Baufinanzierung Worauf sollte ich bei Zinssatz und Zinsbindung achten?

Nominalzins, Effektivzins, Sollzins - Zinssatz ist nicht gleich Zinssatz: Um Kreditangebote vergleichen zu können, müssen sie auf derselben Datenbasis beruhen. Wie unterscheiden sich die Zinssätze voneinander? Und wie lange lassen sich die aktuellen Niedrig-Zinsen reservieren?

Von Eva Dignös

Im Begriffs-Dschungel der Darlehensangebote können Immobilienkäufer leicht die Orientierung verlieren. Damit Sie wissen, wovon die Rede ist: Ein Überblick über die wichtigsten Zinsbegriffe und warum eine lange Zinsbindung empfehlenswert ist.

Der Sollzins, auch Nominalzins genannt, gibt an, mit wie viel Prozent der Darlehenssumme sich die Bank den Kredit bezahlen lässt. Beträgt der Sollzins beispielsweise zwei Prozent, so sind für einen 100.000-Euro-Kredit im Jahr 2.000 Euro Zinsen zu entrichten, also monatlich 166 Euro. Der Sollzins ist bei klassischen Immobilienkrediten meist für einen vereinbarten Zeitraum von beispielsweise zehn oder 15 Jahren gebunden, verändert sich also erst nach Ablauf der Zinsbindung. Es gibt aber auch Kredite mit variablem Zins. Ihr Vorteil: Sie sind oft kurzfristig kündbar. Die Bank kann allerdings je nach Entwicklung auf dem Kapitalmarkt den Zinssatz ändern. Steigen die Kapitalmarktzinsen, wird die Finanzierung teurer. Um mehrere Kreditangebote zu vergleichen, eignet sich der Sollzins nicht. Denn er berücksichtigt nicht die zusätzlichen Kosten, die je nach Bank in unterschiedlicher Höhe anfallen.

Für die Berechnung der Gesamtkosten der Finanzierung ist der Effektivzins maßgeblich. In diesen Wert werden sämtliche Aufwendungen für den Abschluss und die Bearbeitung des Darlehens eingerechnet. Er liegt deshalb meist höher als der Soll- beziehungsweise Nominalzins. "Nur anhand des Effektivzinses sind mehrere Kreditangebote tatsächlich vergleichbar", sagt Thomas Hentschel, Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Auch wenn man vor einem Immobilienkauf mehr als genug zu tun hat: Die Mühe des Vergleichs sollte man sich machen. "Ich empfehle, von der Hausbank ebenso ein Angebot einzuholen wie von ein bis zwei Kreditvermittlungsgesellschaften und mindestens noch eins von der örtlichen Sparkasse und Genossenschaftsbank", sagt Jörg Sahr, Finanzfachmann bei der Stiftung Warentest. Bei der Hausbank haben Kunden meist den besten Verhandlungsspielraum. Manches regionale Geldinstitut, das die Gegebenheiten vor Ort gut kennt, "überrascht mit sehr günstigen Konditionen". Verbraucherschützer Hentschel empfiehlt, der Bank den Betrag zu nennen, den man im Monat aufbringen kann, und sich den dafür möglichen Kreditrahmen sowie die Restschuld am Ende der Laufzeit ausrechnen zu lassen. Diese Zahlen seien auch für Laien gut vergleichbar. Von einer Aufteilung des Darlehens auf mehrere Geldinstitute rät Finanzierungsexperte Sahr ab: "Das klappt meistens nicht, denn jede Bank möchte natürlich im Grundbuch an erster Stelle stehen."

Lange Zinsbindung ist von Vorteil

Und wie lassen sich die aktuell niedrigen Zinsen möglichst lange sichern? Bester Weg ist ein Darlehensvertrag mit einer möglichst langen Zinsbindung. "20 bis 25 Jahre sind durchaus möglich", ist Thomas Hentschels Erfahrung: "15 Jahre mit einer Mindesttilgung von zwei Prozent sollten es auf jeden Fall sein." Das macht die Finanzierung über einen langen Zeitraum planbar - und reduziert die Schulden so weit, dass auch ein höheres Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung bezahlbar bleibt.

Die niedrigen Zinsen lassen sich auch für schon laufende Kredite nutzen: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen schließt man heute schon einen Vertrag über ein Darlehen, das sich an die derzeit noch laufende Finanzierung anschließt. Basis für den Zinssatz des Forward-Darlehens ist der aktuelle Zinssatz. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung vergeht, wird ein Aufschlag fällig. "Wer ein Forward-Darlehen abschließt, spekuliert auf steigende Zinsen ", gibt Hentschel zu bedenken. Die Rechnung könne aufgehen - oder auch nicht: "Bleibt das Zinsniveau so niedrig, zahle ich mehr, als ich zahlen müsste."