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Schönheitsreparaturen:Keine gute Nachricht für Mieter

BGH zu Schönheitsreparaturen

Wer muss die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen? Über diese Frage streiten sich Mieter und Vermieter seit Jahrzehnten.

(Foto: dpa)

Das BGH-Urteil zu geteilten Kosten bei Schönheitsreparaturen zeigt: Die Wahrnehmung dessen, was Miete eigentlich bedeutet, hat sich fundamental verschoben.

Kommentar von Wolfgang Janisch

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Woche ein ungewöhnliches Urteil zu den leidigen Renovierungspflichten verkündet. Ungewöhnlich, weil es zerstrittenen Prozessgegnern einen Kompromiss verordnet: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, kann - wenn der Zustand der Räume sich nach vielen Jahren "wesentlich" verschlechtert hat - den Vermieter zum Malen und Tapezieren verpflichten. Aber eben nur, wenn er sich an den Kosten beteiligt. Klingt vernünftig und konsensorientiert. Vielleicht wird das Urteil mal als Beginn der Halbe-Halbe-Rechtsprechung in die Annalen des Mietrechts eingehen.

Allerdings steht das Urteil in einer langen Ahnenreihe, die beim BGH unter dem Stichwort "Schönheitsreparaturen" geführt wird. Blickt man auf die Liste dieser sich über Jahrzehnte erstreckenden Urteile, dann bekommt man den Eindruck, dass der neue Sprössling vielleicht doch nicht so wohlgeraten ist.

Die einzelnen Urteile sind sehr unterschiedlich. Mal kippte der BGH Klauseln im Kleingedruckten, die den Mieter während der Mietzeit wie auch an deren Ende zur Renovierung verpflichten sollten - nach dem Motto: Doppelt gestrichen hält besser. Mal ging es um "starre" Fristen, die keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der vielleicht nur selten genutzten Wohnung nahmen. Und vor fünf Jahren untersagte der BGH, Mieter in eine heruntergekommene Wohnung einziehen zu lassen und sie dann zur Renovierung zu verpflichten. Das war der Vorläufer des jetzigen Halbe-Halbe-Urteils.

Wie gesagt: Klingt alles irgendwie mieterfreundlich. Aber im Grunde steckt dahinter eine fundamental verschobene Wahrnehmung dessen, was Miete eigentlich bedeutet. Auch wenn Mieter sich inzwischen fast daran gewöhnt haben, dass sie selbst es sind, die Böden abschleifen und Wände weißeln: Die Grundannahme des Gesetzes ist eine andere. Danach ist es Aufgabe des Vermieters, die Wohnung instand zu halten. Mit der Unterschrift unter den Vertrag übergibt er nicht nur den Haustürschlüssel, sondern steht zugleich dafür ein, dass die Wohnung im "vertragsgemäßen" Zustand ist. Dafür darf er sich monatlich eine stattliche Summe überweisen lassen. Mieter zahlen oft ein Drittel ihres Haushaltseinkommens, in Ballungsräumen inzwischen auch mehr.

Der BGH sollte wieder stärker zum Ausgangspunkt des Gesetzgebers zurückkehren

So betrachtet, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter nichts anderes als ein stiller Aufschlag auf die Monatsmiete. Der BGH hat die Zulässigkeit dieser Praxis zwar einst mit der Annahme gerechtfertigt, bei Verträgen mit Renovierungspflicht sei die Miete niedriger als bei Verträgen ohne. Aber dass solche Vertragsklauseln Preisdrücker seien, darf man getrost als Theorie aus dem Elfenbeinturm abtun, wenigstens, was die Ballungsräume betrifft. Das würde nur dann funktionieren, wenn wirklich Vertragsfreiheit herrschte. Aber weil Marktverhältnisse eben auch Machtverhältnisse sind, wird man faktisch vielfach von Vertragsunfreiheit sprechen müssen.

Der BGH sollte daher wieder stärker zum Ausgangspunkt des Gesetzgebers zurückkehren. Der Mieter zahlt Miete, der Vermieter sorgt für Renovierung. Ohnehin wirken all diese Urteile zu den Schönheitsreparaturen wie eine Rechtsprechung des schlechten Gewissens. Mal wird eine Quotenabgeltungsklausel moniert, mal ein Fristenplan beanstandet, mal eine einseitige Benachteiligung korrigiert. Alles gut gemeint, aber doch nur Flickwerk. Das neuerliche Urteil zum Beispiel: Genau besehen eröffnet es dem Vermieter die Möglichkeit, die Spuren des früheren Mieters erst gar nicht zu beseitigen, sondern zu warten, bis es dem neuen Mieter irgendwann zu schmuddelig wird. Erst dann folgt die Sanierung - unter Kostenbeteiligung des Mieters.

© SZ vom 11.07.2020
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