Wer ein Haus im Erbbaurecht kauft, erwirbt die Immobilie, nicht aber der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht. Das spart Geld, kann aber einige gravierende Nachteile mit sich bringen. Welche Risiken es gibt, erklärt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag bei der Verbraucherzentrale Hamburg.
SZ: Die Darlehenszinsen sind momentan auf einem sehr niedrigen Niveau. Ist es daher nicht sinnvoller, gleich ein Grundstück zu kaufen statt es im Erbbaurecht zu pachten?
Alexander Krolzik: Wir raten momentan in der Tat dazu, das Grundstück zu kaufen. Eine Immobilie hat eine begrenzte Lebensdauer und nutzt sich ab, während ein Grundstück im Wert erhalten bleibt oder im Wert sogar weiter steigt. Wenn es sich um ein städtisches oder privates Grundstück handelt, sollte man versuchen, es zu kaufen. Bei den Kirchen ist dies häufig, zum Beispiel auch aus steuerlichen Gründen, nicht möglich. Man bekommt bei einem Kauf auch viel leichter eine Finanzierung von der Bank als für einen Erwerb in Erbpacht.
Wo sehen Sie für Verbraucher die größten Gefahren bei einem Erwerb im Erbbaurecht?
Manche Verträge enthalten geringe Erbpachtzinsen. Auf dieser Basis sind dann häufig auch die Gesamtkosten kalkuliert. Vorsicht ist angebracht, wenn der Erwerber des Grundstücks auf der alten Basis rechnet. Beim konkreten Erwerb kann dann der Index einbezogen werden. Wenn der in der Zwischenzeit gestiegen ist, kann sich daraus ein unkalkulierbares Risiko für den Erwerber entwickeln. Der Erbbaurechtsnehmer muss dann mehr bezahlen, ohne unter dem Strich mehr dafür zu bekommen.
Worauf sollte man achten, wenn man einen Erbbaurechtsvertrag übernehmen möchte?
Man kauft dabei nur das Haus und übernimmt den Vertrag mit dem Erbbaurechtsgeber. Hier sollte man darauf achten, dass die Restlaufzeit noch möglichst lange dauert. Oder dass eine Verlängerungsmöglichkeit im Vertrag vorgesehen ist. Bei Verträgen mit einer geringeren Laufzeit als 50 Jahre verweigern die Banken oft die Finanzierung. Man sollte jeden Vertrag vor der Übernahme daher gut prüfen. Dabei können auch sogenannte Erbbaurechtsvereine helfen.
Was ist noch wichtig?
Im Erbbaurechtsvertrag sollte in jedem Fall klar geregelt sein, wie dieser im Falle eines Verkaufs weitergeführt wird. Andernfalls kann eine große Unsicherheit beim Erwerber entstehen, und das Haus ist dann unter Umständen gar nicht mehr oder nur mit einem hohen Preisnachlass verkäuflich.