Verdichtung Wo Platz für Millionen Wohnungen wäre

Gerade in großen Städten wie Berlin ist Wohnraum knapp. Ungenutzte Flächen bieten viel Potenzial.

(Foto: Paul Zinken/dpa)
  • Einer Studie zufolge könnte mehr als eine Million Wohnungen entstehen, ohne dass dafür neues Bauland nötig wäre.
  • Demnach könnte man auf etlichen Supermärkten und Parkhäusern weitere Etagen aufsatteln oder leer stehende Bürogebäude nutzen.
  • Baulich sei das jedoch nicht immer ohne Weiteres möglich, heißt es von der Bundesarchitektenkammer.
Von Michael Kläsgen und Jasmin Siebert, Berlin

In Hamburg haben sie einen Spielplatz auf dem Dach eines Parkhauses gebaut, in Stuttgart eine Kita über dem Aldi platziert und in Freiburg eine Kirche in 42 Wohnungen umgewandelt. Städte, in denen die Wohnungsnot besonders groß ist, haben gelernt, bebaute Flächen unkonventionell zu nutzen. Einer am Mittwoch veröffentlichten Studie der Technischen Universität Darmstadt und des Pestel-Instituts Hannover zufolge könnten 1,2 Millionen Wohnungen entstehen, wenn auf Supermärkten und Parkhäusern weitere Etagen aufgesattelt oder leer stehende Bürogebäude umgenutzt würden. Das wären sogar 170 000 Wohnungen mehr als Ende 2018 fehlten. Die Wohnungsnot wäre so schnell gelindert, ohne dass grüne Fläche angetastet werden müsste, heißt es in der in Berlin vorgestellten Studie, die im Auftrag von 16 Verbänden und Organisationen erstellt wurde.

Über Büros wären demnach 560 000 Wohnungen möglich, in leer stehenden Büros 350 000, Dächer von eingeschossigen Lebensmittelmärkten böten Platz für 400 000 Einheiten, Parkhäuser für zusätzliche 20 000 Wohnungen. Das größte Potenzial bergen allerdings Wohngebäude aus den 1950er bis 1990er Jahren. Mit zusätzlichen Stockwerken könnten dort bis zu 1,5 Millionen Wohneinheiten entstehen, behaupten die Verfasser der Studie.

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Die Rede ist von jeweils etwa 75 Quadratmeter großen Wohnungen. Und das sei noch "konservativ gerechnet", sagt Karsten Tichelmann, Fachbereichsleiter Tragentwicklung und Bauphysik am Pestel-Institut. Um zu demonstrieren, wo sich überall Wohnungen schaffen und zugleich "Narben im Stadtbild" korrigieren ließen, zeigte Tichelmann Fotos: von Tankstellen und grauen Parkhäusern sowie Discountern mit riesigen, halb leeren Parkplätzen, die inmitten von Hochhäusern wie ein Fremdkörper wirken.

Es sei "Luxus", derart "kostbare Flächen freizuhalten", ätzt Tichelmann. Für die Studie sichteten seine Mitarbeiter Luftbilder von 34 Städten und identifizierten 22 275 eingeschossige Supermärkte. Selbst wenn nur ein Drittel von ihnen aufgestockt würden, ließen sich die genannten 400 000 Wohnungen gewinnen. Davon sind die Discounter und Supermarktbetreiber derzeit noch weit entfernt. Aber sie haben die Marktlücke erkannt, Aldi Nord baut derzeit 2000 Mietwohnungen in Berlin, Aldi Süd vermietet vollmöblierte Studenten-Wohnungen in Tübingen und Lidl baut in München.

Das hat gleiche mehrere Vorteile für die Konzerne: "Die Lebensmittler rücken so wieder näher an den Verbraucher ran", sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung in München. Einst bauten sie ihre "Flachmänner" vor allem an Ausfallstraßen der Städte, jetzt kehren sie im Zuge der Reurbanisierung wieder zurück. Und sie sichern sich so ihren Standort. "Dieses Grundstück kann dann nicht mehr von einem Wettbewerber belegt werden", erklärt Stumpf.

