Wohnungsmarkt Acht Jahre Aufschwung

In vielen Städten Deutschlands werden Immobilien immer teurer - nur wie lange hält dieser Trend noch an? Welche Risiken es gibt, ob eine Blase platzt und was Käufer beachten sollten, erklärt der Wirtschaftsprofessor Tobias Just von der Uni Regensburg.

Interview von Norbert Hofmann

Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Die Preise steigen und steigen, und mancher fragt sich, ob das immer so weitergehen kann. Immobilienexperte Tobias Just von der "Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung" gibt vorerst noch Entwarnung.

SZ: Wie schätzen Sie das Risiko einer Preiskorrektur am deutschen Markt für Wohnimmobilien ein?

Tobias Just: Wir befinden uns jetzt seit acht Jahren in einem Aufschwung an den deutschen Wohnungsmärkten. Dies ist deutlich länger, als übliche Aufschwungphasen dauern. Ich halte zwar einen weiteren Preisanstieg für wahrscheinlich, aber er ist nicht garantiert. Immobilienmärkte unterliegen Zyklen, daran sollten wir nach acht Jahren Belebung regelmäßig denken.

Kann man schon von einer Blase sprechen?

Solange die Zinsen niedrig sind, sehen Anleger in Immobilien eine attraktive Investment-Alternative. Die daraus resultierende Nachfrage und die hohen Immobilienpreise sind meiner Ansicht nach keine spekulative Übertreibung, sondern die Folge rationaler Überlegungen. Das war im vergangenen Jahrzehnt in Ländern wie Spanien, Irland und den USA anders. Dort war es zu einer spekulativen Übertreibung gekommen, weil einfach zu viel gebaut und zu viel Fremdkapital eingesetzt wurde. Das ist in Deutschland heute - noch - nicht der Fall. Außerdem ist die deutsche Wirtschaft weiterhin sehr stabil, die Einkommen wachsen und die Arbeitslosigkeit ist sehr gering.

Dennoch ist eine Korrektur denkbar?

Wenn sich die Rahmenbedingungen und insbesondere das Zinsumfeld ändern sollten, kann es zu einer heftigen Preisreaktion kommen. Für 2018 ist das sehr unwahrscheinlich. In 2019 ist eine Preiskorrektur von bis zu zehn Prozent insbesondere in den sogenannten Top-Lagen möglich, wenn Anleger dann Gewinne mitnehmen sollten. Das gilt aber kaum für alle Teilmärkte. Eine Marktberuhigung wäre wünschenswert, damit eben keine labile Stresssituation entstehen kann. Weil die meisten Investoren bisher mit relativ viel Eigenkapital investieren, sind Verwerfungen wie in Spanien, Irland oder den USA für Deutschland selbst bei einer Preiskorrektur nicht zu erwarten.

Was raten Sie Anlegern, die ein Investment teilweise mit Fremdkapital finanzieren?

Wichtig ist heute eine möglichst langfristige Zinsbindung. Anleger sollten also nicht nur auf den möglichst niedrigen Zinssatz für fünf Jahre achten. Sinnvoller ist es, einen etwas höheren Zinssatz für eine längere Langlaufzeit von zehn oder 15 Jahren zu akzeptieren und so für Planungssicherheit zu sorgen.