Haus kaufen Worauf muss ich bei einer soliden Baufinanzierung achten?

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens, was gilt es derzeit beim Verhältnis Zins und Tilgung zu beachten und was ist noch mal eine Vorfälligkeitsentschädigung? Tipps für einen durchdachten Finanzierungsplan vor dem Immobilienkauf.

Von Eva Dignös

Die eigene Wohnung, das eigene Haus sind für die meisten Immobilienkäufer wohl die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Umso sorgfältiger sollte sie durchdacht sein - zumal die Finanzierung oft über Jahrzehnte ein fixer Ausgabeposten bleiben wird.

Am Beginn einer Immobilienfinanzierung steht deshalb der Finanzierungsplan: Der Kaufpreis wird dem vorhandenen Eigenkapital gegenübergestellt, die Differenz muss mit fremdem Kapital aufgebracht werden.

Aber Achtung: Mit dem reinen Kaufpreis ist es in der Regel nicht getan. Hinzu kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Gerichtskosten, die etwa zehn Prozent der Kaufsumme ausmachen können sowie je nach Zustand der Immobilie noch Ausgaben für die Renovierung. "Die Nebenkosten sind in den letzten Jahren gestiegen, weil fast alle Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht haben", gibt Jörg Sahr zu bedenken, Finanzexperte bei der Stiftung Warentest.

Mindestens die Kaufnebenkosten

"Im Idealfall deckt das Eigenkapital die kompletten Nebenkosten sowie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises ab", sagt Sahr und schränkt zugleich ein: "In der Praxis haben viele diese Mittel jedoch nicht." Absolutes Muss sei aber ein Eigenkapital in Höhe der kompletten Nebenkosten. Im Einzelfall gelte es abzuwägen: Immobilienkäufer mit sicheren Jobs und hohem Einkommen könnten eine größere monatliche Belastung tragen als selbstständige Existenzgründer. Von einer Finanzierung ganz ohne Eigenkapital rät Sahr ab: Die Banken ließen sich das größere Risiko mit einem massiven Zinsaufschlag auf den gesamten Kredit bezahlen.

Das Eigenkapital sorgt aber nicht nur für niedrigere monatliche Raten: "Es dient auch als Sicherheitspuffer für den Fall, dass man die Immobilie verkauft, noch während die Finanzierung läuft", sagt Sahr. Denn je höher das Eigenkapital, desto geringer ist das Risiko, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den Kredit abzuzahlen.

Neben dem Eigenkapital ist die monatliche Belastung, die man langfristig zu leisten hat, für die Immobilienfinanzierung entscheidend. "40 Prozent vom Nettoeinkommen sollten maximal fürs Wohnen ausgegeben werden", nennt Thomas Hentschel, Finanzreferent der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, als Faustformel bei einer Immobilie, die man selbst bewohnen möchte. "Darin müssen dann aber auch die Nebenkosten für den Unterhalt der Immobilie enthalten sein", betont er. 2,50 bis drei Euro pro Quadratmeter seien hier ein realistischer Wert.

Mögliche Belastungen vorhersehen

"Luftschlösser sind schnell gebaut", mahnt auch Peter Breitfeld, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. Wichtig ist die nüchterne Bestandsaufnahme: Was passiert, wenn in einigen Jahren wegen eines Jobwechsels das Gehalt niedriger ausfällt? Oder wenn bei Paaren nur noch ein Partner verdient? Reicht das Einkommen auch dann noch für die monatliche Rate? Denn die muss jahrzehntelang geleistet werden: 20 bis 30 Jahre kann es durchaus dauern, bis eine Immobilie abbezahlt ist. "Und ein paar finanzielle Reserven für unvorhersehbare Notfälle sollten auch noch da sein", sagt Breitfeld