Als heimlicher Preistreiber entpuppen sich beim Grundstückskauf häufig die Erschließungskosten. Wer also ein Grundstück kauft, um dort sein Haus zu bauen, muss nicht nur mit den Baukosten, sondern auch mit den Baunebenkosten rechnen. Zu diesen gehören - neben der Grunderwerbssteuer und Kosten für Baugenehmigung - die Aufwendungen für Vermessung, Bauwasser und Baustrom. Erschließung bedeutet, dass das Grundstück an die Grundversorgung, also an das örtliche Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem angeschlossen wird. Für diese Leistungen können Erschließungskosten anfallen: Anschlüsse an das öffentliche Wasser- und Abwassernetz, ans Stromnetz, an die Gasversorgung, ans Kabel- und Telefonnetz sowie an das öffentliche Verkehrsnetz.
Wie die Lasten verteilt werden, muss in der Gemeindesatzung festgelegt werden. Die anteiligen Kosten richten sich nach dem Vorteil, den das Grundstück davon hat. Häufig werden sie entweder abhängig von der Länge der Straßenfront des Grundstücks ermittelt oder anhand seiner Fläche. "Auch der Grad der Bebauung wird berücksichtigt: Wer ein Grundstück mehr bebauen darf, muss unter Umständen auch höhere Kostenanteile tragen", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Auch Eigentümer von gewerblich genutzten Grundstücken müssten mit einem höheren Kostenanteil rechnen.
Solange die Erschließung des Grundstücks nicht gesichert ist, darf das Grundstück nicht bebaut werden. Wie hoch die Kosten im Einzelfall sind, hängt auch davon ab, wie weit das Grundstück von der nächsten Hauptanschlussstelle entfernt liegt. "Bei unerschlossenen Grundstücken sollte man mit deutlich fünfstelligen Beträgen rechnen und die Finanzierung entsprechend großzügig planen", rät Freitag. Auskünfte darüber, ob und in welcher Höhe man Erschließungsbeiträge bezahlen muss, erhält man beim Planungsamt der Stadt, des Kreises oder beim Bauamt.
Beitragspflichtig ist grundsätzlich derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks, also im Grundbuch eingetragen ist, sonst Erbbau- oder zu sonstiger Bodennutzung grundbuchlich Berechtigte. Gibt es mehrere Eigentümer, müssen diese gemeinsam die Erschließungsbeiträge bezahlen. Bei Wohnungs- und Teileigentum müssen die Eigentümer die Kosten anteilig meist entsprechend ihrem Miteigentumsanteil tragen.
Das Gesetz sieht beim Kauf aber den Vertragsschluss als maßgeblichen Zeitpunkt für die Kostentragungslast an. Damit es hier kein böses Erwachen für den Erwerber gibt, sollte schon vor dem Verkauf geklärt und in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wer die Erschließungsbeiträge zahlt.