Geld sicher anlegen und damit regelmäßig Zinsen kassieren, ist nach wie vor schwierig. Die Zinsen für Festgeld sind zuletzt deutlich gestiegen, aber sie sind immer noch mickrig. Sichere Anlagealternativen werden deshalb weiter gesucht. Dazu zählen auch offene Immobilienfonds, mit denen sich Anlegende schon ab 25 Euro monatlich an Gewerbe- und Wohnimmobilien beteiligen können. Die Fonds gehören in Deutschland zu den Lieblingen von vorsichtigen Sparerinnen und Sparern. 125 Milliarden Euro an Sparergeld steckt bereits in den Fonds, die langfristig stabile Renditen von jährlich zwei bis drei Prozent bieten. In diesem Jahr dürften die Renditen wieder leicht steigen. Das zeigt eine neue Studie der Ratingagentur Scope. Was offene Immobilienfonds risikoscheuen Anlegern bieten - ein Überblick.
Was in den Fonds drin ist
Das Geld ihrer Kunden verwenden die Managerinnen und Manager der Fonds vor allem für den Kauf von Immobilien. Diese spülen laufende Mieterträge in die Kassen der Fonds. Zusätzliche Gewinne werden außerdem idealerweise durch den Kauf und Verkauf erzielt. Investiert wird dabei in verschiedene Länder, Regionen und Städte. Bei den von Scope näher untersuchten und mit einer Ratingnote versehenen 17 Fonds waren durchschnittlich 62 Prozent des Portfolios in Büroimmobilien angelegt, gefolgt von Einzelhandelsobjekten (20,5 Prozent), Hotels (7,7 Prozent), Logistikobjekten (5,0 Prozent) und Wohnimmobilien (4,4 Prozent).
Was an Erträgen zu erwarten ist
In den Corona-Jahren 2020 waren die Renditen der Fonds noch geschrumpft. Jetzt geht es wieder leicht aufwärts. Die Fonds, die vor allem in Gewerbeimmobilien investieren, erzielten im vergangenen Jahr eine Rendite von durchschnittlich 2,2 Prozent. Schon besser fällt der Ein-Jahres-Vergleich mit dem 31. Mai 2022 als Stichtag aus. Bis dahin ist die Rendite für diese Fonds auf durchschnittlich 2,4 Prozent gestiegen. Die Unterschiede sind jedoch beträchtlich ( siehe Tabelle). Besser sieht es bei den Fonds aus, die sich auf Wohnimmobilien konzentrieren: Ihr Wert wuchs 2021 um durchschnittlich 4,7 Prozent. Zum 31. Mai beläuft sich die Ein-Jahres-Rendite auf 3,9 Prozent.
Wie sich steigende Zinsen und der Krieg auswirken
Der Angriff Russlands auf die Ukraine wirkt sich laut Scope auf die Portfolios kaum aus, da die Fonds keine Objekte in der Ukraine oder in Russland halten. Wenn Staatsanleihen wieder positive Erträge und auch Sparanlagen mehr Zinsen abwerfen, belastet dies aber schon die Publikumslieblinge. "Durch die steigenden Zinsen verlieren offene Immobilienfonds für die Anlegerinnen und Anleger ein Stück weit an Attraktivität", sagt Sonja Knorr, Immobilienexpertin bei Scope und Mitautorin der Studie.
Was die Fonds belastet hat und weiter belasten wird
Die Vermietungsquoten der Fonds sind bereits leicht gesunken von 94,3 auf 94 Prozent. Dieser Vermietungsanteil sollte möglichst hoch sein, denn leerstehende Immobilien bringen keine Mieterträge. Sie verursachen zusätzliche Kosten, etwa für Renovierungen oder Umbauten. In der Pandemie verloren allerdings Hotelimmobilien teilweise Pächter. Shoppingcenter standen leer. Besonders hart traf die Corona-Krise den Textileinzelhandel, auch weil noch mehr Menschen ihre Klamotten online bestellten. Nun wird in der Scope-Studie angemerkt: "Die unsicheren konjunkturellen Aussichten aufgrund des Ukraine-Kriegs, der steigenden Inflationsraten und der eingeläuteten Zinswende erhöhen die Risiken weiter. Leere Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht erstklassigen Lagen zu kämpfen haben." So erwartet Scope in Zukunft stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten. Anleger müssten sich deshalb aber keine großen Sorgen machen. Viele Mietverträge seien langfristig abgeschlossen worden oder während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert worden. Zum Vergleich: 2011, als viele der Fonds wegen der Folgen der Finanzkrise schließen mussten, betrug die durchschnittliche Vermietungsquote lediglich 91,8 Prozent.
Wie sich mit Büros weiter Geld verdienen lässt
"Auch im Bürosektor sind Neuvermietungen schwieriger geworden", heißt es in der Untersuchung. Gesucht seien Büros, die flexibles Arbeiten ermöglichen, Gebäude in erstklassigen Lagen mit guter Verbindung zum öffentlichen Nahverkehr und hohen Nachhaltigkeitsstandards "Das Büro ist nicht tot, aber wie Bürogebäude künftig genutzt werden, wird sich schon verändern", bestätigt die Scope-Expertin Knorr. Bürogebäude seien für die Fonds der größte Markt. "Also werden sie weiter darin investiert sein. Aber die Fondsgesellschaften müssen noch mehr als früher darauf schauen, an welchen Standorten sie investieren, wie die technische Ausstattung ist, wie energieeffizient die Gebäude sind und was für eine möglichst klimaneutrale Nutzung zu tun ist", sagt Knorr. So bleiben Büro-Objekte auch in Zukunft auf der Einkaufsliste der Fondsmanager ganz oben. Drei Viertel der von Scope befragten Fondsmanagerinnen und Fondsmanager planen in den kommenden drei Jahren Büro-Investments. Dahinter folgen Wohnimmobilien (67 Prozent). Auffällig dabei: Fast 40 Prozent planen Ankäufe im Segment gefördertes Wohnen, ein Drittel bei Mikro- und Studentenwohnungen.
Welche Fonds neue Noten bekommen haben
Scope hat die Ratings von 17 offenen Immobilienfonds aktualisiert, also den Fonds neue Zeugnisse ausgestellt. Heraufgestuft wurden zwei Fonds, der Grundbesitz Europa und der UniInstitutional German Real Estate. Sechs Fonds stufte Scope herab, dazu zählen die Fonds Deka-Immobilien Europa, Grundbesitz Fokus Deutschland, Grundbesitz Global, Leading Cities Invest, Swiss Life European Real Estate und Uniimmo Global. Bei neun Fonds hat die Ratingagentur die Bewertung nicht verändert. "Erneut gab es damit mehr Absteiger als Aufsteiger", heißt es in der Analyse. Dies zeige, dass Anleger mit niedrigeren Renditen leben müssten "als noch vor einigen Jahren", sagt Knorr. Trotzdem erwartet sie "kurzfristig leicht steigende Renditen von durchschnittlich 2,5 bis 3,0 Prozent in diesem Jahr, weil die negativen Effekte durch die Corona-Krise nachlassen". Damit seien die Renditen der Fonds verglichen mit Tages- oder Festgeld oder deutschen Staatsanleihen noch deutlich besser. "Bei einer Inflationsrate von derzeit knapp acht Prozent kann man zwar mit den Fonds nicht mehr sein Geld real vermehren", für risikoscheue und langfristig orientierte Anleger sei die Anlageklasse aber "immer noch auskömmlich".
