Immobilien:Steuervorteile begünstigen Reiche

Skyline mit Stadttor, Rheinturm und Rheinkniebruecke im Abendrot, Deutschland, Nordrhein-Westfalen, Niederrhein, Duessel

Blick auf die Skyline von Düsseldorf: In Großstädten ist der Wohnungsmarkt angespannt. Das liegt auch am deutschen Finanzsystem.

(Foto: Imago)

Privilegien für Immobilien machen das deutsche Steuersystem ungerecht und ineffizient.

Gastbeitrag von Stefan Bach und Sebastian Eichfelder

Durch die steigende Ungleichheit bei Einkommen und Vermögen haben die politischen Debatten zur Verteilung der Steuerbelastungen an Dynamik gewonnen. Wie die OECD mit internationalen Belastungsvergleichen regelmäßig aufzeigt, ist Deutschland Weltmeister bei der Belastung von Arbeitseinkommen mit Steuern und Abgaben. Dagegen werden Vermögenszuwächse und Spekulationsgewinne in Deutschland steuerlich stark privilegiert oder gar nicht besteuert. Und bei der Besteuerung von Vermögen ist Deutschland eher ein Niedrigsteuerland.

Immobilien: Stefan Bach ist Steuerexperte des DIW Berlin.

Stefan Bach ist Steuerexperte des DIW Berlin.

(Foto: Florian Schuh/oH)

Wie die Ungleichheit bekämpft werden soll, ist naturgemäß umstritten. Während Union und FDP vor allem auf Bildungspolitik und Wirtschaftswachstum setzen und in ihren Wahlprogrammen vor allem Unternehmen und vermögende Privatinvestoren weiter steuerlich entlasten wollen, fordern SPD, Grüne und Linke höhere Spitzensteuersätze bei der Einkommensteuer und eine Vermögensteuer. Letzteres wird von wirtschaftsliberaler Seite als wachstumsfeindlich und ineffizient gebrandmarkt. Die Debatte wird vom postulierten Zielkonflikt zwischen Verteilungsgerechtigkeit und Effizienz des Steuersystems geprägt - dem Equity-Efficiency Trade-Off.

Immobilien: Sebastian Eichfelder ist Professor für betriebswirtschaftliche Steuerlehre an der Otto-von-Guericke-Universität Magdeburg.

Sebastian Eichfelder ist Professor für betriebswirtschaftliche Steuerlehre an der Otto-von-Guericke-Universität Magdeburg.

(Foto: oH)

Sträflich vernachlässigt werden in der Debatte Steuerreformoptionen, bei denen sich Effizienz und Verteilungsgerechtigkeit gut miteinander verbinden lassen. Dies betrifft insbesondere die zahlreichen Privilegien bei der Immobilienbesteuerung, wie wir in einem aktuellen Beitrag zeigen. Von diesen Privilegien profitieren fast ausschließlich vermögende Bevölkerungsschichten. Zugleich kommt es durch diese Steuerprivilegien zu Fehlanreizen und Verzerrungen des Immobilienmarktes.

Anders als international üblich werden Spekulationsgewinne aus Immobilen in Deutschland nur dann besteuert, wenn die Immobilien nach weniger als zehn Jahren veräußert werden, der sogenannten Spekulationsfrist. Bei selbstgenutzten Immobilien verkürzt sich diese Frist effektiv auf drei Jahre. Dies hat besonders fragwürdige Wirkungen bei vermieteten Immobilien, die in Deutschland fast ausschließlich von den reichsten zehn Prozent der Bevölkerung gehalten werden.

Während die Investoren ihre Anschaffungs- und Erhaltungskosten über Abschreibungen und Werbungskosten steuerlich geltend machen können, sind spätere Veräußerungsgewinne regelmäßig steuerfrei. Dies führt in Verbindung mit den derzeit niedrigen Fremdkapitalzinsen sowie den Wertsteigerungen bei Immobilien zu hohen und weitgehend steuerfreien Renditen. Unterstellt man etwa Kaufnebenkosten von zehn Prozent, eine Fremdkapitalquote sowie einen Gebäudeanteil an der Investition von je 80 Prozent, einen Fremdkapitalzins sowie Erhaltungsaufwendungen von je ein Prozent, eine langfristige Wertsteigerung der Immobilie von 3,5 Prozent pro Jahr, eine Inflationsrate von zwei Prozent, einen Einkommensteuersatz von 45 Prozent plus 5,5 Prozent Soli und ein Verhältnis aus Kaufpreis zur Nettokaltmiete von 25, so liegt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital nach Steuern bei 16,4 Prozent - und nur geringfügig unter der Rendite vor Steuern von 17,8 Prozent.

