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Heizen:Wie warm muss die Wohnung sein?

Wintereinbruch und klirrende Kälte - Tipps für verschneite Häuser

Ist es nicht nur draußen, sondern auch drinnen sehr kalt, darf der Mieter die Miete mindern.

(Foto: Marc Müller/dpa)

Eine funktionierende Heizung ist Sache des Vermieters. Welche Mindesttemperaturen erreicht werden müssen - und was Mieter tun können, wenn es in der Wohnung zu kalt ist.

Je kälter der Winter, desto gemütlicher das warme Zuhause. Wenn die Heizung allerdings nicht richtig funktioniert, kann es schnell sehr ungemütlich werden. Mieter sollten dann unverzüglich dem Eigentümer Bescheid geben. Wird die Wohnung dauerhaft nicht warm genug, dürfen sie die Miete mindern.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung beheizt werden kann. Ob mit Einzelöfen oder einer Zentralheizung, spielt keine Rolle. Der Mieter selbst hat keine Heizpflicht. Er darf es allerdings auch nicht so kalt werden lassen, dass die Wohnung Schaden nimmt, also zum Beispiel Leitungen einfrieren.

Gibt es eine Zentralheizung, muss der Eigentümer dafür sorgen, dass in der Wohnung bestimmte Mindesttemperaturen erreicht werden können. Wie stark der Vermieter einheizen muss, haben die Gerichte festgezurrt. Vorschriften mit exakten Temperaturangaben gibt es nicht. Bei der Festlegung der Werte sind sich die Gerichte allerdings nicht ganz einig. Für das Wohnzimmer etwa hält das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin 21 Grad, das Landgericht (LG) Berlin 20 Grad für ausreichend. Auch beim Badezimmer (23 Grad) mögen es die Richter des OVG wärmer als die Kollegen vom Landgericht (21 Grad). Manche Gerichte differenzieren noch zwischen Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, was unter Mietrechtsexperten allerdings als problematisch gilt. Schließlich kann der Vermieter nicht wissen, wie der Mieter die Räume nutzen will. Als Faustregel gilt daher: Die Bewohner sollten ihre Räume auf mindestens 20 Grad heizen können.

Das gilt allerdings nur für den Tag. In der Nacht (die je nach Gericht zwischen 22 Uhr und 0 Uhr beginnt) müssen Mieter niedrigere Temperaturen aushalten. Mindestens 16 (Amtsgericht Berlin), 17 (Amtsgericht Köln) oder 18 Grad (Landgericht Berlin) müssen aber auch in der Nacht erreicht werden können. Niedrigere Mindesttemperaturen können auch nicht im Mietvertrag ausgehandelt werden. Eine Klausel, die zum Beispiel tagsüber 18 Grad für angemessen betrachtet, ist unwirksam (Landgericht Heidelberg Az. 5 S 80/81).

Reagiert der Vermieter nicht, darf sich der Mieter selbst helfen

Sollte es in der Wohnung dauerhaft nicht warm genug werden, sollten Mieter den Eigentümer schriftlich zur Behebung des Mangels auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Je prekärer die Situation, desto kürzer darf die Frist sein. Fällt mitten im Winter die Heizung zum Beispiel komplett aus, darf sich der Vermieter nicht ein paar Wochen Zeit nehmen, ehe er die Reparatur in Angriff nimmt. Mieter können eine zügige Instandsetzung erwarten - mehr aber auch nicht. So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, eine neue Heizung mit niedrigerem Verbrauch zu installieren. Auch ungewöhnlich hohe Heizkosten sind nur dann ein Mangel, wenn sie auf eine defekte Heizung zurückzuführen sind.

Ist es in der Wohnung über einen längeren Zeitraum zu kalt, darf der Mieter die Miete mindern. Die Höhe hängt dabei immer vom Einzelfall ab. Grundsätzlich gilt: Je kälter es wird, desto weniger Miete muss gezahlt werden. Liegt die Temperatur über einen längeren Zeitraum knapp unter 20 Grad, sind 10 Prozent Minderung in Ordnung (Amtsgericht Potsdam, Az. 23 C 236/10). Bei 16 bis 18 Grad dürfen Mieter die Miete um 20 Prozent mindern (Amtsgericht Köln). Fällt die Heizung mitten im Dauerfrost komplett aus, kann der Mieter sogar berechtigt sein, gar keine Miete zu bezahlen.

Bewegt auch die Mietminderung den Eigentümer nicht zum Handeln, kann der Mieter zur Selbsthilfe greifen. Er kann sich zum Beispiel einen elektrischen Heizlüfter anschaffen und vom Vermieter verlangen, dass dieser die Kosten dafür übernimmt. Auch für den erhöhten Stromverbrauch muss der Eigentümer laut Landgericht Frankfurt dann aufkommen. In Extremfällen kann der Mieter auch eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht erzwingen. So geschehen zum Beispiel im vergangenen Herbst in Berlin, wo es in einem Mietshaus dauerhaft zu kalt war. Unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 25 000 Euro (oder ersatzweise Haft) wurde das vermietende Unternehmen aufgefordert, die Heizung so in Ordnung zu bringen, dass die Wohnungen tagsüber auf mindestens 20 Grad geheizt werden können. Wer die Geduld mit dem Vermieter verliert, kann außerdem fristlos kündigen.

Dass der Streit um die Temperatur auch in eine völlig andere Richtung gehen kann, zeigt ein Fall aus Berlin. Dort wurde es einem Mieter im Winter nicht zu kalt, sondern zu heiß. Obwohl das Thermostat auf null gestellt war, heizte sich die Wohnung wegen des warmen Heizungsrohrs auf. Im Wohnzimmer werden 23,5 Grad laut Landgericht Berlin im Allgemeinen noch als behaglich empfunden. 22 Grad am frühen Morgen im Schlafzimmer dagegen waren auch dem Gericht zu warm - das ist ein Mangel, den der Vermieter abstellen muss (Az. 9 C 274/13). Heizungen muss man nicht nur richtig aufdrehen, sondern auch abstellen können.