Die Immobilienforscher der Bundesregierung warnen überraschend deutlich, dass die Kluft zwischen Stadt und Land in Deutschland immer größer wird. In den Ballungsräumen steigen Mieten und Kaufpreise stark, aber in ländlichen Regionen drohe ein Preisverfall. So steht es im Wohnungs- und Immobilienmarktbericht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Das Institut im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) ist dem Bundesbauministerium unterstellt und berät die Bundesregierung.
Die Experten schätzen, dass bundesweit inzwischen etwas mehr als zwei Millionen Wohnungen leerstehen. 2011 waren es noch rund 1,8 Millionen. Damit steigt die Leerstand-Quote von 4,5 auf 5,1 Prozent. Bereits jetzt seien Häuser vielerorts "schwierig zu vermarkten", sagen die Forscher. Sollten noch mehr Menschen vom Land in die Ballungsräume ziehen, drohten vielen Eigentümern "gravierende finanzielle und organisatorische Probleme".
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In den Großstädten werden immer mehr Wohnungen möbliert angeboten. Die Mietpreisbremse gilt dann praktisch nicht, Vermieter können üppige Zuschläge verlangen.
Besonders groß ist das Problem in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie im Ruhrgebiet und im Saarland. In einigen ostdeutschen Kreisen wie dem Altenburger Land oder dem Vogtlandkreis stehen mehr als 15 Prozent aller Wohnungen leer. Das BBSR erwartet, dass die Quote vielerorts weiter steigen wird. Vermietern drohen dort Einnahmen wegzubrechen. "Das ist vor allem mit Blick auf den Stellenwert von Immobilien als Altersvorsorge problematisch", sagt BBSR-Direktor Harald Herrmann.
Bereits seit 2006 ziehen hierzulande deutlich mehr Menschen vom Land in Groß- und Universitätsstädte. Zudem sind in den vergangenen Jahren viel mehr Menschen aus dem Ausland nach Deutschland gekommen als erwartet. Vor allem die Ballungsräume werden von der hohen Zuwanderung profitieren, schätzt das BBSR. "Der Wohnungsneubau kann mit dem stark angewachsenen Zuzug bisher nicht mithalten", sagt Direktor Herrmann. "Das Wohnungsangebot wächst bei Weitem nicht so schnell wie die Nachfrage."
Die Folge: In den Ballungsräumen steigen die Immobilienpreise kräftig an, doch in vielen ländlichen Kreisen stagnieren sie - oder sinken sogar. Laut dem BBSR-Bericht wechselt ein Ein- oder Zweifamilienhaus auf dem Land im Schnitt für 135 000 Euro den Besitzer. In den Großstädten kostet ein Eigenheim im Schnitt 383 000 Euro. Bei Eigentumswohnungen sind die Unterschiede noch größer. In süddeutschen Hochschulstädten wie Regensburg, Erlangen, Ulm, Augsburg und Nürnberg sind Wohnungen heute mehr als 50 Prozent teurer als noch im Jahr 2009. Gleichzeitig sind die Wohnungspreise "im Großteil der Märkte" überhaupt nicht angestiegen.
Besonders deutlich wird die Kluft zwischen Stadt und Land bei den Kaufpreisen für Grundstücke. Wer ein Haus bauen will, kann in einigen ostdeutschen Landkreisen entsprechendes Bauland für nur zehn Euro pro Quadratmeter kaufen. In Düsseldorf kosten Baugrundstücke dagegen 700 Euro, in München gar 1200 Euro pro Quadratmeter. Die Folge des teuren Baulands: In den Großstädten werden vor allem teure Eigentumswohnungen gebaut, die teuer vermietet werden - wenn überhaupt.
Was die Forscher der Politik empfehlen
In den Ballungsräumen fordert das BBSR deshalb eine "große Kraftanstrengung" der Politik, der Investoren und der Zivilgesellschaft, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. "Viele wohnungswirtschaftliche Akteure und Investoren sind zwar bereit zu investieren", sagt Herrmann. "Sie scheitern aber, weil nicht genügend Bauland verfügbar ist." Die Forscher empfehlen den Städten, strategisch neue Wohngebiete auszuweisen. Sie heben Großstädte wie Berlin oder München hervor, die Bauland nicht zum höchsten Preis, sondern nach dem besten Konzept vergeben. So kommen auch städtische Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften zum Zug, die vor allem bezahlbare Mietwohnungen bauen. Zudem können Städte einen Mindestanteil von Sozialwohnungen vorschreiben, wenn sie Bauland verkaufen.
Zudem empfiehlt das BBSR der Politik, mittelgroße Städte auf dem Land "gezielt zu unterstützen". Nur wenn diese regionalen Zentren weiterhin Arbeitsplätze bieten und ihr Umland versorgen, könnte die Abwanderung aus den ländlichen Kreisen abgebremst werden.
