Wer bestellt, bezahlt: Es ist ein großes und eindeutiges Versprechen, mit dem das Bundesjustizministerium die Kostenverteilung bei der Wohnungsvermittlung um 180 Grad drehen will. Künftig sollen im Regelfall die Vermieter die Maklercourtage zahlen - kann das funktionieren? Genügen ein paar Vorschriften, um ein System umzukehren, das von der Marktmacht der Vermieter geprägt ist? Reicht die Kunst der Paragrafenschmiede, um ein wasserdichtes Gesetz zu fertigen?
Wer einmal Gesetze, egal welche, im Praxis-Test beobachtet hat, der wird sagen müssen: Ein paar Schlupflöcher bleiben doch eigentlich immer. Allerdings enthält der Entwurf der Bundesregierung zur "Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" einige Vorkehrungen, um diese Schlupflöcher zu stopfen. Daran vorbeizukommen, dürfte für Vermieter und Makler jedenfalls nicht ganz einfach sein.
Ein diskreter Deal mit dem Vermieter ist ein Umgehungsgeschäft
Kernstück ist Paragraf 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Danach darf der Makler vom Mieter kein Entgelt fordern, "es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter (. . .) den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten".
Künftig müssen nicht immer Mieter, sondern auch Vermieter die Provision bezahlen. Viele Makler rechnen mit Umsatzrückgängen. Begrüßen Sie die neue Regelung? Oder hat der Wohnungsmarkt nicht eigentlich mit ganz anderen Problemen zu kämpfen?
Das heißt: Für Angebote, die der Immobilienmakler bereits im Bestand hat, darf er vom Mieter keine Provision verlangen. Denkbar sind zwar Modelle, die es so aussehen lassen, als habe der Makler im Mieterauftrag eine Wohnung gesucht und gefunden - die ihm der Vermieter freilich schon zuvor heimlich angeboten hatte. Von außen betrachtet, wäre der Makler dann "ausschließlich" auf Geheiß des Mieters aktiv geworden, so dass dieser die Provision zahlen müsste. Allerdings wäre der diskrete Deal mit dem Vermieter ein Umgehungsgeschäft - und das macht die Zahlungspflicht des Mieters doch juristisch unwirksam.
Natürlich greift dieser Schutz nur dann, wenn sich die stille Allianz zwischen Makler und Vermieter beweisen lässt. Allerdings trägt der Makler die Beweislast. Er muss darlegen, dass er sich im Auftrag des Mieters auf Wohnungssuche begeben hat: dass er ein Inserat aufgegeben oder das Angebot eines Vermieters entdeckt hat.
Wer bestellt, bezahlt: Dass künftig nicht immer die Mieter, sondern oft die Vermieter Provision bezahlen müssen, wirbelt die Makler-Welt auf. Eifrig diskutiert die Branche, wie das neue Gesetz umgangen werden könnte. Erste Ideen gibt es schon.
Bußgeld bis zu 25 000 Euro
Die Bundesrechtsanwaltskammer bezweifelt in ihrer Stellungnahme indes, dass Tricks damit ausgeschlossen sind: Wenn der Makler im Streit um die Provision dem Gericht eine plausible Geschichte präsentiert, die seinen Anspruch rechtfertigt, müsste der Mieter "substantiiert" bestreiten, also seinerseits ein paar Fakten bieten. Was ihm, da er keinen Einblick in die Makler-Interna hat, nur schwer gelingen dürfte.
Ob sich Makler und Vermieter allerdings in großer Zahl auf wirklich illegale Kniffe verständigen, ist zweifelhaft. Wenn der Makler dem Mieter die Courtage aufbürdet, obwohl er in Wahrheit vom Vermieter beauftragt wurde, dann drohen ihm bis zu 25 000 Euro Bußgeld, wenn die Sache auffliegt.
Und wenn die Provision einfach in einer Abstandszahlung versteckt wird? Ein Entgelt für die Räumung der Wohnung durch den Vormieter darf schon nach geltendem Recht nicht gefordert werden. Auch nicht, wenn sie als Ablöse für die Küche daherkommt: Bei einem "auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung" sind solche Forderungen unwirksam.