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Lexikon zur Baufinanzierung:Von Annuitätendarlehen bis Zinsbindung

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Wer eine Baufinanzierung auf die Beine stellen will, sollte sich mit den Fachbegriffen der Bankensprache auskennen.

(Foto: dpa)

Beleihungswert, Annuität oder Prolongation - die Banken haben bei der Baufinanzierung ihr ganz eigenes Vokabular. Die wichtigsten Begriffe von A bis Z.

Annuitätendarlehen: Die Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, die sich aus Zinsen und Tilgungsraten zusammensetzt. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die vom Darlehensnehmer zu zahlenden Raten (die Annuitäten) während der Laufzeit konstant. Lediglich die Anteile von Zinsen und Tilgung verändern sich: Während zu Beginn der Zinsanteil größer ist, sinkt dieser mit längerer Laufzeit, und der Tilgungsanteil nimmt zu. Logisch, denn je mehr der Schuldner zurückgezahlt hat, desto weniger Zinsen fallen an.

Anschlussfinanzierung: Vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist (siehe -> Zinsbindungsfrist) des Darlehens kann der Bauherr mit der Bank neue Konditionen für die restliche Rückzahlung vereinbaren. Diese Verlängerung des Darlehens heißt Prolongation. Manchmal kann aber auch eine Umschuldung sinnvoll sein, das heißt ein Wechsel zu einer neuen Bank.

Bausparvertrag: Der Bausparvertrag kombiniert zwei verschiedene Finanzierungswege: Zuerst wird ein Teil der vereinbarten Bausparsumme in Raten angespart. Nach der Zuteilung gewährt die Bank den restlichen Betrag als Darlehen. Schon bei Abschluss des Bausparvertrags wird festgelegt, welchen Zinssatz der Bausparer für das Darlehen zahlen muss.

Beleihungswert: Der geschätzte Wert, den eine Immobilie bei einem Verkauf nicht aktuell, sondern langfristig erzielen würde. Die Bank oder ein beauftragter Gutachter ermitteln diesen Wert vor der Kreditvergabe, um sich für einen möglichen Ausfall abzusichern. Anhand des Beleihungswertes wird die Beleihungsgrenze festgesetzt - die maximale Höhe, bis zu der die Bank eine Immobilie beleiht. Im Normalfall vergibt das Kreditinstitut also nur Darlehen unterhalb der Beleihungsgrenze.

Bonität: Die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Die Bank prüft die Bonität, bevor sie ein Darlehen gewährt: Dabei geht es nicht nur um Einkommen und Vermögen des zukünftigen Schuldners, sondern auch um dessen Zahlungsmoral. Hier holt die Bank in der Regel Informationen von der Schufa ein.

Effektivzins: Im Effektivzins stellen sich die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent dar. Während der Sollzins lediglich die Höhe der Verzinsung des Darlehens angibt, werden bei der Berechnung des Effektivzins weitere Faktoren berücksichtigt, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Der Effektivzinssatz gibt so Aufschluss über die tatsächliche Gesamtbelastung für den Schuldner und ist damit oft auch eine geeignete Größe, um Angebote miteinander zu vergleichen - aber nur Angebote mit identischer Zinsfestschreibung!

Eigenkapital: Das eigene Vermögen, das der Bauherr zur Finanzierung einsetzt. Das Eigenkapital umfasst Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (sofern sie zuteilungsreif sind), Wertpapiere, unbelastete Grundstücke und auch die Eigenleistungen, sprich wenn ein Eigentümer bei Renovierung oder Neubau selbst mit anpackt. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, desto günstiger sind die Konditionen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten (siehe -> Erwerberkosten) durch das Eigenkapital zu finanzieren, gilt als optimal.

Erwerberkosten: Die Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Daher werden sie auch Kaufnebenkosten genannt: Sie setzen sich aus den Zahlungen für den Notar und das Grundbuch, der Grunderwerbssteuer und den möglichen Maklergebühren zusammen. In der Regel belaufen sich diese Ausgaben auf etwa zehn Prozent des Kaufpreises.

Fälligkeitsdarlehen: Bei einem Fälligkeitsdarlehen zahlt der Schuldner während der Laufzeit nur die Zinsen - und begleicht nach Ablauf die Schuld auf einmal. Da keine Tilgung (siehe -> Tilgung) erfolgt, muss der Darlehensnehmer in der Regel einen Tilgungsersatz bereitstellen, wie zum Beispiel einen Bausparvertrag (siehe -> Bausparvertrag) oder eine Lebensversicherung. Daraus zahlt er am Ende der Laufzeit die fällige Summe.

