Lexikon zur Baufinanzierung Von Annuitätendarlehen bis Zinsbindung

Beleihungswert, Annuität oder Prolongation - die Banken haben bei der Baufinanzierung ihr ganz eigenes Vokabular. Die wichtigsten Begriffe von A bis Z.

Von Pia Ratzesberger

Annuitätendarlehen: Die Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, die sich aus Zinsen und Tilgungsraten zusammensetzt. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die vom Darlehensnehmer zu zahlenden Raten (die Annuitäten) während der Laufzeit konstant. Lediglich die Anteile von Zinsen und Tilgung verändern sich: Während zu Beginn der Zinsanteil größer ist, sinkt dieser mit längerer Laufzeit, und der Tilgungsanteil nimmt zu. Logisch, denn je mehr der Schuldner zurückgezahlt hat, desto weniger Zinsen fallen an.

Anschlussfinanzierung: Vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist (siehe -> Zinsbindungsfrist) des Darlehens kann der Bauherr mit der Bank neue Konditionen für die restliche Rückzahlung vereinbaren. Diese Verlängerung des Darlehens heißt Prolongation. Manchmal kann aber auch eine Umschuldung sinnvoll sein, das heißt ein Wechsel zu einer neuen Bank.

Bausparvertrag: Der Bausparvertrag kombiniert zwei verschiedene Finanzierungswege: Zuerst wird ein Teil der vereinbarten Bausparsumme in Raten angespart. Nach der Zuteilung gewährt die Bank den restlichen Betrag als Darlehen. Schon bei Abschluss des Bausparvertrags wird festgelegt, welchen Zinssatz der Bausparer für das Darlehen zahlen muss.

Beleihungswert: Der geschätzte Wert, den eine Immobilie bei einem Verkauf nicht aktuell, sondern langfristig erzielen würde. Die Bank oder ein beauftragter Gutachter ermitteln diesen Wert vor der Kreditvergabe, um sich für einen möglichen Ausfall abzusichern. Anhand des Beleihungswertes wird die Beleihungsgrenze festgesetzt - die maximale Höhe, bis zu der die Bank eine Immobilie beleiht. Im Normalfall vergibt das Kreditinstitut also nur Darlehen unterhalb der Beleihungsgrenze.

Bonität: Die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Die Bank prüft die Bonität, bevor sie ein Darlehen gewährt: Dabei geht es nicht nur um Einkommen und Vermögen des zukünftigen Schuldners, sondern auch um dessen Zahlungsmoral. Hier holt die Bank in der Regel Informationen von der Schufa ein.

Effektivzins: Im Effektivzins stellen sich die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent dar. Während der Sollzins lediglich die Höhe der Verzinsung des Darlehens angibt, werden bei der Berechnung des Effektivzins weitere Faktoren berücksichtigt, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Der Effektivzinssatz gibt so Aufschluss über die tatsächliche Gesamtbelastung für den Schuldner und ist damit oft auch eine geeignete Größe, um Angebote miteinander zu vergleichen - aber nur Angebote mit identischer Zinsfestschreibung!

Eigenkapital: Das eigene Vermögen, das der Bauherr zur Finanzierung einsetzt. Das Eigenkapital umfasst Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (sofern sie zuteilungsreif sind), Wertpapiere, unbelastete Grundstücke und auch die Eigenleistungen, sprich wenn ein Eigentümer bei Renovierung oder Neubau selbst mit anpackt. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, desto günstiger sind die Konditionen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten (siehe -> Erwerberkosten) durch das Eigenkapital zu finanzieren, gilt als optimal.

Erwerberkosten: Die Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Daher werden sie auch Kaufnebenkosten genannt: Sie setzen sich aus den Zahlungen für den Notar und das Grundbuch, der Grunderwerbssteuer und den möglichen Maklergebühren zusammen. In der Regel belaufen sich diese Ausgaben auf etwa zehn Prozent des Kaufpreises.

Fälligkeitsdarlehen: Bei einem Fälligkeitsdarlehen zahlt der Schuldner während der Laufzeit nur die Zinsen - und begleicht nach Ablauf die Schuld auf einmal. Da keine Tilgung (siehe -> Tilgung) erfolgt, muss der Darlehensnehmer in der Regel einen Tilgungsersatz bereitstellen, wie zum Beispiel einen Bausparvertrag (siehe -> Bausparvertrag) oder eine Lebensversicherung. Daraus zahlt er am Ende der Laufzeit die fällige Summe.

Forwarddarlehen: Mit diesem Darlehen können sich Bauherren die aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung (siehe -> Anschlussfinanzierung) in der Zukunft sichern - bis zu fünf Jahre im Voraus. Der Darlehensnehmer schützt sich so vor steigenden Zinsen, die Bank verlangt im Gegenzug einen Aufschlag. Wenn die Zinsen dann aber gar nicht steigen, sondern sinken, zahlt der Darlehensnehmer drauf.