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Geldwerkstatt:Klein, aber mein

Wer in Immobilien investieren will, kann auch Garagen, Keller oder Lagerräume kaufen. Das klingt verlockend, ist aber riskant.

Alles ist voll: der Keller, die Abstellkammer sowieso, das Arbeitszimmer auch, sogar die Straße vor dem Haus, kein Parkplatz weit und breit. Platz ist knapp, vor allem in den Großstädten - und deshalb begehrt. Für findige Anleger eine Chance, zumal in Zeiten von Niedrig- oder sogar Minuszinsen. Deshalb werben derzeit immer mehr Anbieter: Wer einen Lagerraum, einen Garagenstellplatz oder einen Hobbykeller kaufe, könne den leicht und mit ordentlich Gewinn an von Enge geplagte Städter vermieten, heißt es.

Mehr als fünf Prozent Netto-Mietrendite verspricht beispielsweise der Betreiber zweier neuer Self-Storage-Lagerhäuser in Duisburg und Leipzig. Ab einem Preis von 15 000 Euro könnten Privatleute dort Kabinen in verschiedenen Größen als Geldanlage kaufen, um die Vermietung und Instandhaltung kümmere sich anschließend der Anbieter. Oder Garagen: Für den Preis einer Wohnung gebe es da gleich ein, zwei Dutzend Stellplätze, wirbt ein auf Garagen spezialisierter Immobilienmakler im Internet. Für knapp 24 000 Euro hat er beispielsweise vier Tiefgaragenplätze im Kölner Südosten im Angebot. Damit streuten Anleger das Risiko, so das Versprechen, zugleich sei das Mietrecht für Garagen deutlich einfacher als bei Wohnungen, und die Nachfrage werde durch die wachsende Zahl an Autos hoch bleiben.

Olching: Garagen fuer Reihenhaussiedlung / Max-RegerStrasse

Hohe Rendite-Versprechen: In Nullzins-Zeiten versuchen manche Anleger, mit Garagen Geld zu verdienen.

(Foto: Johannes Simon)

Zwei Faktoren begünstigen dieser Logik zufolge das Geschäft mit solch exotisch anmutenden Immobilien: die Enge in den Innenstädten und die in den begehrten Lagen immer weiter steigenden Miet- und Kaufpreise. Wer eine bezahlbare und zentrumsnahe Wohnung in Frankfurt, Hamburg, München oder Düsseldorf, Berlin oder Stuttgart hat, wird sie so lange wie möglich behalten. Braucht er mehr Platz, egal ob für ein Auto, die Modelleisenbahn oder einfach nur für den Krempel des Alltags, wird er den zusätzlichen Raum eher dazumieten, als die alte Wohnung aufzugeben und sich nach einer neuen, größeren umzusehen. Beste Chancen also für Vermieter, die solch eine "Erweiterung" im Angebot haben. Soweit zumindest die Theorie.

Praktisch ist die Sache dann allerdings nicht ganz so einfach. Der Preis für Stellplätze, Lager- und Kellerräume ist zwar tatsächlich viel niedriger als für Wohnungen. Der Markt für sie ist aber auch wesentlich unübersichtlicher: "Es gibt keine wirklich aussagekräftigen Daten über Mieten oder Kaufpreise und deren Entwicklung", warnt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Bremen. Außerdem seien sie später womöglich schwierig weiterzuverkaufen, weil die Zahl der Interessenten kleiner ist, als die für Apartments. Vor allem aber funktioniere der Markt zum Teil nach ganz anderen Regeln als der Wohnungsmarkt: "Bei Garagen kommt es auf die Mikrolage an, schon vier Straßen weiter kann sie nur noch die Hälfte der Mieteinnahmen bringen", so Oelmann.

Der Slogan "je zentraler, desto besser" muss nicht immer zutreffen

Wie groß die Nachfrage beispielsweise für Lager-Waben in Duisburg wirklich sein wird, ist für Laien kaum abzuschätzen. Mit den fünf Prozent Rendite kann es aber schnell vorbei sein, wenn sich die Erwartungen nicht erfüllen. Die Stadt hat in den vergangenen 30 Jahren fast ein Fünftel der Einwohner verloren, Mietwohnungen dort sind sehr viel günstiger als im nicht einmal 30 Kilometer entfernten Düsseldorf. Wahrscheinlich also, dass viele Duisburger ausreichend große Wohnungen haben und seltener auf zusätzlichen Stauraum angewiesen sind. Zugleich könnte es schwer werden, Kunden aus Düsseldorf herauszulocken, nur um ihre Bücherkisten unterzustellen.

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Ähnlich kompliziert ist die Sache mit den Garagenstellplätzen. "Je zentraler, desto besser" muss beispielsweise nicht stimmen. In vielen Innenstädten wohnen vergleichsweise wenige Menschen, viel Raum wird gewerblich genutzt. Zudem gibt es dort häufig große Parkhäuser, die Plätze für Dauermieter bieten, sowie öffentliche Verkehrsmittel, mit denen die Außenbezirke gut angebunden sind. In Neubaugebieten und am Stadtrand gibt es dagegen oft ausreichend Parkmöglichkeiten, am Straßenrand oder in den neu gebauten Tiefgaragen, die meist sowieso einige Plätze mehr haben, als benötigt werden.

Eine Garage, ein Hobbykeller oder ein Lagerraum sind damit für Privatanleger bestenfalls eine spekulative Geldanlage. Selbst wer die Bedingungen in der jeweiligen Gegend sehr genau kennt, kann nur schwer beurteilen, welcher Preis angemessen ist. Und dieser Mietmarkt ist auch nicht so stabil wie bei Wohnimmobilien: Eine Garage oder ein Keller wird schnell wieder gekündigt, wenn das Auto oder der Platz nicht mehr gebraucht wird oder das Geld plötzlich knapp ist.

"Keinesfalls sollten Anleger Geld investieren, auf das sie nicht verzichten können, weil sie es etwa für die Alterssicherung brauchen", warnt deshalb Verbraucherschützerin Oelmann. Scheitere das Projekt, drohe ein hoher Verlust. Wenn Privatanleger mit kleineren Summen in Immobilien investieren wollen, rät sie deshalb eher zu offenen Immobilienfonds. Deren hohes Gesamtvolumen biete dem Anleger eine breitere Streuung des Geldes auf viele Objekte und verringere damit das Risiko. Zugleich könnten Anleger täglich zu einem festgelegten Kurs aussteigen und müssten nicht erst selbst lange nach einem Käufer für ihr Objekt suchen.

© SZ vom 14.08.2017

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