Forwarddarlehen: Mit diesem Darlehen können sich Bauherren die aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung (siehe -> Anschlussfinanzierung) in der Zukunft sichern - bis zu fünf Jahre im Voraus. Der Darlehensnehmer schützt sich so vor steigenden Zinsen, die Bank verlangt im Gegenzug einen Aufschlag. Wenn die Zinsen dann aber gar nicht steigen, sondern sinken, zahlt der Darlehensnehmer drauf.

Grundschuld, Hypothek und Tilgung

Grundschuld: Banken sichern ihre Immobiliendarlehen oft über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld schützt die Bank vor einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers und räumt ihr das Recht auf Auszahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück ein - in der Regel bedeutet das für den nicht zahlungsfähigen Eigentümer die Zwangsversteigerung. Im Gegensatz zur Hypothek (siehe -> Hypothek) ist die Grundschuld aber nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, sondern kann zur Absicherung beliebiger Forderungen beim gleichen Gläubiger eingesetzt werden. Daher wird die Grundschuld mittlerweile häufiger verwendet als die Hypothek.

Hypothek: Die Hypothek dient der Bank als Sicherheit. Sie zählt wie die Grundschuld zu den Grundpfandrechten und wird ins Grundbuch eingetragen. Kann der Schuldner den Forderungen der Bank nicht nachkommen, führt das in der Regel zur Zwangsversteigerung (siehe -> Grundschuld). Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und nicht für mehrere Forderungen verwendbar.

KfW-Darlehen: Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kfw) bietet zinsgünstige Kredite und fördert Bau und Kauf von Immobilien mit bis zu 50.000 Euro, sofern sie selbst genutzt werden. Zudem bezuschusst die Kfw-Gruppe energieeffizientes Bauen und energetische Sanierungen.

Konstant-Darlehen: Ein Vorausdarlehen, das an einen Bausparvertrag gebunden ist. Die Finanzierungssumme aus dem Darlehen wird sofort ausgezahlt, gleichzeitig ein Betrag in den Bausparvertrag eingezahlt. Die Rate bleibt immer gleich, sie ergibt sich aus den konstanten Darlehenszinsen und den Einzahlungen in den Bausparvertrag. Wenn der Bausparvertrag dann zugeteilt wird (siehe -> Bausparvertrag), kann der Schuldner dadurch einen Teil des Darlehens tilgen - der Restbetrag läuft als Bauspardarlehen weiter.

Kreditausfallrisiko: Die Gefahr für die Bank, dass der Darlehensnehmer seinen Kredit nicht wie vertraglich vereinbart zurückzahlen kann und die Zins- und Tilgungszahlungen teilweise oder komplett ausfallen. Das Risiko ist umso höher, je weniger Sicherheiten der Kreditnehmer vorzuweisen hat und je schlechter seine Bonität (siehe -> Bonität) ist.

Kündbares Darlehen: Der Kunde kann dieses Darlehen ohne Angabe von Gründen kündigen, meist nach einer bestimmten Laufzeit. Die Freiheit, das Darlehen vor dem Ende der Laufzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung (siehe -> Vorfälligkeitsentschädigung) ablösen zu können, erkauft sich der Schuldner durch einen Zinsaufschlag.

Nachfinanzierung: Wenn mehr Kosten anfallen als geplant und das bisherige Darlehen nicht ausreicht, gibt es die Möglichkeit zur Nachfinanzierung - zumindest wenn die Beleihungsgrenze (siehe -> Beleihungswert) noch nicht erreicht ist. Eine Verzögerung der Bauarbeiten oder falsche Kalkulationen können solch eine Aufstockung notwendig machen. Die Zinsen für nachfinanzierte Darlehen liegen allerdings meist höher als bei der bestehenden Finanzierung.

Restschuld: Der Teil des Darlehens, der am Ende der Laufzeit noch nicht zurückgezahlt ist. Für die Tilgung der Restschuld braucht der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung (siehe -> Anschlussfinanzierung). Außerdem eignet sich die Restschuld als Größe zum Vergleich verschiedener Darlehensangebote.

