Der Aufwand ist gewaltig. Bis zu 40 000 Münchner Mieter erhalten in den kommenden Wochen Anrufe von Interviewern, die im Auftrag des Sozialreferats herausfinden wollen, wie viel Miete die Münchner im Durchschnitt zahlen. Am Ende werden etwa 3000 Münchner, die bereit sind, sich an der Umfrage zu beteiligen und deren Wohnverhältnisse zur Erstellung des neuen Münchner Mietspiegels relevant sind, persönlich in ihren Wohnungen befragt.
Auch etwa 1500 Vermieter sollten möglichst Auskunft über die vermieteten Appartements geben. Die so von Mitarbeitern des beauftragten Marktforschungsinstituts Kantar TNS ermittelten Daten werden im Anschluss von Statistikern der Ludwig-Maximilians-Universität analysiert. Im März 2019 soll dann der neue Mietspiegel erscheinen.
Wer ein ganzes Haus mieten will, muss besonders viel zahlen. Ein Abebben der Dynamik sehen Experten nicht.
"Ich halte auf den Mietpreisspiegel große Stücke", sagte Sozialreferentin Dorothee Schiwy am Mittwoch zum Start der alle zwei Jahre stattfindenden Umfrage. Mit dem Instrument des qualifizierten Mietspiegels könne eine gewisse Markttransparenz auf dem Mietsektor erreicht werden. Dabei ist Schiwy bewusst, dass der Mietpreisspiegel nicht die tatsächlichen Münchner Mieten widerspiegeln kann.
Denn in den Mietspiegel fließen lediglich Wohnungen ein, die frei finanziert, also keine Sozialwohnungen sind, und bei denen in den vergangenen vier Jahren die Miete neu vereinbart oder geändert worden ist. Damit ergebe sich bei dem seit Jahren angespannten Wohnungsmarkt zwangsläufig "ein Mieterhöhungsspiegel". Sie wünscht sich deshalb von der Bundesregierung, dass die Kriterien zur Erhebung des Mietspiegels geändert werden, um "möglichst repräsentative" Ergebnisse zu erhalten.
Kritik übt die Sozialreferentin am Münchner Haus- und Grundbesitzerverein, mit dem die Stadt zuletzt im juristischen Streit lag und dessen Klage im Dezember abgewiesen wurde. Der Verein behaupte, "dass wir die Mieten schönen", sagt Schiwy. Eine derartige Unterstellung hält sie für "moralisch fragwürdig". Denn wenn alle Münchner Mietwohnungen erfasst werden könnten, wären auch viele darunter, bei denen die Mieten in den vergangenen Jahren gar nicht angehoben worden sind oder deutlich niedriger liegen als beim Mietspiegel. Kein Verständnis hat Schiwy auch dafür, dass "Haus + Grund" mit ihrem Vorsitzenden Rudolf Stürzer den Mietspiegel mit dem Wohnungsmarktbarometer vergleicht.
Die Teilnahme an der Befragung ist freiwillig
Dort werden vom Planungsreferat die aktuellen Preise für Wohnungen auf der Internetplattform "Immoscout" ermittelt. Mietspiegel und Wohnungsmarktbarometer "kann man überhaupt nicht vergleichen", so Schiwy. Denn der Mietspiegel beziehe sich auf Wohnungspreise in der Vergangenheit, das Barometer auf aktuelle und vergleichsweise teure Angebote im Internet.
"Haus + Grund" hatte vor Gericht gefordert, dass der Verein die Daten erhält, auf deren Grundlage die Stadt den Mietspiegel erstellt. Doch aus Datenschutzgründen müssen diese nun nicht herausgegeben werden. Die Teilnahme an der Umfrage für den Mietspiegel ist absolut freiwillig und streng anonymisiert, Namen und Anschriften werden nicht weitergegeben und auch von den Angaben getrennt, sodass keine Rückschlüsse auf den Befragten gezogen werden können.
Das Sozialreferat hofft nun darauf, dass sich möglichst viele Mieter und Vermieter an der Mietspiegelumfrage beteiligen. Es sei "ein unverzichtbares Orientierungsmittel, um sich ein zuverlässiges Bild über die ortsübliche Miete machen zu können", heißt es im Appell des Sozialreferats. Durch die im August 2015 eingeführte Mietpreisbremse habe der Mietspiegel noch mehr an Bedeutung gewonnen, da nun bei Neuvermietungen die ortsübliche Miete um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden darf.
