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Gewerbeimmobilien:Trügerische Leere

Business Campus Garching, 2014

Die Lichter gehen im Raum München nach Ansicht von Experten noch lange nicht aus. Der Business-Campus in Garching gilt vielen Unternehmen als vorbildlich.

(Foto: Florian Peljak)

Zwar stehen gerade viele Bürogebäude weitgehend leer, weil Mitarbeiter im Home-Office sind. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist laut Immobilienexperten aber trotz Corona-Krise stabil

Von Christina Hertel

Wohnungen mit Nische seien derzeit besonders begehrt, sagt Stephan Kippes. Für den Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Makler und Hausverwalter berät, ist er in der Region rund um München für die Öffentlichkeitsarbeit zuständig. "Die Mieter", sagt er, "checken die Wohnungen immer häufiger danach ab, ob sie Home-Office tauglich sind." Ein extra Zimmer wollten sie sich für die Arbeit zu Hause zwar nicht leisten. Doch ob es einen kleinen Rückzugsort für den Schreibtisch gebe, sei durchaus ein Kriterium geworden.

Inzwischen weniger relevant bei der Wohnungssuche: Wie lange der Fahrtweg ins Büro ist. Denn mit Corona kam das Home-Office, Büros stehen seitdem leer und die Menschen richten sich zu Hause ein. Trotzdem werden im Landkreis München neue Gewerbegebiete erschlossen und neue Büros gebaut. In Aschheim etwa soll ein neuer Bürocampus für etwa 3400 Mitarbeiter entstehen. Nächste Woche entscheidet der Gemeinderat darüber. In fünf einzelnen Gebäuden sollen an der Karl-Hammerschmidt-Straße in der Nähe der S-Bahn Büros, aber auch Läden und Gastronomie errichtet werden. Es ist viel Grün geplant, selbst ein kleiner See soll in der Mitte liegen. Die Pläne wirken modern.

Doch wie sinnvoll sind neue Büros in diesen Zeiten, in denen jedes zweite Unternehmen in Deutschland seine Beschäftigten auch künftig verstärkt von zu Hause aus arbeiten lassen will, wie eine Studie des Ifo-Instituts ergab?

In Aschheim ist der Leerstand doppelt so hoch wie im restlichen Landkreis

"Alle dachten, Corona würde zu einem großen Einbruch bei der Nachfrage von Büroflächen führen", sagt Kippes. "Doch in München und Umland ist der Markt stabil." Das liege auch daran, dass es bereits vor Corona einen Mangel an Büros gegeben habe. Tatsächlich sind die Büros in der Stadt praktisch voll: Nur 1,8 Prozent stehen in München leer, sagt Oliver Rohr, der als Projektleiter bei Bulwiengesa arbeitet, einem Unternehmen, das die Immobilienbranche analysiert. Im Landkreis liege der Leerstand bei 5,7 Prozent. 260 000 Quadratmeter Büroflächen seien dort derzeit nicht belegt. Doch auch diese Zahlen schätzt Oliver Rohr als nicht besonders problematisch ein. Er hält es sogar für vertretbar, noch mehr Büros zu bauen: "Man muss sich genau ansehen, was das für Immobilen sind, die leer stehen. Nicht alle davon sind uneingeschränkt vermarktbar." Weil sie zu alt seien, weil die Qualität oder die Lage nicht stimmten.

In Aschheim ist der Leerstand tatsächlich fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt des Landkreises: Gute elf Prozent der Büroflächen seien nicht belegt. Nicht mit eingerechnet sind die Büros, die gerade noch von Wirecard belegt werden. Zirka 1500 Mitarbeiter arbeiteten im Dornacher Gewerbegebiet für den Finanzkonzern, der erst als Star an der Börse aufstieg und gegen den nun die Staatsanwaltschaft wegen Betrugs ermittelt. Eigentlich wollte sich Wirecard in Aschheim sogar vergrößern. In der gleichen Straße sollte eine neue Zentrale für fast doppelt so viele Mitarbeiter entstehen. Das Grünwalder Immobilienunternehmen Rock Capital fing an, für Wirecard ein altes Bürogebäude grundlegend zu sanieren. Doch wer nach der Pleite des ehemaligen Dax-Konzerns dort einzieht, ist nicht klar.

