Auszug aus der Mietwohnung Was kommt bei der Renovierung auf mich zu?

Im Mietvertrag steht, welche Renovierungsarbeiten der Mieter vor dem Auszug durchführen muss. Doch viele Klauseln sind rechtlich unwirksam. In diesen Fällen kann der Mieter das Renovieren dem Vermieter überlassen.

Von Sabrina Ebitsch

Die neue Wohnung wartet, aber auch in der alten gibt es noch einiges zu erledigen - von der Organisation des Umzugs einmal abgesehen. Der Mietvertrag muss gekündigt und vielleicht ein Nachmieter gesucht werden; die Wohnung muss renoviert und an den Vermieter übergeben werden. Und auch die Kaution, die bei Einzug gezahlt wurde, steht noch aus.

Welche Renovierungen und Schönheitsreparaturen vor dem Auszug erledigt werden sollten, ist im Mietvertrag geregelt. Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich während der Wohnzeit abgenutzt hat und mit einfachen Mitteln wieder in Schuss bringen lässt - also tapezieren, Wände streichen, Löcher zuspachteln, Heizungen sowie Türen und Fenster von innen streichen.

Doch Vorsicht: Nicht alle diesbezüglichen Klauseln sind wirksam formuliert. Mieter können solche Verträge zwar unterschreiben, daran halten müssen sie sich beim Auszug aber nicht. Im Gegenteil: Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln, muss der Vermieter laut Gesetz selbst renovieren. Er kann weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen (BGH Az: VIII ZR 118/07 und VIII ZR 181/07).

Diese Renovierungsklauseln sind unwirksam:

  • Mieter sind nicht dazu verpflichtet, beim Auszug die Wohnung komplett auf Vordermann zu bringen. Eine solche Vorschrift im Mietvertrag ist ungültig, weil immer nach Einzelsituation zu entscheiden ist. Wer nach einem halben Jahr wegen des Jobs die Stadt verlässt, wird in der Wohnung kaum die Gebrauchsspuren und die Abnutzung verursacht haben, die die üblichen Renovierungsarbeiten rechtfertigen.
  • Unzulässig sind starre Klauseln, die etwa Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen vorschreiben. Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Küche und Bad alle drei 3 Jahre renoviert werden müssen, Wohn- und Schlafräume alle vier bis fünf Jahre sowie Fenster, Türen und Heizkörper alle sechs Jahre, können Sie diese Vorgaben ignorieren.
  • Ebenfalls unzulässig sind schwammige Klauseln, die keine genauen Angaben zu den vom Mieter zu erbringenden Leistungen machen - wenn es beispielsweise heißt, man müsse die Wohnung "wie überlassen" oder "in vertragsgemäßen Zustand" übergeben.
  • Dasselbe gilt für starre Quotenklauseln zu anteiligen Kosten, die die Mieter bezahlen sollen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Unwirksam sind laut BGH Klauseln (BGH Az: VIII ZR 52/06), die etwa einen Kostenanteil von 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern. Unzulässig sind auch unverständliche Quotenregelungen (BGH Az:VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06), zum Beispiel: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."
  • Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann. Bestimmungen, in welchen allein der Vermieter den Malerbetrieb bestimmt, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 285/12).
  • In manchen Mietverträgen werden Mieter verpflichtet, bei Auszug alle Tapeten abzukratzen sowie Türen und Fenster auch von außen zu streichen. Um solche Klauseln brauchen Mieter sich nicht zu kümmern, sie sind unwirksam. Auch für Balkon und Keller und für alle größeren Reparaturen wie Maurer- oder Klempnerarbeiten ist der Vermieter zuständig.
  • Während der Mietzeit können Mieter selbst bestimmen, welche Farbe ihre Wände haben. Vor der Rückgabe aber müssen bunt gestrichene Wände wieder in neutralen Farben gestrichen werden, auch wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Dies hat der BGH im November 2013 so entschieden (Az.: VIII ZR 416/12). Das heißt nicht unbedingt, dass die Wände weiß gestrichen werden müssen. Um dem Vermieter die Weitervermietung nicht zu erschweren, kann dieser aber verlangen, dass beim Auszug in "dezenten" oder "neutralen" Farben gestrichen wird.
  • Auch wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben hat, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig (BGH-Entscheidung im März 2015, AZ. VII ZR 185/14 u.a.). In diesem Fall müssen Mieter weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen.

Hat der Mieter trotz unwirksamer Klauseln bereits renoviert, muss der Vermieter für die Kosten der versehentlich geleisteten Schönheitsreparaturen aufkommen. Falls der Mieter die Renovierung selbst in Angriff genommen hat, muss ihm der Vermieter einen angemessenen Ersatz für seine Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis bieten.

Einbauten entfernen und mitnehmen

Auch wenn der Mieter bei der Renovierung um viele vermeintliche Pflichten herumkommt, kann er dennoch nicht einfach packen und gehen. Mieter sind verpflichtet, alle von ihnen veranlassten Einbauten zu entfernen und mitzunehmen, was sie in der Wohnung installiert haben - vom Badezimmerregal bis zur Einbauküche. Natürlich können Mieter versuchen, sich mit ihrem Vermieter auf den Verbleib zu einigen. Aber wenn dieser darauf besteht, dass der eigens gelegte Laminatboden wieder entfernt wird, muss der Mieter dem nachkommen.

Linktipp: Auf test.de finden Sie eine Übersicht, welche Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen in Mietverträgen wirksam sind und welche nicht.