Immobilien Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf auf mich zu?

Das Haus ist gefunden, der Vertrag unterschrieben - doch neben dem Kaufpreis fallen noch viele weitere Ausgaben an. Das führt oft zu einem bösen Erwachen.

Von Pia Ratzesberger

Wer eine Baufinanzierung auf die Beine stellen will, muss viel rechnen. Reicht das Geld, um den Kredit zu tilgen, Zinsen zu bezahlen und sogar noch für Umbau oder Renovierung? Ein Ausgabeposten wird dabei oft unterschätzt: Die sogenannten Erwerberkosten machen zusätzlich in etwa zehn Prozent des Kaufpreises aus.

Zu den Erwerberkosten zählt zum Beispiel die Bezahlung des Notars. Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden, ein Besuch beim Notar ist unumgänglich. Falls die Immobilie mit Hilfe einer Bank finanziert wird, verlangt das Kreditinstitut meist eine Grundschuld. Der Notar veranlasst, dass sie ins Grundbuch eingetragen wird. Für Notar und die Eintragung müssen Immobilienkäufer zusammen mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einer Immobilie mit einem Preis von 200.000 Euro sind das immerhin 3.000 Euro.

Seit 2006 bestimmen die Bundesländer selbst, wie hoch die Grunderwerbssteuer in ihrem Land angesetzt wird. In Bayern beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage, in Schleswig-Holstein fünf Prozent - ab 2014 wird sie dort sogar auf 6,5 Prozent steigen. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der sogenannte Wert der Gegenleistung, das heißt in den meisten Fällen der Kaufpreis. Bei dem fiktiven Kaufpreis von 200.000 Euro wären in Bayern also 7.000 Euro an Steuern fällig, in Schleswig-Holstein momentan sogar 10.000 Euro.

Doch nicht nur die Grunderwerbssteuer variiert innerhalb Deutschlands, auch die Maklergebühren fallen in den Bundesländern unterschiedlich aus. Bayern gehört zu den Ländern mit der niedrigsten Maklercourtage: 3,57 Prozent des notariellen Kaufpreises muss man an den Makler abtreten, inklusive Mehrwertsteuer. In Berlin ist es mehr als das Doppelte, hier zahlen Immobilienkäufer 7,14 Prozent an Maklergebühren.

Zusätzlich müssen die Haus- oder Wohnungsbesitzer später pro Jahr eine Grundsteuer entrichten. Dafür setzt das Finanzamt zuerst einen Einheitswert fest, der dem Wert der Immobilie zum 1. Januar 1964 entspricht. Bei allen später errichteten Gebäuden wird der Wert auf dieses Datum zurückgerechnet. Diesen Einheitswert multipliziert man mit einer Steuermesszahl, die je nach Grundstücksgruppe zwischen 2,6 und 3,5 Promille liegt. Das Ergebnis der Berechnung ist der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von 200.000 Euro läge dieser zum Beispiel bei 520 Euro. Anschließend wird der Steuermessbetrag mit einem Hebesatz multipliziert, der sich von Gemeinde zu Gemeinde anders gestaltet. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich schon vor dem Immobilienkauf über die Höhe des Hebesatzes zu informieren. In den bayerischen Gemeinden lag der durchschnittliche Hebesatz 2011 zum Beispiel bei 380 Prozent, in Berlin dagegen bei 810 Prozent. Bei dem Einfamilienhaus im Wert von 200.000 Euro würden in Bayern daher durchschnittlich 1.976 Euro Grundsteuer fällig werden, in Berlin 4.212 Euro.

Fazit: Mit der Bezahlung des Notars in Höhe von 3.000 Euro, 7.000 Euro Grunderwerbssteuer, 7.140 Euro Maklergebühren und 1.976 Euro Grundsteuer hat ein Käufer eines Einfamilienhauses in Bayern nach unserem Rechenbespiel also insgesamt 19.116 Euro zusätzlich zum Kaufpreis von 200.000 Euro zu bezahlen. Schnell reizen solche Folge - und Nebenkosten das Budget aus, wenn sie vorher nicht mit einkalkuliert werden.