Vor zwei Jahren war es noch ein ambitioniertes Experiment, inzwischen gilt der Konzeptionelle Mietwohnungsbau (KMB) in München bereits als "erprobt". Im Kampf gegen pausenlos steigende Mieten und fehlende Wohnungen bleibt der Stadt auch kaum eine andere Möglichkeit, als innovative Wege zu gehen.
Dieser Ansicht ist jedenfalls der Münchner Stadtrat, der in seinem Planungsausschuss die Fortsetzung des KMB-Programms über die 2013 dafür frei gegebenen Pilot-Grundstücke beschlossen hat. Stimmt nun auch die Vollversammlung zu, was eine reine Formsache sein dürfte, werden die Stadträte demnächst über weitere geeignete Flächen abstimmen dürfen.
Der Grund: Der Bestandsschutz fällt für diese Häuser in Neuhausen weg. Eine Entwicklung, die sich auch in anderen Stadtbezirken beobachten lässt.
Immerhin 1700 Wohnungen sind seit dem Start des Pilotprogramms im Konzeptionellen Mietwohnungsbau bereits in Planung oder werden gar schon errichtet. Ursprünglich ausgewählt hatten Verwaltung und Politik Standorte in der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne in Bogenhausen, in der Messestadt Riem und der Parkstadt Schwabing. Areale an der Carl-Wery-Straße in Neuperlach, im Domagkpark, auf dem ehemaligen Eon-Gelände und vor allem im ersten Bauabschnitt von Freiham kamen später noch dazu.
Grundidee des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus ist die Vergabe nicht an den Meistbietenden, sondern an den Anbieter mit dem überzeugendsten Konzept. Die Vergabe ist an diverse Verpflichtungen gekoppelt: So müssen sich die Investoren an festgelegte Standards halten und zusichern, die Appartements 60 Jahre lang als Mietwohnungen zu erhalten. Eigenbedarfskündigungen sind ausgeschlossen, die Erst- und Wiedervermietungsmiete an den Mietspiegel gekoppelt. Was im Falle von preistreibenden Bieter-Wettkämpfen unmöglich wäre, hat sich durchgesetzt.
Ein Programm für die, die nicht ins München-Modell passen
Trotz der erheblichen Bindungen werde das Angebot "auf dem Markt gut akzeptiert", heißt es im Beschluss: Pro Baufeld erreichten die Stadt bis zu 16 Bewerbungen. Dabei hat sich gezeigt, dass circa 90 Prozent der Bewerber tatsächlich die maximal Bindungsfrist von 60 Jahren auch tatsächlich einzuhalten bereit waren.
Dabei ist der Konzeptionelle Mietwohnungsbau kein klassisches Förderprogramm, greift er doch nur beim Bau von frei finanzierten Mietwohnungen. Um die sogenannte Münchner Mischung zu erhalten, also die breite Streuung verschiedener Einkommensgruppen, werden 50 Prozent der städtischen Wohnbauflächen für den geförderten und 50 Prozent für den frei finanzierten Wohnungsbau reserviert.
Von letzteren 50 Prozent werden künftig mehr als die Hälfte für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau zur Verfügung gestellt. Die dort entstehenden Wohnungen sind in erster Linie für Haushalte gedacht, die von Förderprogrammen wie dem "München-Modell" gerade nicht mehr erfasst werden.
Die Miete von Wolfgang Donauer hat sich in den vergangenen drei Jahren um 28,5 Prozent erhöht - obwohl er in einer München-Modell-Wohnung lebt. Der Schwabinger wehrte sich - allerdings ohne Erfolg.
Städtische Experten erwarten sich von dem Programm einen nachhaltigen Effekt auf die Preisdämpfung. Dass diese Hoffnung wohl nicht zu hoch gesteckt ist, lässt sich schon an den Verkaufspreisen erkennen, die um 35 bis 50 Prozent unter vergleichbaren Verkaufspreisen ohne die Programm-Bindungen liegen. Diese Ersparnis kann der Investor guten Gewissens und wirtschaftlich gegen die damit erkauften Verpflichtungen eintauschen.
Ob etwa die im KMB besonders aktive Gewofag Wohnungen im Konzeptionellen Mietwohnungsbau errichtet, sei keine Frage der unternehmerischen Entscheidung, sondern basiere auf Stadtratsbeschlüssen, erläutert deren Chef Klaus-Michael Dengler. Es ist aber auch kein Verlustgeschäft für das städtische Unternehmen. Dengler: "Die Renditen bei KMB-Projekten bewegen sich im für die Gewofag üblichen Bereich."