"Dreiköpfige bayerische Familie sucht..." - so oder so ähnlich beginnen viele private Kleinanzeigen, etwa in der Gemeindezeitung Kyberg Nachrichten in Oberhaching. In der aktuellen Ausgabe freuen sich die Inserenten auf Angebote für mindestens vier Zimmer, 100 Quadratmeter und kleinem Garten. Sie wären bereit, 1600 Euro für die Warmmiete hinzublättern. Das könnte knapp werden.
Der Immobilienbericht des IVD-Instituts für das Münchner Umland verheißt zumindest für Mieter und Käufer nichts Gutes: Die Preise sind erneut gestiegen. Im Herbst 2016 musste man in allen Gemeinden des Landkreises München für die gleiche Art von Immobilien einige tausend Euro mehr drauflegen als ein Jahr zuvor, egal ob man Grundstücke oder Doppelhaushälften kaufen wollte, Reiheneckhäuser oder Wohnungen. Das macht nicht nur das Beispiel Oberhaching deutlich. Hier wurden 2015 noch durchschnittlich 14,70 Euro Miete pro Quadratmeter für eine neue Wohnung verlangt, jetzt muss man schon mit 15,60 Euro rechnen. Will man sich eine Doppelhaushälfte kaufen, legt man mit 680 000 Euro auch schon wieder gut 60 000 Euro mehr als ein Jahr zuvor hin. Für einen Neubau, der "guten Wohnwert" verspricht, sollte man 1,3 Millionen Euro ausgeben wollen - und können. Will man sich ein solches Haus nur mieten, muss man auch monatlich einiges hinblättern. Das IVD-Institut listet Preise zwischen 1630 Euro (Bestand, einfacher Wohnwert) bis hin zu 2550 Euro (Neubau, guter Wohnwert) auf.
Der Zuzug in den Landkreis München ist ungebrochen, die Nachfrage entsprechend hoch, die Zahl der Angebote aber vergleichsweise gering. Mit etwa 338 000 Einwohnern ist der Landkreis München der bevölkerungsreichste Landkreis in ganz Bayern. Nach Vorausberechnungen des Statistischen Landesamtes steigt die Zahl der Einwohner bis 2035 um weitere 14,7 Prozent an. Die Kaufkraft ist hoch, der Landkreis steht bundesweit laut Marktforschungsunternehmen GfK mit einem nominal verfügbaren Nettoeinkommen von 30 530 Euro pro Einwohner an dritter Stelle hinter Starnberg und dem Hochtaunuskreis.
Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen im Kreis München sind nach wie vor Gräfelfing und Grünwald. Ein begrenztes Angebot und eine starke Nachfrage ist vor allem in Gräfelfing zu beobachten, wo eine restriktive Bauleitplanung und straffe Bebauungspläne eine Nachverdichtung laut IVD-Bericht "auf absehbare Zeit weitestgehend verhindern". Es heißt, die Gemeinde wolle den Charakter einer Gartenstadt mit Eigenheimen und überdurchschnittlicher Durchgrünung bewahren. Entsprechend hochpreisig sind die Immobilien: Eine neue Doppelhaushälfte kostet inzwischen mehr als eine Million Euro, die Mieten für Wohnungen liegen zwischen 15,50 und 19 Euro pro Quadratmeter. Wer gar in ein Häuschen einziehen möchte, wird sich schwer tun, ein Mietobjekt unter 2000 Euro Kaltmiete im Monat zu finden.
Es muss nicht unbedingt Grünwald sein: Teuer ist Wohnraum überall
Für Grünwald stellte das IVD-Institut fest, dass die Preise gegenüber dem Vorjahr zwar noch leicht angestiegen seien, bei Weitem aber nicht mehr so rasant wie in den Vorjahren. Nachfrage- und Angebotssituation hielten sich aktuell die Waage, "mit einem leichten Überhang der Nachfrage". Grünwald gilt nach wie vor als grüne und hochwertige Wohngegend vor den Toren der Stadt. Wer dort von Immobilien spricht, bezieht sich fast ausschließlich auf Villen, Einfamilienhäuser und Grundstücke. Reihenhäuser und Eigentumswohnungen spielen kaum eine Rolle. Die nach Ansicht der IVD überalterten Bebauungspläne schrieben für heutige Verhältnisse "viel zu große und pflegeintensive Grundstücke" vor. Mehr als eine Million Euro wird bei gutem Wohnwert für die alte Doppelhaushälfte aufgerufen, Mietwohnungen werden gar nicht erst aufgeführt. Nun war Grünwald schon immer teuer.
Aber auch in Gemeinden, die nicht als Luxus-Wohngegenden gelten, sind die Preise enorm. So kostet die neue Doppelhaushälfte in Höhenkirchen-Siegertsbrunn oder Grasbrunn inzwischen auch schon 680 000 Euro, in Ottobrunn gar 820 000. Einige Gemeinden, so auch Ottobrunn in der Josef-Seliger-Siedlung, versuchen, gegenzusteuern und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Putzbrunn arbeitet beispielsweise an einem Konzept der sozialen Bodennutzung und Taufkirchen ist für ein Neubaugebiet am Riegerweg den Wohnungspakt Bayern eingegangen.