Architekten äußern Bedenken

Oben wohnen, unten einkaufen oder parken: Die Städte sind daran interessiert, weil günstiges Bauland eine Seltenheit ist. Oft ist zwar das Geld da, Kredite sind noch immer günstig, aber es fehlen die Flächen. Allein in Berlin hat Tichelmann bei eingeschossigen Lebensmittelmärkten ein Potenzial von 22 000 bis 38 000 Wohnungen ausgemacht. Einfach oben etwas draufsetzen, geht aber auch nicht.

"Die Discounter wird man nicht überbauen können", sagt Paul Lichtenthäler, Referatsleiter der Bundesarchitektenkammer. Zum einen seien die Gebäude dafür nicht ausgelegt, zum anderen aber nutze man das Grundstück mit dem oft großen Parkplatz dann auch nicht optimal aus. Doch natürlich sei es gut, wenn diese "hässlichen Wunden der Stadt" verschwänden. "Im Prinzip muss man abreißen und von vorne anfangen", sagt Lichtenthäler - mit Tiefgaragen und Einfahrten für Lieferwagen, damit es morgens nicht zu laut werde.

Das Planungsrecht müsse flexibler werden, Baugenehmigungen schneller erteilt werden, fordern auch die Bauverbände, die die Studie in Auftrag gegeben haben. Denn es ist ja schon so, dass Supermärkte und Parkhäuser oft sehr attraktiv mitten in der Stadt liegen. Tankstellen und Autostellplätze könnten überflüssig werden, sagt Tichelmann, weil immer weniger Menschen in der Stadt ein Auto besäßen. Nur 20 Prozent der Kunden führen mit dem Auto zum Supermarkt, es bräuchte oft nicht so einen großen Parkplatz.

Der Bau-Dachverband fordert mehr finanzielle Anreize für private Investoren

In Parkhäusern sieht der Studienleiter deswegen ebenfalls Potenzial. Sie seien wegen ihrer großen Tiefe weniger für Wohnungen, aber gut für Bildungs- oder Freizeiteinrichtungen geeignet. So wurde in Münster ein Parkhaus in ein Wohn- und Geschäftshaus mit Fahrradgarage umgewandelt. In Nürnberg baute man einen Kindergarten auf eine Parkgarage und in Köln verringerte man die Anzahl der Parkplätze von 450 auf 250 und sattelte stattdessen zwei Wohnetagen oben drauf.

Verdichtung ist ein Schlagwort, das oft negativ konnotiert ist, Anwohner protestieren häufig, wenn Gebäude in ihrer Nachbarschaft aufgestockt werden sollen. Die Akzeptanz könne durch transparente Planung und Einbeziehung der Quartiersbewohner gesteigert werden, sagt Ingeborg Esser, die Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Um das Wohnraumpotenzial ohne zusätzliches Bauland ausschöpfen zu können, fordert der Bau-Dachverband bessere politische Rahmenbedingungen, allem voran: mehr finanzielle Anreize. Private Investoren, die flächenschonend bauen, sollten durch eine erhöhte Abschreibung begünstigt werden, kommunale und genossenschaftliche Unternehmen mit einer Investitionszulage von 15 Prozent gefördert werden und Förderprogramme Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden beachten. Wichtig wäre auch, die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnungen zu erleichtern, sagte Ingeborg Esser.

Gehören die Discount-Flachmänner also der Vergangenheit an? Nein, meint man bei Lidl. Filialen mit Wohnungen oben drüber seien nicht überall eine gute Lösung. "Auf dem Land, in kleineren Städten und am Stadtrand benötigen wir eingeschossige Filialen mit großzügigen und kundenfreundlichen Parkflächen."

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