Der Weg zur eigenen Immobilie (1) Kaufen oder mieten?

Die Schlüsselfrage der privaten Altersvorsorge ist nicht einfach zu beantworten. Kühl rechnen hilft, löst aber nicht alle Rätsel.

Von Catherine Hoffmann

Die meisten Deutschen möchten sich im Laufe ihres Lebens einen ganz bestimmten Wunsch erfüllen: Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung ihr Eigen nennen. Leicht zu realisieren ist dieses Vorhaben nicht, das machen schon allein die Zahlen deutlich: Obwohl 85 Prozent der Bundesbürger statt zur Miete lieber im Eigenheim leben würden, wohnen nur 42 Prozent in den eigenen vier Wänden. Viele potentielle Käufer schreckt die hohe finanzielle Belastung ab, denn ohne einen Kredit aufzunehmen, können sich die wenigsten eine Wohnung oder gar ein Haus leisten.

Die Wirtschaftskrise und die damit verbundene Jobunsicherheit machen die Entscheidung nicht einfacher - einerseits. Andererseits sind die Zinsen als Folge des globalen Finanzdebakels außerordentlich niedrig. Das mache Immobilien zu einer attraktiven Geldanlage, glauben die Autoren der Zeitschrift Finanztest. Wer genug Kapital habe, solle es jetzt in ein Eigenheim investieren, rät die von der Stiftung Warentest herausgegebene Zeitschrift in ihrer jüngsten Ausgabe. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung komme Verbraucher in vielen Fällen günstiger als das Mieten - das zeigten Modellrechnungen für 65 bis 80 Quadratmeter große Objekte in 45 deutschen Städten. Ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt, können Verbraucher mit Hilfe eines Programms im Internet selbst ausrechnen (www.test.de/immorendite).

Vorteil für Eigenheimbesitzer

Wer eine Immobilie kauft, betrachtet die Anschaffung meist als wichtigen Baustein seiner privaten Altersvorsorge, und er freut sich bestimmt, "etwas Eigenes" zu haben. Doch steht ein Käufer finanziell wirklich besser da als ein Mieter? Einfache Antworten gibt es auf die Frage nicht, die Rechnung ist kompliziert. Das Ergebnis hängt vor allem von den Ersparnissen und dem Zinssatz für die Finanzierung ab. Die angenommene Wertsteigerung einer selbst genutzten Immobilie spielt ebenso hinein wie im Falle des Mieters die Renditeaussichten auf dem Kapitalmarkt, schließlich kann er sein Vermögen in Aktien oder Anleihen stecken, wenn er keine Immobilie kauft. Eine große Rolle spielt auch der Faktor Zeit. In der Regel gilt dabei: In den ersten Jahren zahlen Bauherren und Hauskäufer mehr als Mieter. Auf lange Sicht haben meist die Eigenheimbesitzer die Nase vorn.

Wer herausfinden will, ob es besser ist, ein Eigenheim zu erwerben oder zur Miete zu wohnen, kommt um ein wenig Rechenarbeit also nicht herum. Tom Friess, Geschäftsleiter des VZ Vermögenszentrums in München, erklärt an einem Beispiel, wie es geht. In seiner Modellrechnung leben Käufer und Mieter in der gleichen Wohnung, beide starten mit 91.000 Euro Eigenkapital. Der Käufer zahlt für ein 75 Quadratmeter großes Appartement 302.000 Euro - einschließlich Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar. Der Wert der Wohnung soll jährlich um 0,5 Prozent steigen. Zur Finanzierung wird ein Darlehen von 211.000 Euro benötigt, das anfangs mit 1,5 Prozent getilgt wird und für das 4,7 Prozent Zinsen fällig werden. Um die Wohnung in Schuss zu halten und Nebenkosten zu begleichen, werden jährlich noch einmal 4200 Euro fällig, die Jahr für Jahr um zwei Prozent steigen, das ist die angenommene Inflationsrate.

Der Mieter dagegen zahlt 14 Euro Kaltmiete je Quadratmeter plus Nebenkosten, im ersten Jahr also 1260 Euro im Monat. Die Kaltmiete steigt um 1,5 Prozent jährlich, die Nebenkosten nehmen um zwei Prozent zu. Seine Ersparnisse legt der Mieter am Finanzmarkt an, ohne allzu große Risiken einzugehen, und bekommt dafür vier Prozent Zinsen. "Selbst unter dieser konservativen Annahme fährt der Mieter in den ersten 27 Jahren besser als der Käufer", sagt Friess.