Eigentlich war und ist das klassische Metier der Unternehmen Rathgeber und Meiller der Maschinenbau und die Entwicklung von Aufbauten für Nutzfahrzeuge. Doch nachdem die Produktion auf dem firmeneigenen Gelände zwischen der Bahnlinie und der Untermenzinger und Allacher Straße in Moosach zunehmend auf den südöstlichen Teil des Geländes konzentriert worden war, sind sie auch in den Bau von Wohnungen eingestiegen. Wohnungen, die sie in ihrer eigenen Hand behalten wollen und von einer eigens gegründeten Gesellschaft verwalten lassen.
Auf nahezu sieben frei gewordenen Hektar des insgesamt zwanzig Hektar großen Grundstücks entwickeln und realisieren die Rathgeber AG zu drei Viertel und die F. X. Meiller Gelände-GmbH & Co. KG zu einem Viertel südlich des Memminger Platzes derzeit zirka 600 Wohnungen und ein Boardinghaus mit 150 Zimmern auf acht Baufeldern in 14 Gebäuden. Mit eingeplant sind Gastronomie, zwei Kindertageseinrichtungen mit je zwei Kindergarten- und -krippengruppen, Gewerbe am Memminger Platz sowie zwei öffentliche Parks. Mehr als 200 Millionen Euro fließen laut Andreas Ferstl, Projektleiter und Vorstand der Rathgeber AG, allein in Planung und Bau, rechnet man das Grundstück hinzu, seien es mehr als 330 Millionen Euro Investitionsvolumen.
In keiner anderen deutschen Stadt ist Wohnen so teuer wie in München. Was bedeutet das für die Menschen? Und wie reagiert die Politik auf das drängendste Problem der Metropole?
Und die Wohnungen werden nicht dem Spekulationsmarkt preisgegeben. Sie verbleiben als Mietwohnungen im Eigentum von Rathgeber und Meiller, letzteres ein bis in die sechste Generation geführtes Unternehmen zweier Familien. Als Bauherren hätten sie den Anspruch, auch noch für die nächsten Generationen der Enkel und Urenkel etwas zu schaffen, was sich auch in der Auswahl nachhaltiger Materialien und der Qualität niederschlage, erläutert Ferstl. 100 externe Beteiligte und 200 ausführende Firmen seien an dem Projekt namens "Meiller-Gärten" beteiligt. Mit Steidle Architekten, Hilmer Sattler Architekten, Hierl Architekten, Baumschlager Eberle und prpm gäben fünf Architekturbüros den Baugebieten jeweils ihre individuelle Prägung, die übergeordnet dennoch zusammenpasse und als Einheit identifizierbar sei.
Völlig untypisch für München, wo sich oft schon gegen weitaus kleinere Bauvorhaben sofort Proteste regen oder Bürgerinitiativen gegründet werden, verläuft die Entstehung eines der größten privaten Mietwohnbauprojekte in der Stadt nach außen hin so gut wie geräuschlos. Gut, ein Anwohner der Untermenzinger Straße hatte sich kürzlich wegen des angeblich nicht schallabsorbierenden Bauzauns an den Bezirksausschuss gewandt. Doch sonst sind auch Armin Ziegler (SPD), Vorsitzender des Unterausschusses "Bau, Umwelt und Wirtschaft" im Gremium, keine Beschwerden oder Einwände bekannt. "Vielleicht setzt sich langsam der Gedanke durch, dass wir Mietwohnungen brauchen und auch in dieser Masse." Die Stadtviertelvertreter selbst werteten das Vorhaben als "sehr positiv", sagt Ziegler. "Das war immer ein ganz wichtiges Thema, weil hier jemand investiert, der Mietwohnungen zur Verfügung stellt. Wir sind so froh, dass so viele in Moosach entstehen", sagt Ziegler.
"Kalte Füße" habe man einzig bei der Schulversorgung. Die Grundschule am Amphionpark sei bereits siebenzügig, und als Fußweg für die Kinder dorthin böten sich nur die schmale Unterführung unter der S-Bahn an und - "da zucke ich zusammen - die Allacher Straße", sagt Ziegler. Weswegen die Überlegung aufgetaucht sei, dass Rathgeber eventuell auch eine Schule auf dem Grundstücksteil nordwestlich des Toom- und Rewe-Markts bauen könnte, "wenn die Stadt nichts hinkriegt", so Ziegler.
