Hausgruppe ist, fünf, 6,3 oder 6,7 Meter.
Die Nachverdichtung soll in diesem Fall dadurch erreicht werden, dass künftig Außentreppen, Vordächer, Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten außerhalb der Baugrenzen der Wohnhäuser gebaut werden dürfen. Auch wird keine Geschossflächenzahl festgelegt. Zusätzlicher Wohnraum bedeutet hier aber nicht unbedingt, dass auch mehr Wohnungen entstehen: Es bleibt bei einer pro Wohngebäude - dass ein bestehendes großes zugunsten mehrerer kleiner abgerissen wird, wäre aber möglich.
Auch eine Anregung seitens der Anwohner wurde noch in den Bebauungsplan aufgenommen. Entgegen einer früheren Version sind nun auch Dachgauben zulässig. Weiterhin nicht zulässig sind im Wohngebiet Augrund Heizungen, die mit Kohle oder Holz betrieben werden. Dies, so die Begründung, ergebe sich einerseits durch die angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen und Naherholungsgebiete. Außerdem gebe es wegen der Feuchtgebiete in der Umgebung oft Nebel, was in Verbindung mit Heizungsruß zu "lufthygienischer Belastung" führen könne.
