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Lexikon zur Baufinanzierung:Grundschuld, Hypothek und Tilgung

Grundschuld: Banken sichern ihre Immobiliendarlehen oft über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld schützt die Bank vor einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers und räumt ihr das Recht auf Auszahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück ein - in der Regel bedeutet das für den nicht zahlungsfähigen Eigentümer die Zwangsversteigerung. Im Gegensatz zur Hypothek (siehe -> Hypothek) ist die Grundschuld aber nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, sondern kann zur Absicherung beliebiger Forderungen beim gleichen Gläubiger eingesetzt werden. Daher wird die Grundschuld mittlerweile häufiger verwendet als die Hypothek.

Hypothek: Die Hypothek dient der Bank als Sicherheit. Sie zählt wie die Grundschuld zu den Grundpfandrechten und wird ins Grundbuch eingetragen. Kann der Schuldner den Forderungen der Bank nicht nachkommen, führt das in der Regel zur Zwangsversteigerung (siehe -> Grundschuld). Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und nicht für mehrere Forderungen verwendbar.

KfW-Darlehen: Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kfw) bietet zinsgünstige Kredite und fördert Bau und Kauf von Immobilien mit bis zu 50.000 Euro, sofern sie selbst genutzt werden. Zudem bezuschusst die Kfw-Gruppe energieeffizientes Bauen und energetische Sanierungen.

Konstant-Darlehen: Ein Vorausdarlehen, das an einen Bausparvertrag gebunden ist. Die Finanzierungssumme aus dem Darlehen wird sofort ausgezahlt, gleichzeitig ein Betrag in den Bausparvertrag eingezahlt. Die Rate bleibt immer gleich, sie ergibt sich aus den konstanten Darlehenszinsen und den Einzahlungen in den Bausparvertrag. Wenn der Bausparvertrag dann zugeteilt wird (siehe -> Bausparvertrag), kann der Schuldner dadurch einen Teil des Darlehens tilgen - der Restbetrag läuft als Bauspardarlehen weiter.

Kreditausfallrisiko: Die Gefahr für die Bank, dass der Darlehensnehmer seinen Kredit nicht wie vertraglich vereinbart zurückzahlen kann und die Zins- und Tilgungszahlungen teilweise oder komplett ausfallen. Das Risiko ist umso höher, je weniger Sicherheiten der Kreditnehmer vorzuweisen hat und je schlechter seine Bonität (siehe -> Bonität) ist.

Kündbares Darlehen: Der Kunde kann dieses Darlehen ohne Angabe von Gründen kündigen, meist nach einer bestimmten Laufzeit. Die Freiheit, das Darlehen vor dem Ende der Laufzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung (siehe -> Vorfälligkeitsentschädigung) ablösen zu können, erkauft sich der Schuldner durch einen Zinsaufschlag.

Nachfinanzierung: Wenn mehr Kosten anfallen als geplant und das bisherige Darlehen nicht ausreicht, gibt es die Möglichkeit zur Nachfinanzierung - zumindest wenn die Beleihungsgrenze (siehe -> Beleihungswert) noch nicht erreicht ist. Eine Verzögerung der Bauarbeiten oder falsche Kalkulationen können solch eine Aufstockung notwendig machen. Die Zinsen für nachfinanzierte Darlehen liegen allerdings meist höher als bei der bestehenden Finanzierung.

Restschuld: Der Teil des Darlehens, der am Ende der Laufzeit noch nicht zurückgezahlt ist. Für die Tilgung der Restschuld braucht der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung (siehe -> Anschlussfinanzierung). Außerdem eignet sich die Restschuld als Größe zum Vergleich verschiedener Darlehensangebote.

Sondertilgung: Die Sondertilgung entrichtet der Schuldner zusätzlich zur normalen Tilgungsleistung, so kann er sein Darlehen schneller ablösen. Bei Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz sind Sondertilgungen meist nicht möglich - es sei denn, Bank und Schuldner haben sie im Vertrag vorher vereinbart. Erklärt sich das Kreditinstitut dennoch zu einer Sondertilgung bereit, muss der Darlehensnehmer möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung (siehe -> Vorfälligkeitsentschädigung) bezahlen. Bei Darlehen mit variabler Zinshöhe sind Sondertilgungen dagegen zu 100 Prozent möglich.

Tilgung: Die regelmäßige Rückzahlung von langfristigen Schulden nennt sich Tilgung. Meist wird sie als Prozentsatz bezogen auf den Nennbetrag des Darlehens angegeben. Neben der eigentlichen Kreditsumme beinhaltet der Nennbetrag eines Darlehens alle zusätzlichen Kosten, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Die anfallenden Zinsen werden hier aber nicht mit einberechnet. Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Darlehensnehmer während dieser Zeit nur die vereinbarten Zinsen an die Bank.