Sondertilgung: Die Sondertilgung entrichtet der Schuldner zusätzlich zur normalen Tilgungsleistung, so kann er sein Darlehen schneller ablösen. Bei Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz sind Sondertilgungen meist nicht möglich - es sei denn, Bank und Schuldner haben sie im Vertrag vorher vereinbart. Erklärt sich das Kreditinstitut dennoch zu einer Sondertilgung bereit, muss der Darlehensnehmer möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung (siehe -> Vorfälligkeitsentschädigung) bezahlen. Bei Darlehen mit variabler Zinshöhe sind Sondertilgungen dagegen zu 100 Prozent möglich.

Tilgung: Die regelmäßige Rückzahlung von langfristigen Schulden nennt sich Tilgung. Meist wird sie als Prozentsatz bezogen auf den Nennbetrag des Darlehens angegeben. Neben der eigentlichen Kreditsumme beinhaltet der Nennbetrag eines Darlehens alle zusätzlichen Kosten, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Die anfallenden Zinsen werden hier aber nicht mit einberechnet. Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Darlehensnehmer während dieser Zeit nur die vereinbarten Zinsen an die Bank.

Verkehrswert, Vorfälligkeit und Zinsbindung

Verkehrswert: Der Wert der Immobilie, der momentan am freien Markt erzielt werden kann.

Variables Darlehen: Bei diesem Darlehen ist der Zinssatz nicht für einen längeren Zeitraum festgelegt, sondern wird an einen Geldmarktzins gekoppelt, zum Beispiel den Euribor. Die Bank passt den variablen Zinssatz dann in regelmäßigen Abständen den Veränderungen des Geldmarktzinses zu einem bestimmten Stichtag an. Der Darlehensnehmer gewinnt auf Kosten der Sicherheit hohe Flexibilität. Er kann das Darlehen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung (siehe -> Vorfälligkeitsentschädigung) ablösen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Wer sein Darlehen außerplanmäßig vorzeitig ablöst, muss der Bank in der Regel eine hohe Entschädigung zahlen. Außer er hat einen Vorfälligkeitsschutz abgeschlossen - dann nimmt der Kunde entweder einen höheren Zinssatz oder eine Einmalgebühr in Kauf, um der Entschädigungszahlung zu entgehen. Damit der Schutz greift, müssen aber meist ganz bestimmte Gründe vorliegen, wie zum Beispiel Umzug, Scheidung oder Arbeitslosigkeit.

Wohn-Riester: Der Staat fördert den Bau oder Kauf von Immobilien, sofern sie selbst genutzt werden. Wer bereits einen Riester-Vertrag besitzt, kann bis zu 100 Prozent seines angesparten und steuerlich geförderten Vermögens für eine Immobilie verwenden. Eine Rückzahlungsverpflichtung für den entnommenen Betrag gibt es dabei nicht.

Wer noch keinen Riester-Vertrag abgeschlossen hat, kann die staatliche Förderung für eine Darlehensaufnahme nutzen. Der Schuldner erhält dann Zulagen, die direkt in das Darlehen fließen: Unabhängig vom Einkommen bekommt jeder Förderberechtigte 154 Euro jährlich. Wer bei Vertragsabschluss unter 25 Jahre alt ist, kann sich außerdem einen einmaligen Start-Bonus von 200 Euro sichern, Eltern erhalten pro Kind eine Extra-Zulage. Für Kinder, die vor 2008 geboren sind, sind es 185 Euro im Jahr; bei einem späteren Geburtsdatum sogar 300 Euro.

Die Fördergelder können entweder für einen Bausparvertrag (siehe -> Bausparvertrag), ein Annuitätendarlehen (siehe -> Annuitätendarlehen) oder einen Bauspar-Kombivertrag genutzt werden. Bei einem Kombivertrag nimmt der Schuldner ein Vorausdarlehen auf, das er anschließend nicht in Raten sondern auf einmal tilgt - mit der Summe aus dem Bausparvertrag.

Während der Sparphase sind die staatlichen Förderungen komplett steuerfrei, mit dem Renteneintritt fordert der Staat dann aber Steuern auf die geförderten Tilgungsleistungen und Zulagen ein. Der Rentner kann die Steuerschuld entweder sofort begleichen oder sie in Raten bis zum 85. Lebensjahr abzahlen.

Zinsbindungsfrist: Zeitraum, für den der Zinssatz im Darlehensvertrag festgesetzt ist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann der Schuldner den Zinssatz mit der Bank neu verhandeln oder zu einem anderen Kreditinstitut wechseln.