Vieles ist möglich auf dem Gelände
Für Ferstl ist das letztlich aber nur "eine sehr, sehr vage Idee und nicht besonders realistisch". Eine von vielen Ideen, was mit den betriebsbedingt noch notwendigen Flächen beim neuen Verwaltungsgebäude passieren könnte. Für die bessere Alternative hält Ferstl die Grundschule an der Haldenbergerstraße. Die Stadt wolle auf besagten Flächen weiterhin Gewerbe haben, deshalb sei es auch politisch schwierig, dort etwas anderes hinzubekommen.
Die Gesellschafter hätten auch gerne auf einer der Flächen ein ganzes Gebäude nur für kulturelle Nutzung. "Aber ein Kulturangebot sollte zentraler liegen", meint Ferstl. Weswegen eine kulturelle Nutzung eher Thema für die alte Rathgeber-Villa am Memminger Platz sei. Für eine Bühne böte sie keine größere Fläche, aber eine Kombination aus Restaurant und Kleinkunst sei zu überlegen. Und wenn nicht in der Villa, dann vielleicht im Baufeld nebenan. "Es gibt noch so viele Optionen", sagt Ferstl.
Die ersten 115 Ein- bis Vierzimmerwohnungen entlang der Bahnlinie, darunter 96 nach dem München-Modell mit tragbaren Mieten für mittlere Einkommen und Familien, sollen bereits zum Jahreswechsel bezugsfertig sein. 70 der geförderten Wohnungen können nach den dafür geltenden Kriterien auch als Werkswohnungen vergeben werden. Mit einer Besonderheit: Fällt ein Mieter während seines Wohnverhältnisses nicht mehr unter die Voraussetzungen, weil er zum Beispiel befördert wurde und plötzlich viel mehr verdient, dürfe er dennoch wohnen bleiben. Dies basiere auf einer komplizierten Sonderregelung zwischen den Unternehmen und der Stadt aus der Vergangenheit, sagt Ferstl. Hinzu komme ein Mobilitätskonzept mit 26 Einzelmaßnahmen vom Stellplatz-Management über E-Bikes, Ladestationen und Lastenräder bis hin zur Vermittlung von Statt-Autos in einer rund um die Uhr geöffneten Zentrale. Damit reduziere sich der Stellplatzbedarf mit annähernd 700 Stellplätzen in sieben Tiefgaragen auf 82 Prozent des üblichen Bedarfs. Die letzten Gebäude sollen Ende 2020 fertiggestellt sein.
Es gibt kuriose Auflagen
Zu beachten gibt es für die Planer und Projektleiter Ferstl nicht wenige mitunter auch kuriose Auflagen. So müsse eine Mauer entlang der Kleingärten vor der Bahnlinie gebaut werden. Sie solle verhindern, dass frei laufende Hauskatzen in die Lauben gelangen, weil sie die dort lebenden geschützten Zauneidechsen stören oder töten könnten. Doch welche Mauer kann schon eine Katze abhalten, im Zweifelsfall geht sie dann halt an den Seiten um die Mauer herum.
Bei den Mietpreisen schöpfen Rathgeber und Meiller nicht alles aus, was möglich wäre. Verlangt werden könnten bei der Erstvermietung einer frei finanzierten Neubauwohnung laut Wohnbarometer in München mehr als 20 Euro pro Quadratmeter, rechnet Ferstl vor. Sie blieben mit 18,41 Euro im Schnitt zwei Euro unter diesem Niveau. Die Miete in den geförderten Wohnungen koste voraussichtlich zwischen 10,35 und 11,15 Euro pro Quadratmeter. "Wir wollten nicht alles herausholen", sagt Ferstl. "Eine stabile Mieterschaft ist uns wichtiger." Dabei ziele man nicht nur auf Familien ab. "Wir wollen den Münchner Durchschnitt abbilden, wollen Senioren genauso haben wie Gutverdienende und Singles."