Nun hat es auch die Hauskäufer in Brandenburg erwischt. Der Landtag hat die Grunderwerbsteuer zum 1. Juli dieses Jahres von fünf auf 6,5 Prozent erhöht. Die Landesregierung freut sich auf zusätzliche 52 Millionen Euro Einnahmen pro Jahr. Zum Leidwesen künftiger Immobilienerwerber, denn sie müssen bei ihrer Kalkulation einige Tausend Euro Nebenkosten zusätzlich einplanen.
"In manchen Regionen summieren sich die Nebenkosten leider auf zehn bis zu 15 Prozent", sagt Gordon Gross, Steuerexperte bei Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Dabei sind die Bedingungen für einen privaten Hauskauf derzeit eigentlich gut. Wer kauft, kann sich äußerst günstig Baugeld leihen und spart dadurch viele Tausend Euro Zinskosten. Die Freude darüber wird dadurch geschmälert, dass die Immobilienpreise gerade in Ballungsgebieten sehr stark gestiegen sind. Als wäre das nicht schon genug, ging es in einigen Regionen auch noch bei den Nebenkosten nach oben.
Nur Bayern und Sachsen drehten bisher nicht an der Steuerschraube
Einen sehr großen Anteil daran hat die Grunderwerbsteuer, die beim Erwerb von unbebauten und bebauten Grundstücken fällig wird. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz dafür selbst festlegen. "25 Mal wurde die Steuer seither erhöht", sagt Gross und bezieht sich auf die einzelnen Länder, die Schritt für Schritt draufsattelten. Mit einem Steuersatz von 6,5 Prozent liegen Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein ganz oben. Jetzt gesellt sich Brandenburg zu den Spitzenreitern. "6,5 Prozent Grunderwerbsteuer - das ist eine große Belastung für Hauskäufer", urteilt Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing und Leiter des IVD-Instituts. Lediglich Bayern und Sachsen drehten nicht an der Steuerschraube und beließen den Steuersatz bei 3,5 Prozent. Je nach Bundesland variiert die Belastung für Käufer daher deutlich: Kostet eine Immobilie 250 000 Euro, müssen Käufer im Saarland 16 250 Euro Grunderwerbsteuer ans Finanzamt überweisen, im Bundesland Sachsen dagegen reichen 8750 Euro.
"Die Bundesländer haben ansonsten kaum Möglichkeiten, ihre Einnahmen zu steigern", erklärt Johannes Geyer vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin diese Steuerspirale. Die Erhöhungen zeigen Wirkung: Das Aufkommen für die Grunderwerbsteuer lag 2014 in Deutschland bei 9,3 Milliarden Euro und hat sich damit innerhalb von fünf Jahren fast verdoppelt, und zwar zu Lasten der Immobilienkäufer.
Vermieter können die Kosten auf ihre Mieter abwälzen. Der Eigennutzer kann nur darauf achten, dass er nicht zu viel Geld ans Finanzamt überweist. "Der Notar sollte eine Auflistung der Gegenstände im Haus machen, für die man normalerweise keine Steuer zahlen muss", rät Fachanwalt Markus Groll. Dazu gehören zum Beispiel die Küche oder eingebaute Schränke. "Den Wert des Inventars zieht man vom Kaufpreis ab, sodass sich die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein wenig verkleinert", erklärt er.
Nicht nur die Grunderwerbsteuer schlägt höher zu Buche, für den Notar und für die Eintragung ins Grundbuch müssen Käufer in ganz Deutschland seit zwei Jahren ebenfalls etwas mehr zahlen. "Wir raten Verbrauchern, in die Gesamtkosten etwa zwei Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt einzukalkulieren", sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Vor der Erhöhung rechnete man mit 1,5 bis 1,7 Prozent. Da der Gesetzgeber zum Schutz der Käufer vorschreibt, dass ein Immobilienerwerb notariell beurkundet werden muss und die Höhe der Gebühren festgelegt ist, führt an diesen Abgaben kein Weg vorbei. Was viele jedoch nicht wissen: Beim Notar zahlen sie eine pauschale Gebühr, in der zum Beispiel auch der Entwurf eines Vertrages enthalten ist. "Manche übertragen diese Aufgabe einem Anwalt und zahlen damit eigentlich doppelt, denn der Notar lässt die erforderliche Beratung dafür nicht extra abrechnen", erklärt Udo Schindler, Chef der KSW Vermögensverwaltung aus Nürnberg. Er rät Immobilienkäufern beim ersten Gespräch mit dem Notar, gezielt nach kostensparenden Möglichkeiten zu fragen. Nach der Rechtsprechung sei der Notar dann verpflichtet, sie zu nennen, betont Schindler.
Maklerprovisionen sind Verhandlungssache. Der Markt entscheidet über deren Höhe
Hat ein Makler das neue Heim vermittelt, fällt auch noch dessen Vermittlungsprovision an. Die Höhe richtet sich nach der Marktlage und den ortsüblichen Konditionen. Die Gepflogenheiten bei der Maklercourtage unterscheiden sich regional, was das Ganze etwas unübersichtlich macht. In einigen Ländern zahlt nur der Käufer, in den anderen teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision (siehe Grafik). "In Bayern überweist der Käufer üblicherweise 3,57 Prozent des notariellen Kaufpreises an den Makler - inklusive Mehrwertsteuer. Der Verkäufer zahlt denselben Betrag", erklärt Kippes. In Berlin, wo die Provision nicht zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, muss letzterer mehr als sieben Prozent des Preises an den Makler abgeben. Da die Grunderwerbsteuer dort bei sechs Prozent liegt, summieren sich die Nebenkosten in der deutschen Hauptstadt im Extremfall auf mehr als 15 Prozent. Käufer sollten wissen, dass die Höhe der Courtage nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. "Provisionen sind immer Verhandlungssache. Klar ist aber auch, dass Makler von ihren Provisionen nicht abrücken, wenn sie genügend andere Interessenten haben", sagt Niels Nauhauser. Das neu eingeführte sogenannte Bestellerprinzip, wonach derjenige zahlt, der den Immobilienmakler beauftragt hat, greift beim Kauf nicht. Die Regelung gilt nämlich nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen.
Und wenn der neue Hauseigentümer jetzt glaubt, das Zahlen hat ein Ende, irrt er sich. Kaum ist man eingezogen, flattert ein Fragebogen vom Finanzamt ins Haus. Es möchte Angaben zur Lage, Nutzung und Bebauung der Immobilie. Die Beamten ermitteln auf diese Weise die Höhe der Grundsteuer, die der neue Eigentümer entrichten muss. "Viele denken nicht daran, dass auch die Haltung einer Immobilie hohe Nebenkosten mit sich bringt", sagt Vermögensverwalter Hannes Peterreins. Nicht nur die Grundsteuer, auch Instandhaltungskosten, Müll- oder Abwassergebühren fallen etwa regelmäßig an. Die Beispiele machen deutlich, woran Immobilienkäufer sich unbedingt halten sollten: erst die Kalkulation, dann der Kauf.