Die effektive Steuerbelastung auf die Rendite beträgt nur etwa acht Prozent

Die hohen Eigenkapitalrenditen ergeben sich durch die hohe Fremdkapitalquote, den Leverage Effekt, und die sehr geringen Fremdkapitalzinsen. Die effektive Steuerbelastung auf die Rendite beträgt nur etwa acht Prozent. Dies liegt vor allem an den Abschreibungen, immerhin zwei bis 2,5 Prozent der auf den Gebäudeanteil entfallenden Investitionen pro Jahr, sowie am steuerfreien Veräußerungsgewinn. Unterstellt man ein Verhältnis von Kaufpreis zur Nettokaltmiete über 30, wie heute in Ballungsräumen durchaus üblich, dann würde sich sogar eine negative Steuerbelastung ergeben, weil die steuerlichen Abschreibungen die Nettokaltmieten überschreiten. Die durchaus rentable Investition generiert dann steuerliche Verluste, die spätere Wertsteigerung ist ja steuerfrei.

Bei den richtig Reichen mit vielen Immobilien im Portfolio geht noch deutlich mehr: Werden Immobilien in eine GmbH eingelegt, reduziert sich die laufende Steuerbelastung der Mieteinkünfte auf 15,8 Prozent Körperschaftsteuer und Soli - im Gegensatz zum Spitzensteuersatz von 45 Prozent bei der Einkommensteuer plus Soli. Anders als gewerbliche Kapitalgesellschaften zahlen reine Immobiliengesellschaften keine Gewerbesteuer. Wenn der Körperschaftsteuersatz auf 10 Prozent sinkt und der Soli abgeschafft wird, wie es Union und FDP fordern, reduziert sich die Belastung auf nur noch 10 Prozent.

Wird die Objekt-GmbH wiederum von einer Holding-GmbH gehalten, fallen auch bei einer Veräußerung der Objekt-GmbH unabhängig von der Haltedauer nur 1,5 Prozent Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn an. Dieser "Share Deal" hat zusätzlich noch den Charme, dass man bei einer Veräußerung von weniger als 90 Prozent der Anteile auch die komplette Grunderwerbsteuer sparen kann.

Private Immobiliengesellschaften können faktisch komplett steuerfrei übertragen werden

Die Grundsteuer liegt in Deutschland nur bei einem Bruchteil der Belastungen, wie sie in vielen westlichen Ländern üblich sind, etwa den USA, Kanada, Frankreich oder Italien. Bei der Erbschaftsteuer gelten weiterhin Immobilienbestände von mindestens 300 Wohneinheiten als Betriebsvermögen, das steuerlich privilegiert behandelt wird. Faktisch können derartige private Immobiliengesellschaften komplett steuerfrei übertragen werden, wenn die Erben die Bestände weiter bewirtschaften. Wer hingegen von seiner Großtante oder entfernteren Verwandten ein kleines Häuschen erbt, zahlt 30 Prozent Erbschaftsteuer auf den Vermögenswert oberhalb von 20 000 Euro.

Fazit: Das deutsche Steuerrecht privilegiert Investitionen in Immobilien massiv. Hochvermögende investieren entsprechend in Immobilienbesitz. Das verschärft die Vermögenskonzentration und benachteiligt Erwerbstätige sowie wenig vermögende Schichten beim Vermögensaufbau und im Wettbewerb um die umkämpften Immobilienbestände. Darunter leidet auch die Liquidität des Immobilienmarktes, da Spekulationsobjekte vom Markt ferngehalten werden. Aus der Wachstumsperspektive erscheint es ausgesprochen fragwürdig, in einem Industrieland, das vor erheblichen Herausforderungen in Bereichen wie Digitalisierung und Dekarbonisierung steht, Investitionen in Bestandsimmobilien steuerlich derart zu privilegieren. Durch Beseitigung dieser Steuerprivilegien könnten jährlich bis zu 27 Milliarden Euro Mehreinnahmen entstehen. Damit könnten Steuern und Sozialbeiträge der Mittelschichten gesenkt oder Zukunftsinvestitionen finanziert werden. Zugleich würden damit sowohl die Gerechtigkeit als auch die Effizienz des deutschen Steuersystems verbessert.

© SZ/kö
Zur SZ-Startseite

Lesen Sie mehr zum Thema

Süddeutsche Zeitung
  • Twitter-Seite der SZ
  • Facebook-Seite der SZ
  • Instagram-Seite der SZ
  • Mediadaten
  • Newsletter
  • Eilmeldungen
  • RSS
  • Apps
  • Jobs
  • Datenschutz
  • Kontakt und Impressum
  • AGB