Nur ein paar Straßen weiter wird bereits der nächste Bürokomplex geplant. Der Eigentümer Development Partner will unter dem Namen "Campus Park" zirka 57 000 Quadratmeter Bürofläche und 5000 Quadratmeter Gastronomie errichten. Auch eine Kindertageseinrichtung und ein Parkhaus soll es geben. Die Planer stellten das Projekt im August schon einmal dem Aschheimer Bauausschuss vor. Der lehnte die Pläne mehrheitlich ab. Nicht, weil man grundsätzlich etwas gegen neue Büros und Arbeitsplätze in Aschheim hätte, sondern weil der Eigentümer weniger Parkplätze bauen möchte, als es die Stellplatzsatzung der Gemeinde vorsieht. Von der Modernität und der Offenheit des geplanten Büroparks sei man begeistert, so die Freien Wähler.

Auch Rolf Dettweiler, CSU-Fraktionsvorsitzender in Aschheim, hält die Pläne für gut - vor allem wenn man sie mit dem vergleiche, was eigentlich an dieser Stelle möglich wäre. Tatsächlich besteht bereits Baurecht. "Für ein einfaches geradliniges Gebäude mit bis zu 5000 Arbeitsplätzen", sagt Dettweiler. So ähnlich wie vieles von dem, was heute in Aschheim leer steht. Das neue Gebäude jedoch sei luftiger gestaltet. Auf einer größeren Fläche sollen künftig weniger Menschen arbeiten. Durch den See in der Mitte könne für Aschheimer Bürger ein Mehrwert entstehen, glaubt Dettweiler.

Dass diese Art von Bürokomplexen auch in Zeiten von Corona eine Zukunft haben, davon ist Alain Thierstein, Professor für Raumentwicklung an der Technischen Universität München, überzeugt. "Für Innovation ist Austausch wichtig. Und dafür braucht man Interaktion - face to face." Wenn jeder zu Hause in den eigenen vier Wänden vor dem Computer sitzt, sei es nicht möglich, auch mal neue Ideen zu genieren. Ob Büroflächen am Ende leer stehen, hänge aus seiner Sicht auch davon ab, welche Aufenthaltsqualität sie haben, ob es in der Nähe etwa Restaurants, Fitnessstudios und einen S-Bahnanschluss gibt.

Für Projekte auf der grünen Wiese gibt es gerade keinen Bedarf

Gelungen ist aus Sicht des Architektur-Professors in dieser Hinsicht etwa der Businesscampus in Garching. Dort ist in den vergangenen 15 Jahren um einen See ein Mix aus Büros, Geschäften und Restaurants entstanden. "Für neue Gewerbegebiete auf der grünen Wiese, die nur mit dem Auto zu erreichen sind, gibt es gerade jedoch keinen Bedarf", sagt Thierstein.

Doch genau in diese Richtung gehen die Pläne in Grasbrunn: Dort soll etwa die Hälfte einer 4,8 Hektar großen Rodungsinsel mit Gewerbeflächen bebaut werden. Die Nachbargemeinde Haar will dagegen klagen, weil sie ein Verkehrschaos befürchtet. Grasbrunns Bürgermeister Klaus Korneder (SPD) ist sich jedoch sicher, dass diese Gewerbeflächen nötig sind, damit seine Gemeinde auch in Zukunft gut aufgestellt ist. "Wir waren immer sehr zurückhaltend, was die Ausweisung von Gewerbeflächen betrifft."

Neben zwei Bürogebäuden gebe es in Grasbrunn bloß noch den sogenannten Technopark - vier etwa 30 Jahre alte Pavillons, die zum Teil seit langem leer stehen. Auch in Putzbrunn entscheidet der Bauausschuss in der nächsten Woche über eine Erweiterung seines Gewerbegebiets im Osten der Gemeinde. Es geht um etwa sechs Hektar. Hauptsächlich solle sich dort produzierendes Gewerbe ansiedeln, sagt Bürgermeister Edwin Klostermeier (SPD). Home-Office spiele dort also keine Rolle.

Aus Sicht des Immobilienexperten Oliver Rohr gibt es bei der Frage, wie viele Büros rund um München gebraucht werden, einen Faktor der viel entscheidender sei als der Trend zu mehr Heimarbeit: Ob die Wirtschaft nach der Corona-Krise eines Tages wieder wächst.

© SZ vom 19.09.2020

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