Jahresbericht Studie zum Münchner Immobilienmarkt: In allen Bereichen explodieren die Preise

SZ-Grafik; Quelle: Gutachterausschuss München

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  • Der Gutachterausschuss der Stadt hat einen Jahresbericht über den Münchner Immobilienmarkt vorgelegt.
  • Demnach wurden hier 12,9 Milliarden Euro im vergangenen Jahr umgesetzt.
  • Sowohl bei Wohnungen, Bauland als auch im Gewerbesektor sind die Preise stark gestiegen.
Von Anna Hoben

Da wären zum Beispiel: eine Villa in Oberföhring, 900 Quadratmeter Wohnfläche, für 19 Millionen Euro. Eine Doppelhaushälfte in Bogenhausen für 6,4 Millionen Euro. Ein Reiheneckhaus, 400 Quadratmeter Wohnfläche, für fünf Millionen Euro oder eine Eigentumswohnung, 335 Quadratmeter Wohnfläche, für 8,4 Millionen Euro. Nein, das sind keine Fantasiepreise. Diese Preise haben reale Menschen in München im vergangenen Jahr für reale Immobilien bezahlt.

Was ist zu solchen Preisen zu sagen? Das Wort Wahnsinn lässt sich nicht steigern, und so ist immer wieder dieser eine Satz zu hören bei der Vorstellung einer neuen Immobilienmarktstudie: "Der Wahnsinn geht weiter." So kommentiert Kommunalreferent Axel Markwardt den jüngsten Jahresbericht des Gutachterausschusses der Stadt. Für den Bericht hat das Gremium sämtliche Kaufverträge ausgewertet, die im Jahr 2016 in München geschlossen wurden. Das Ergebnis gibt einen Überblick über das Immobiliengeschehen in der Stadt. Die Beispiele oben sind natürlich Extrembeispiele. Aber sie zeigen, wohin die Preisentwicklung geht. "Sie macht uns große Sorgen", sagt Markwardt. Für eine Blase gebe es derzeit keine Anzeichen.

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12,9 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr auf dem teuersten Immobilienmarkt der Republik umgesetzt. Das sind etwa drei Prozent mehr als im Vorjahr - ein neuer Rekord. Die Hälfte davon entfiel auf bebaute Grundstücke - ohne den Eigentumswohnungsmarkt, der 36 Prozent des Umsatzvolumens ausmachte.

Ob sich ein Objekt in durchschnittlicher oder in guter Wohnlage befindet, spielte beim Kauf kaum eine Rolle. "Es gibt bei beiden Lagen eine klare Tendenz", erläutert Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses. Nämlich: steigend. Im Durchschnitt kostete eine 75 Quadratmeter große Wohnung in durchschnittlicher Lage 515 000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von etwa 6900 Euro entspricht. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage mussten Käufer gar 590 000 Euro bezahlen (rund 7400 Euro pro Quadratmeter). Bei den Wohnlagen unterscheidet der Gutachterausschuss vier Kategorien; der Mietspiegel hingegen führt sechs Kategorien auf. Auch bei wiederverkauften Eigentumswohnungen haben die Preise deutlich angezogen: um zehn Prozent. 75 Quadratmeter in durchschnittlicher Wohnlage (ohne Denkmalschutz) waren für rund 385 000 Euro zu haben, in guter Wohnlage wurden 465 00 Euro fällig.

Doch nicht nur bei Wohnungen, auch beim Bauland werden Rekordpreise erzielt, zugleich wechseln Jahr für Jahr weniger Grundstücke den Besitzer. Insgesamt ist Bauland im Vergleich zu 2015 um 16 Prozent teurer geworden; Grundstücke, auf denen Eigentumswohnungen entstehen, verteuerten sich sogar um 31 Prozent. Eine neues, freistehendes Einfamilienhaus kostete zwischen einer und 1,9 Millionen, eine neue Doppelhaushälfte rund eine Million, ein neues Reiheneckhaus 890 000 Euro.

Extrem gestiegen sind die Preise auch im Gewerbesektor. Als Beispiel nennt Fittkau die Parkstadt Schwabing. Mit der Ansiedlung der Deutschland-Zentrale von Microsoft hätten sich dort die Bodenrichtwerte, die nur alle zwei Jahre ermittelt werden, um bis zu 110 Prozent erhöht. Ein Gewerbegrundstück kann dort also doppelt so teuer sein wie noch im Jahr 2014.

Dem Gutachterausschuss der Stadt gehören 30 Fachleute an, neben meist freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung sind das Vertreter des Finanzamtes und der Planungsbehörde, Projektentwickler, Bauträger und Makler.

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