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Mietrecht:Wie gehe ich mit einer Mieterhöhung um?

Auch wenn die Wohnung Eigentum des Vermieters ist, kann er die Miete nicht beliebig steigern. Welche Formalien für eine wirksame Mieterhöhung einzuhalten sind - und wann der Mieter nicht zustimmen muss.

Auf einmal liegt da das Schreiben des Vermieters im Briefkasten, das über eine anstehende Mieterhöhung im laufenden Mietvertrag informiert. Wer sich mit einer entsprechenden Ankündigung konfrontiert sieht, sollte erst einmal Ruhe bewahren und sich gut informieren.

Welche Regelungen seit 1. Juni 2015 für die Neuvermietung von Wohnungen gelten, wie die sogenannte Mietpreisbremse wirkt und in welchen Städten sie gilt, lesen Sie hier. Damit eine Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen gültig ist, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dem Deutschen Mieterbund zufolge sind viele Erhöhungen schlicht unzulässig.

Formalien

Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, muss er das schriftlich ankündigen, den Brief richtig an alle betroffenen Mieter adressieren und persönlich unterschreiben. Eine Erhöhung bezieht sich immer nur auf die Grundmiete.

Zustimmungsverfahren

Ohne Zustimmung des Mieters kann die Miete nicht erhöht werden. Er muss allerdings einwilligen, wenn der Aufschlag formal korrekt erhoben wird, und er kann dazu letztlich auch per Gerichtsentscheid gezwungen werden. Der Mieter hat nach Erhalt noch den Restmonat sowie die zwei Folgemonate Zeit, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung überhaupt zulässig ist, und kann sich dabei auch von Mietervereinen beraten lassen. Stimmt der Mieter dann nicht zu, kann wiederum der Vermieter innerhalb von drei Monaten klagen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete, also die durchschnittlichen Mietkosten für in Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen, nicht überschreiten. Die Beweislast liegt beim Vermieter. "Das Verfahren ist gesetzlich klar geregelt", sagt Dietmar Wall, Jurist beim Deutschen Mieterbund. "Eine Mieterhöhung muss auf den Mietspiegel Bezug nehmen und genau begründet werden."

Im Mietspiegel, wie es ihn mittlerweile in zahlreichen Städten gibt, finden Mieter eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Hier fließen die Daten repräsentativ ausgewählter Wohnungen in den jeweiligen Stadtvierteln ein. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel, der beispielsweise in München oder Berlin gilt. Letzterer zeichnet sich dadurch aus, dass er alle vier Jahre neu und nach wissenschaftlichen Kriterien (indem etwa die Ermittlungsmethoden dokumentiert werden) erstellt und dann von Mieter- sowie Gemeindevertretern formell anerkannt wird.

Laut Anja Franz vom Mieterverein München muss der Vermieter nicht nur auf den Mietspiegel verweisen, sondern anhand der Daten die ortsübliche Vergleichsmiete für die betroffene Wohnung ausrechnen und diese Aufstellung dem Schreiben zur Mieterhöhung beilegen. "Der Mieter muss nachvollziehen können, wie der Vermieter auf die verlangte Miete kommt, sonst ist die Erhöhung aus formalen Gründen unwirksam." Die Klage über steigende Kosten im Allgemeinen oder Auskünfte von Maklern spielen keine Rolle. Aus der Begründung muss außerdem hervorgehen, dass die derzeitige Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nicht alle Kommunen erstellen einen Mietspiegel. Gibt es für den eigenen Wohnort keinen, muss der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen oder Miet-Gutachten als Beleg anführen.

Wenn eine Staffel-, Index- oder Festmiete vereinbart wurde, ist die Vergleichsmiete unerheblich - Mieterhöhungen folgen dann einem festgelegten Muster oder sind, wie in letzterem Fall, ausgeschlossen. In stark umkämpften Wohnungsmärkten mit hohen Preissteigerungen wie München oder Hamburg können Index- oder Staffelmieten sogar von Vorteil sein - abhängig von der Einstiegsmiete. "Man weiß immerhin, was auf einen zukommt", sagt Franz.

Kappungsgrenze

Formal korrekt ist eine Mieterhöhung nur dann, wenn die Kappungsgrenze eingehalten wird: Der Aufschlag darf selbst bei vergleichsweise niedrigen Mieten nicht mehr als 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren betragen. Also auch, wenn die eigene Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter sie nicht auf einmal anpassen, sondern höchstens um 20 Prozent alle drei Jahre. Die Länder haben außerdem die Möglichkeit, die Kappungsgrenze bei Mangel an bezahlbarem Wohnraum für einen Zeitraum von fünf Jahren auf 15 Prozent zu senken. In München und Berlin gilt diese niedrigere Kappungsgrenze noch bis 2018.

Jahressperrfrist

Erhöht werden darf eine Miete erst, wenn der Mieter seit mindestens zwölf Monaten in der Wohnung wohnt beziehungsweise die vorausgegangene Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegt.

Modernisierungen

Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, um Energie zu sparen oder die Wohnqualität zu verbessern, kann er elf Prozent der Modernisierungkosten über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Der Vermieter muss mindestens drei Monate vorher die Arbeiten und die damit verbundene Mieterhöhung ankündigen. Der Mieter wiederum kann während der Modernisierungsphase die Miete mindern, sofern er in der Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist - allerdings nicht in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten. Diese BGH-Entscheidung gilt seit dem 1. Mai 2013. Gegen eine Modernisierung kann sich der Mieter kaum wehren, sie liegt in der Entscheidung des Vermieters. Eine Ausnahme bilden aber besondere Härten für die Bewohner und dazu können auch die daraus entstehenden Mietsteigerungen zählen. Betroffene sollten sich in einer Mietergemeinschaft mit möglichst vielen Hausbewohnern zusammenschließen und sich auf jeden Fall frühzeitig beraten lassen. Mietervereine oder -anwälte können in schwierigen Situationen wie diesen weiterhelfen.

Linktipp: Im Mietspiegelportal finden Sie die Mietspiegel verschiedener deutscher Städte. Bei einigen Mietspiegeln gibt es die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung online zu berechnen.

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