Es ist gewiss keine leichte Aufgabe für Architekten und Investoren, in unmittelbarer Umgebung der Ludwigstraße ein neues Gebäude zu planen. Neben den Prachtbauten Leo von Klenzes und Friedrich von Gärtners, die zwischen dem Odeonsplatz und dem Siegestor eine der repräsentativsten Straßen Münchens prägen, zu bestehen - das ist schon eine besondere Herausforderung.
Oft kommt es auch nicht vor, dass in diesem Umfeld ein völlig neuer Komplex entsteht. An der Kreuzung Ludwigstraße und Theresienstraße wächst gerade ein siebengeschossiges Bürogebäude empor. Im Rohbau sind die Kellerbereiche bereits fertig, demnächst soll die Decke für das Erdgeschoss betoniert werden. Mitte kommenden Jahres könnten die Mieter einziehen.
Einfügen, aber nicht nachahmen
Früher stand hier ein Verwaltungsbau des Allianz-Konzerns aus den Sechzigerjahren. Der neue "Theresienhof" wird über eine Mietfläche von 5 400 Quadratmetern verfügen. Zum Komplex gehören eine Tiefgarage mit 44 Stellplätzen und Geschäfte im Erdgeschoss. Das Gebäude der Hamburger Quantum Projektentwicklung GmbH besteht aus einem repräsentativen Vorderhaus mit klassischer Fassadenteilung zur Theresienstraße hin und einem dreigeschossigen "Gartenhaus" im Innenhof mit großzügig verglasten Fensterbändern.
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Für die Gestaltung und Planung sind das Kölner Büro MSM Meyer Schmitz-Morkramer sowie Maier Neuberger Architekten aus München verantwortlich. "Wir haben uns intensiv mit dem Erscheinungsbild des Hauses auseinandergesetzt", sagt Julian Grapengiesser von Quantum. Einfach eine Naturstein-Verkleidung vor den Rohbau zu hängen sei nicht in Frage gekommen. Die Ausprägung der Fensterlaibungen, die Verwendung hochwertiger Materialien, oder eine Sockelzone, die sich über zwei Etagen erstreckt - das seien wichtige Beispiele für die Gestaltungselemente: "Wir wollen uns in die Umgebung einfügen, aber die Altbau-Thematik nicht einfach kopieren."
Keine großen Sorgen macht man sich, ob der Standort richtig gewählt wurde. Die Maxvorstadt entwickle sich seit einigen Jahren zu einer der bevorzugten Münchner Geschäfts- und Bürolagen, heißt es bei Quantum. Das Viertel stehe für überdurchschnittlich viele Kultur- und Bildungseinrichtungen. Die Innenstadt, der Odeonsplatz oder der Englische Garten seien zu Fuß schnell erreichbar. Mit zwei möglichen Großmietern verhandele man bereits, sagt Grapengiesser.
Ein guter Platz
Die Quantum Gruppe mit den Geschäftsbereichen Projektentwicklung und Investment legt den Schwerpunkt auf Metropolregionen in Deutschland. In unmittelbarer Nachbarschaft zur Theresienstraße wurde das renovierte historische Gebäudeensemble "Ludwigspalais" in der Ludwigstraße 6-10 sowie Von-der-Tann-Straße 2 und 3 entwickelt. Außerdem erwarb das Unternehmen im vergangenen Jahr das Büro- und Geschäftsquartier "Hofstatt" in der Sendlinger Straße für einen kleinen Kreis deutscher institutioneller Investoren. Das war eine der größten Transaktionen auf dem Münchner Immobilienmarkt.
Im Bereich der Ludwigstraße gibt es in den kommenden Jahren ein weiteres Großprojekt. Das Universitätsgebäude an der Ecke zur Schellingstraße wird entkernt, teilweise abgerissen und für 33 Millionen Euro neu gestaltet. 2018 soll hier eine große Fachbibliothek eröffnen: das sogenannte Philologicum der Ludwig-Maximilians-Universität, eine zentrale Sammlung für alle Sprachwissenschaften mit Platz für nahezu eine halbe Million Bücher und für 690 Arbeits- und Leseplätze. Allerdings bleibt die denkmalgeschützte Fassade erhalten. Das Gesicht der rund 200 Jahre alten Prachtstraße wird sich an dieser Stelle also nicht ändern.