Geldanlage Der riskante Traum vom Eigenheim

Als Geldanlage ist eine Immobilie nicht immer die beste Wahl.

(Foto: Jens Büttner/dpa)
  • In kleineren Städten und auf dem Land sind Immobilien noch erschwinglich, die Zinsen für Kredite sind niedrig. Ein Immobilienkauf kann sich also lohnen.
  • Doch ein Immobilienkauf birgt derzeit auch einige Risiken, als Geldanlage können beispielsweise Wertpapiere sinnvoller sein.
Von Felicitas Wilke

Für Normalverdiener ist es längst unrealistisch, sich das Reihenhaus in München für 900 000 Euro zu kaufen. In kleineren Städten und auf dem Land hingegen gibt es noch erschwingliche Immobilien - und obendrein noch immer historisch niedrige Kreditzinsen. Allerdings gehen Anleger mit der eigenen Immobilie immer auch Wagnisse ein. Eine Gegenüberstellung von Risiken, Vorteilen und Alternativen.

Die Risiken

Angehende Immobilienbesitzer können sich weiterhin zu historisch niedrigen Zinsen Geld bei der Bank leihen. Auch über längere Laufzeiten von 20 Jahren sind Zinssätze von weniger als zwei Prozent pro Jahr realistisch. Riskant wird es, wenn danach noch nicht die gesamte Summe abbezahlt ist und es eine Nachfinanzierung braucht. Denn niemand kann vorhersagen, wie hoch die Zinsbelastung in Zukunft sein wird. Eine lange Kreditlaufzeit und möglichst viele Eigenmittel können dieses Risiko schmälern. Experten empfehlen mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus den Betrag für die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler und Notar.

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Um die monatliche Rate auch in finanziell schwierigeren Zeiten stemmen zu können, sollten Verbraucher sie nicht zu hoch ansetzen. "Sie sollte die bisherige Miete nicht zu sehr übersteigen", sagt die Honorarberaterin Stefanie Kühn aus Grafing bei München. Stattdessen empfiehlt sie, Sondertilgungen zu vereinbaren und zu tätigen, wenn mal mehr Geld übrig bleibt.

Kauft sich ein Paar gemeinsam eine Immobilie, gibt es ein anderes Risiko: die Trennung. Weil nur selten ein Partner in der Lage ist, den anderen auszuzahlen, muss das Haus oder die Wohnung oft verkauft werden. Hier besteht das Risiko, dass sich die Lage am Immobilienmarkt in der Zwischenzeit verändert hat und die Hausbesitzer nicht mehr so viel für ihr Wohneigentum bekommen wie sie bezahlt haben. Zudem kann beim Verkauf der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn sie noch nicht abbezahlt war.

Die Vorteile

Wer sich für das eigene Haus verschuldet hat, muss jeden Monat die Tilgungsrate und die Zinsen abstottern. In diesem Sparzwang sieht Honorarberaterin Kühn einen Vorteil der Immobilie als Altersvorsorge. "Würde man nur Miete zahlen und zusätzlich jeden Monat etwas Geld zur Seite legen, wäre die Verlockung größer, die Sparrate auch mal auszusetzen", sagt sie. Hat man eine Immobilie gekauft, in der man jeden Morgen aufwacht und sich mit der Familie umgibt, wisse man hingegen, wofür man spare. Es sind deshalb vor allem emotionale Gründe, die Kühn zufolge für den Kauf einer Immobilie sprechen: "Das Wohlgefühl der eigenen vier Wände lässt sich nicht bepreisen", sagt sie.

Thomas Beutler, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Saarland, warnt genau aus diesem Grund davor, die selbst genutzte Wohnung oder das Haus als Geldanlage zu betrachten. Gerade weil sie mit Emotionen verbunden sei, würde es vielen Menschen schwer fallen, die Immobilie mal eben zu verkaufen, nur weil sie im Wert gestiegen ist, meint Beutler. Er verweist aber auf einen anderen Vorteil: Wer in der eigenen Immobilie lebt, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Eine Alternative

Um fürs Alter vorzusorgen, braucht es nicht zwingend eine eigene Immobilie. Wer sich gegen das eigene Haus entscheidet, zahlt weiterhin Miete und kann den zusätzlichen Betrag, der sonst in die Tilgung geflossen wäre, sparen oder investieren - zum Beispiel breit gestreut in ETFs, die bestimmte Aktienindizes nachbilden und die Anleger auf diese Weise am Auf und Ab an den Börsen teilhaben lassen. Über die vergangenen 150 Jahre hinweg erzielten Immobilien in Deutschland pro Jahr im Durchschnitt zwar eine etwas höhere Rendite als Aktien: Bei den Immobilien waren es 7,9 Prozent, bei den Aktien ein Prozent weniger. Allerdings hat das Wertpapierdepot einen großen Vorteil, vor allem für Paare: Scheitert die Beziehung, muss niemand den anderen auszahlen oder eine Immobilie unter Wert verkauft werden. Beide Partner können von Beginn an getrennte Depots besparen oder das Gemeinschaftsdepot im Trennungsfall splitten.

Umgekehrt gehen Verbraucher auch Risiken ein, wenn sie in Aktien investieren. Denn die satten Wertzuwächse sind Durchschnittswerte. Wer in einem schlechten Jahr mit negativen Renditen panisch seine Aktien verkauft, macht schlimmstenfalls sogar ein Verlustgeschäft. Das Risiko sinkt erst, wenn Anleger bereit sind, langfristig zu investieren und zwischenzeitliche Verluste zu ertragen. "Einen ETF zu kaufen ist leicht, ihn auch in schwierigen Zeiten zu halten, ist schwieriger", sagt Verbraucherschützer Beutler.

Ob es sinnvoll ist, sich für eine Immobilie zu verschulden, hängt letztlich von vielen Faktoren ab: wie sicher die eigenen Jobs sind, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass man noch mal umziehen wird oder für welche Laufzeit man sich ein günstiges Darlehen sichern kann. Eine weitere Alternative kann es sein, sich eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten. Das hat den Vorteil, dass man sie wohl eher gewinnbringend verkaufen würde - und wahrscheinlich nicht, wie im eigenen Haus, die teure Designer-Küche einbauen wird. In einigen Finanz-Blogs wird eine selbst genutzte Immobilie deshalb auch als Lifestyle-Entscheidung bezeichnet. So weit würde Finanzexpertin Kühn allerdings nicht gehen. "Ein Schloss in der Pampa ist eine reine Lifestyle-Entscheidung. Aber ein Haus oder eine Wohnung in guter Lage ist mehr als das."

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