Haus kaufen Welche Nebenkosten fallen nach dem Erwerb der Immobilie an?

Reparaturen, Hausgeld, Versicherungen - die eigene Immobilie kann über die Jahre einiges kosten. Oft übersehen Eigentümer beim Kauf, was sie da noch alles erwartet. Ein Überblick.

Von Julia Halbig

Haus- und Wohnungseigentümer müssen bedenken: Auch wenn sie ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, entstehen monatliche Kosten.

(Foto: iStockphoto)

Am Anfang steht der Kaufpreis, doch bei dem alleine bleibt es nicht. Immobilienkäufer müssen mit einer ganzen Reihe von einmalig oder regelmäßig anfallenden Kosten kalkulieren.

Wer die Dienste eines Maklers genutzt hat, muss zusätzlich die Provision zahlen. Für alle im Inland gekauften Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Gesamtkaufpreises. Hinzu kommen Gebühren für den Notar und die Grundbuch-Eintragung. Nicht zu unterschätzen sind zudem die Kosten für den Umzug.

Beim Kauf eines Altbaus können Sanierungskosten anfallen. Das Ausmaß und die Höhe der Reparaturen sollten unbedingt vor dem Kauf ermittelt werden, empfiehlt Alexander Wiech vom Verein Haus & Grund. Bei einem Neubau können Pflasterarbeiten und die Gartenbepflanzung schnell ins Geld gehen.

Auch Straßenreinigung, Müllentsorgung und Entwässerung müssen bezahlt werden. Wer sich einen Überblick über die regelmäßig anfallenden Kosten verschaffen möchte, sollte in die Betriebskostenverordnung schauen. Unter Paragraph 2 gibt es eine relativ umfassende Aufstellung. Eigenheimbesitzer kommen dafür selbst auf, Vermieter dagegen können einen Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Über die Nebenkosten hinaus hat der Wohnungseigentümer noch weitere monatliche Kosten zu tragen. In einer kleineren Eigentümergemeinschaft gibt es die Möglichkeit, selbst einen der Eigentümer zum Verwalter zu bestimmen. Größere Eigentümergemeinschaften bestellen in der Regel einen externen Verwalter, der sich zum Beispiel um die Heizkostenabrechnung und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus oder Liftanlage kümmert. Dafür fällt je nach Wohnungsgröße monatlich sogenanntes Haus- oder Wohngeld an.

Zusätzlich müssen Haus- und Wohnungsbesitzer jährlich Grundsteuer entrichten. Sie wird nach einem komplizierten Rechenverfahren ermittelt. Dafür setzt das Finanzamt zuerst einen Einheitswert fest, der dem Wert der Immobilie zum 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern und zum 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern entspricht. Bei allen später errichteten Gebäuden wird der Wert auf dieses Datum zurückgerechnet. Der Einheitswert liegt deshalb meist deutlich niedriger als der tatsächliche Wert einer Immobilie. Diesen Einheitswert multipliziert man mit einer Steuermesszahl, die zwischen 2,6 und 10,0 Promille liegt. Maßgeblich dafür ist, um welchen Immobilientyp es sich handelt und ob das Objekt in den alten oder neuen Bundesländern liegt.

Das Ergebnis der Berechnung ist der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Er wird mit einem Hebesatz multipliziert, der sich von Gemeinde zu Gemeinde anders gestaltet. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich schon vor dem Immobilienkauf über die Höhe des Hebesatzes zu informieren. In den bayerischen Gemeinden lag der durchschnittliche Hebesatz 2015 zum Beispiel bei 386 Prozent, in Berlin dagegen bei 810 Prozent. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 50 000 Euro würden in Bayern im Schnitt rund 500 Euro Grundsteuer fällig, in Berlin etwa 1000 Euro.

Außerdem sollte der Eigentümer auch für Schadensfälle finanziell vorsorgen und einige Versicherungen abschließen. Unverzichtbar sind eine Wohngebäudeversicherung, Elementarschaden-Police und Privathaftpflicht für Eigenheimbesitzer bzw. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bei vermieteten Objekten. Darüber hinaus sollten Eigentümer, die ihre Immobilie noch abbezahlen, über eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung nachdenken. Auch eine Hausratversicherung kann unter Umständen sinnvoll sein.

Über die Jahre kommen zudem Kosten für Instandhaltung, Modernisierungen und Reparaturen auf den Besitzer zu. Wer vermietet, kann unter Einhaltung bestimmter Auflagen und Fristen die Kosten für eine Modernisierung durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Auf jeden Fall sollten Eigentümer Rücklagen für Reparaturen bilden.