Abrechnung der Nebenkosten:Nachzahlen, bitte!

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Abrechnung der Nebenkosten: Illustration: Stefan Dimitrov

Illustration: Stefan Dimitrov

Viele Mieter bekommen in diesen Tagen die Nebenkostenabrechnung für 2013 zugeschickt. Nicht selten wird das teuer. Bevor sie zahlen, sollten sie aber ein paar wichtige Angaben überprüpfen.

Von Berrit Gräber

Jahresendspurt für die zweite Miete: Millionen Mieter bekommen in diesen Wochen noch ihre Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013. Für einen Großteil ist die Post vom Vermieter wieder unerfreulich. Nachforderungen von ein paar Hundert Euro sind in diesem Jahr keine Seltenheit, wie Ulrich Ropertz erklärt, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Die einzige Ausnahme: Wer mit Öl heizte, kann sich über eine Entlastung freuen. Denn der Ölpreis sank 2013 um sechs Prozent. Wer dagegen Gas und Fernwärme hat, zahlt meist wieder drauf. "Erst bei der Abrechnung für 2014 gibt es wohl seit Langem wieder mal Geld zurück für alle", betont Ropertz. Der milde Winter und vergleichsweise moderate Energiepreise machen es möglich.

Nicht einfach zahlen, sondern erst nachrechnen

Denen, die für 2013 noch einmal nachzahlen müssen, hilft die Aussicht auf bessere Zeiten aktuell aber nicht. Viele Mieter mussten schon im Jahr zuvor kräftig nachschießen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung beispielsweise mussten Mieter 2012 3062 Euro für Nebenkosten hinblättern. Das hat der Mieterbund ermittelt. Dieser Betrag dürfte für 2013 meist nicht mehr reichen. Ropertz' Rat: nicht einfach zahlen, sondern erst nachrechnen. Etwa jede zweite der jährlich über 21 Millionen Betriebskostenabrechnungen ist nach Einschätzung der örtlichen Mietervereine falsch, unvollständig oder schlicht nicht nachvollziehbar.

Nicht nur private Vermieter, sondern auch die Profis in den Hausverwaltungen leisten sich demnach immer wieder Schnitzer beim Abrechnen. Oft schleichen sich Posten in die Kostenauflistung, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Oder es hakt bei Fristen, Verteilerschlüsseln, beim korrekten Anrechnen von Modernisierungskosten. "Das Recht rund um die Betriebskosten ist kompliziert", sagt Ropertz. Dass da so manches schiefgeht, deckt sich auch mit den Erfahrungen von Norbert Schönleber, Mietrechtsexperte der Deutschen Anwaltsauskunft.

Wer unerwartet viel für 2013 nachzahlen muss, sollte seine alte Abrechnung vom Jahr davor heraussuchen und vergleichen. Zu prüfen ist, welche Posten sich überdurchschnittlich verteuert haben und welche konstant geblieben sind, rät Ropertz. Dafür haben Mieter allerdings nur etwa vier Wochen Zeit. Wer Ausreißer findet oder etwas nicht versteht, sollte sich mit seinem Vermieter in Verbindung setzen und notfalls Einsicht in die Originalbelege fordern. Nur dann können Mieter die Nachzahlung bis zur Klärung zurückhalten. "Wer sich nicht bald äußert, muss bezahlen", warnt Ropertz.

Auch der Vermieter muss sich an Fristen halten: Er hat zwölf Monate Zeit, um die Jahresabrechnung vorzulegen. In der Regel muss er damit bis zum Jahresende fertig sein. Bekommt der Mieter die Auflistung erst im 13. Monat oder noch später, hat er Glück. Er muss Nachforderungen dann nicht mehr bezahlen. Ein Mieter-Guthaben verfällt nicht.

Kontrollieren lohnt. Für 2013 kann es um viel Geld gehen. Vieles wurde teurer. In zahlreichen Städten und Kommunen zog die Grundsteuer nach oben, zusätzliche Kosten für die Legionellenüberprüfungen beim Warmwasser oder Wartungskosten für Rauchmelder kommen hinzu. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind der dickste Brocken, der etwa 65 Prozent aller Betriebskosten ausmacht. "Wenn sich da etwas beim Verbrauch oder beim Energiepreis bewegt, macht sich das sofort bemerkbar", so Ropertz. Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur die Betriebskosten zahlen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden, wie Anwalt Schönleber betont. Haben gestiegene Heizkosten die Abrechnung verteuert, lasse sich wenig dagegen ausrichten.

Wo am häufigsten Fehler gemacht werden

Bei den folgenden Positionen machen Vermieter und Hausverwaltungen am häufigsten Fehler, hier kann meist nachgehakt werden:

Verwaltungskosten

Zahlungen etwa für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon sind keine Betriebskosten. Sie dürfen nicht umgelegt werden, ganz gleich was im Mietvertrag steht. Wer solche Kosten findet, sollte sie unbedingt monieren.

Hausmeister

Den Hof kehren und das Treppenhaus sauber halten sind typische Hausmeisterarbeiten. Werden diese Positionen von externen Servicekräften übernommen und zusätzlich abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, sollten Mieter nachhaken. Sonst werden sie doppelt zur Kasse gebeten.

Gartenpflege

Nur immer wiederkehrende Gartenpflegekosten wie Rasenmähen und Heckeschneiden dürfen umgelegt werden. Wird ein Garten komplett neu angelegt oder neues Gerät angeschafft, ist das Vermietersache. Der Mieter muss dafür nicht zahlen.

Eigentumswohnungen

Immer wieder finden Mieter einer Eigentumswohnung die Position Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in ihrer Abrechnung. Das geht nicht. Der Besitzer der Immobilie muss diese Kosten zahlen, Mieter nicht.

Wartung

Die Pflege und Wartung des Fahrstuhls zum Beispiel sind definitiv Betriebskosten. Erdgeschossmieter können dafür zur Kasse gebeten werden (BGH, Az.: VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil (BGH, Az.: VIII ZR 128/08). Häufig verbergen sich hinter dem Posten Wartung auch Reparaturen. Diese muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Vorsicht bei Vollwartungsverträgen: Hier müssen die Reparaturkosten herausgerechnet sein. Wenn nicht, können bis zu 50 Prozent der Vertragskosten abgezogen werden. Versicherungen: Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen dürfen umgelegt werden. Nicht aber die Kosten für sonstige Vermieter-Policen wie Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.

Leerstand

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter aufkommen. Wichtig ist, in solchen Fällen die Angabe der Gesamtwohnfläche zu prüfen. Fällt die Quadratmeterzahl plötzlich niedriger aus als im Vorjahr, spricht das dafür, dass die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umgelegt wurden. Das darf nicht sein.

Spezialfall Heizkosten

Nur die aufgeführte verbrauchte Energiemenge darf abgerechnet werden. Sie setzt sich zusammen aus Anfangsbestand im Öltank plus Zukäufe. Der Rest im Tank muss am Ende des Abrechnungszeitraums abgezogen werden. Bei Erdgas oder Fernwärme sollte der Anfangszählerstand mit dem in der Vorjahresabrechnung angegebenen Endstand verglichen werden, um ganz sicherzugehen. Eine Beschichtung oder der Anstrich des Tanks sind nicht umlagefähig, die Reinigung des Öltanks schon.

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