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Baulandreform:Bodenlose Preise

Institute stellen Herbstgutachten vor

Im Vergleich zu den Bodenpreisen haben sich die Baukosten langsamer erhöht.

(Foto: dpa)

Die Mietkosten explodieren. Das liegt auch am zögerlichen Staat. Es braucht eine Jahrhundertreform, wie sie Hans-Jochen Vogel fordert.

Es gibt skurrile und wunderliche Zahlen. Zu ihnen gehört die Zahl der Meter, die man täglich mit seinen Fingern auf dem Smartphone zurücklegt. Ein Hersteller hat das neulich ermittelt: Deutsche Finger wischen und scrollen jeden Tag 173 Meter, das ist die Länge von mehr als eineinhalb Fußballfeldern. Diese unentwegte Wischerei wischt über eine Zahl hinweg, die nicht nur skurril und wunderlich, sondern unglaublich, irrwitzig, astronomisch und politisch hochgefährlich ist: Die Preise für das Bauland in Deutschland sind seit 1962 bundesweit um 2300 Prozent und in München seit 1950 um 39 400 Prozent gestiegen.

Gäbe es eine Steigerung des Wortes unglaublich: Diese Zahlen verdienten es. In alten Zeiten hat es Aufstände und Revolutionen gegeben, wenn die Brotpreise und die Bierpreise um ein paar Knöpfe gestiegen sind; nichts dergleichen heute bei den Baulandpreisen, nicht einmal Revolu- tiönchen, nicht einmal Demonstratiönchen. Die gigantische Steigerung der Baulandpreise wird hingenommen wie ein unabwendbares Schicksal. Sie hat zwar in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder zu Befremden und zu ein paar Parteitagsbeschlüssen geführt, aber nie zu großer Aufregung.

Dabei ist es die aberwitzige Entwicklung der Baulandpreise, die ganz wesentlich schuld ist an der gewaltigen Steigerung der Wohnungsmietkosten in Deutschland - die mit Mietpreisbremsen, Mietendeckeln und Volksbegehren bisher ziemlich vergeblich bekämpft wird. Die Mieten steigen und steigen, bald die Hälfte der Haushalte müssen mehr als 30 Prozent des Einkommens und oft noch weit mehr fürs Wohnen ausgeben. Für immer mehr Angehörige auch der Mittelschicht wird ein angemessenes Wohnen unbezahlbar. Die Wohnkosten sind ein Armutsrisiko. Über eine Million Haushalte haben heute nach Abzug der Mietkosten weniger Geld zum Leben als mit Hartz IV.

Vor ziemlich genau 60 Jahren wurde das berühmte Godesberger Programm der SPD beschlossen: Es postuliert das Recht auf "eine menschenwürdige Wohnung", die "sozialen Schutz genießen" muss und "nicht privatem Gewinnstreben überlassen werden" darf. "Die Bodenspekulation ist zu unterbinden", heißt es dort, und "Ungerechtfertigte Gewinne aus Bodenverkäufen sind abzuschöpfen". Das ist nicht sozialistische Poetik, das ist geltendes Recht, so steht es auch in diversen Landesverfassungen. Und das Bundesverfassungsgericht hat schon 1967 dargelegt, dass "die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist", es verbietet, "seine Nutzung dem Spiel der freien Kräfte" zu überlassen. Eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwinge dazu, "die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zu Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern". Das heißt: Notfalls könnte man auch enteignen.

Der Staat schöpft den Reichtum der Grundbesitzer nicht ab. Er investiert, der Besitzer kassiert

Passiert ist - nichts. Der Profiteur genießt und schweigt. Zu diesen Profiteuren gehören die großen Grundbesitzer und die Immobiliengesellschaften. Sie verdienen sich nicht nur goldene Nasen, sondern auch goldene Ohren. Am Abend des 20. Juni 1991, als der Bundestag nach spannender Debatte für den Umzug "in die alte Reichshauptstadt Berlin" stimmte, verteuerte sich der Boden dort um 100 Milliarden Euro. Der Staat hat den zugeflogenen Reichtum der Grundstücksbesitzer nicht abgeschöpft. Und so ist es auch bei vielen Erschließungsaufwendungen des Staats - der Staat investiert, der Grundstücksbesitzer kassiert. Es ist nicht sein Verdienst, dass der Staat Grundstücke zu Bauland erklärt, dass er auf Ackerboden S-Bahn-Strecken und Flugplätze baut.

Es sind immer wieder Zahlen aus München, die besonders spektakulär sind. Aber sie gelten ähnlich auch für die anderen Boomstädte in Deutschland - für Frankfurt, Berlin, Hamburg, Düsseldorf: Von den Kosten eines Wohnungsbaus entfielen im Jahr 1962 auf die Grundstückskosten acht Prozent, auf die Baukosten 92 Prozent. Heute betragen die Grundstücksanteile in München 79 Prozent und die Baukosten 21 Prozent. Diese Zahlen darf man nicht wegwischen. Sie führen zur Wurzel der Mietensteigerungen.

Hans-Jochen Vogel, 94 Jahre alt, hat soeben ein kleines Buch publiziert, 80 Seiten, in dem er diese unheilvollen Entwicklungen erbittert anprangert. Vogel war zwölf Jahre lang Münchner Oberbürgermeister, er war Bundesminister für Bauwesen und Städtebau, er war SPD-Vorsitzender. Sein Büchlein ist sein politisches Testament. Er fordert darin "Mehr Gerechtigkeit!", so der Titel; er schildert seine jahrzehntelangen, aber überwiegend vergeblichen Bemühungen, eine soziale Bodenordnung in Deutschland zu schaffen, und übt auch einige Selbstkritik: In seinen Funktionen in der SPD hätte er sich, beklagt er, für "neuerliche Schritte" seiner Partei einsetzen sollen.

Vogel schaut mit Begeisterung nach Wien und nach Basel, wo die Mieten sozial bemessen sind - weil die Kommunen dort Grundstücke nicht verkaufen, sondern kaufen und dort dann günstige Mietwohnungen errichtet haben: In Wien gehören ein Viertel aller Wohnungen der Gemeinde, und fast 15 Prozent gehören gemeinnützigen Bauvereinigungen. Von solchen Zahlen können deutsche Städte nur träumen. Sie haben in den Nullerjahren, vom neoliberalen Zeitgeist getrieben, Hunderttausende Wohnungen und kommunale Wohnbaugesellschaften an private Investoren verkauft. Privatisierung war das gefährliche Zauberwort.

Was ist zu tun? Erstens: Baugrundstücke dürfen von der öffentlichen Hand nicht mehr verkauft werden; sie müssen rückgekauft und bei Bedarf enteignet werden. Zweitens: Sie dürfen, wenn überhaupt, nur unter Auflagen und nur noch im Erbbaurecht vergeben werden. Drittens: Es braucht eine große Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus. Viertens: Die astronomischen Steigerungen des Bodenwertes müssen durch Steuern abgeschöpft werden. Fünftens: Die Grundsteuer, die nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts derzeit neu konzipiert wird, muss so konzipiert werden, dass sie den gemeinwohlverträglichen Wohnungsbau fördert. Das alles gehört zu einer Bodenreform. Sie ist nicht sozialistisches Experiment. Sie ist demokratische Notwendigkeit.

Kolumne von Heribert Prantl

Heribert Prantl ist seit 1. März 2019 Kolumnist und ständiger Autor der Süddeutschen Zeitung. Zuvor leitete er das Ressort Meinung sowie die Innenpolitik und war Mitglied der Chefredaktion. Alle seine Kolumnen finden Sie hier.