Ein guter Hausmeister ist stets zur Stelle, wenn er gebraucht wird: sei es, weil ein Fensterrahmen klemmt, die Beleuchtung defekt ist oder irgendwo Wasser ausläuft. Meist hängt seine private Telefonnummer im Treppenhaus aus - für alle Fälle. Für die Mieter und Vermieter ist es gleichermaßen praktisch, so einen Ansprechpartner zu haben, der selbständig und flexibel arbeitet und obendrein immer ein freundliches Wort auf den Lippen hat. In einem Mehrparteienhaus gibt es für einen handwerklich geschickten Menschen immer etwas zu tun: Er oder sie kommt in der Früh, stellt die Mülltonnen in Reih und Glied, putzt das Treppenhaus und legt die Zeitung vor die Tür. So vielseitig der Job ist, so schwierig ist in der Praxis die Abgrenzung der Kosten bei einem Mietshausobjekt. Denn nicht alle Aufwendungen, die durch die Aufgaben des Hausmeisters anfallen, müssen die Mieter tragen.
"Laut Paragraf zwei, Nummer 14 der Betriebskostenverordnung dürfen Arbeiten, die der Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung dienen, nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltertätigkeiten dürfen nicht als Betriebskosten angesetzt werden", sagt Martina Westner, Rechtsanwältin beim Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung. Malert der Hausmeister also das Treppenhaus oder verteilt er die Post des Vermieters an die Bewohner des Hauses, so zählen diese Tätigkeiten nicht zu den umlagefähigen Kosten.
Doch welche Tätigkeiten des Hauswarts sind nun überhaupt von den Mietern zu bezahlen? Dafür kommen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht, entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18. Dezember 2019 (VIII ZR 62/19). Zu den typischen Aufgaben zählten etwa Ausgaben, die anfallen, wenn der Hauswart regelmäßig in den allgemein zugänglichen Bereichen einer Wohnanlage für Sicherheit und Ordnung sorge. Kümmert sich der Hausmeister beispielsweise darum, dass die Fluchtwege im Mietobjekt frei sind, Abflüsse auf dem Grundstück frei liegen und die Beleuchtung funktioniert, so darf der Vermieter seine Mieter dafür zur Kasse bitten.
Wenn Vermieter ihre Mieter aufsuchen wollen, müssen sie dafür bestimmte Gründe nennen. Was eine Besichtigung rechtfertigt und welche Regeln dafür gelten.
Oftmals sind die Aufwendungen für den Hausmeister auf der Nebenkostenabrechnung aber nicht näher aufgeschlüsselt. Fällt der Posten im Vergleich zum Vorjahr plötzlich ungewöhnlich hoch aus, fragen sich viele Mieter, ob die Kosten überhaupt angemessen, wirtschaftlich und gerechtfertigt sind. Im Zweifel ist es empfehlenswert, den Vermieter um Belegeinsicht zu bitten.
"Die pauschale Behauptung, der Hausmeister sei zu teuer, bringt aber nichts", sagt Westner. Mieter müssten schon fundiert begründen, warum einzelne Positionen sachlich ungerechtfertigt seien. Schneidet der Hausmeister etwa im Garten die Hecke oder wartet er die Heizung, obwohl hierfür andere Dienstleister beauftragt sind, so kann der Mieter darauf hinweisen, dass die Posten aus der Betriebskostenabrechnung herauszunehmen sind.
"Bei größeren Objekten ist es sinnvoll, mit dem Hausmeister im Vorfeld ein Leistungsverzeichnis zu vereinbaren", rät Westner. Im Fall von Beschwerden kann der Vermieter dann darauf verweisen, welche Arbeiten des Hausmeisters etwa wöchentlich oder monatlich anfallen. "Denn ein entscheidendes Kriterium für die Umlagefähigkeit ist auch, dass die Aufgaben regelmäßig wiederkehren", sagt Westner.
Anders gestaltet es sich, wenn Mieter mit der Arbeit des Hausmeisters generell unzufrieden sind. "Viele Mieter klagen etwa, dass der Hausmeister nur sporadisch komme oder nur zu ganz unpassenden Zeiten", sagt Westner. Auch wenn der Hausmeister seinen Aufgaben nicht oder nur unzulänglich nachkommt, dürfen Mieter nicht einfach die Vergütung kürzen. Mängel müssen dem Vermieter rechtzeitig gemeldet werden, damit dieser dem nachgehen kann. "Denn der Vermieter kann sonst auch nicht für Abhilfe sorgen", sagt Westner. Grundsätzlich hat der Mieter ein Mietminderungsrecht, nachdem er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat.
Vermieter müssen grundsätzlich darauf achten, dass die Kosten im Rahmen bleiben
Mieter müssen die Kosten auch nicht in vollem Umfang bezahlen, wenn diese unangemessen oder unwirtschaftlich sind, also ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gemäß Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegt. Dies musste auch ein Vermieter erfahren, der seine Tochter für die Treppenhausreinigung zu einem Stundenlohn von 55,38 Euro beschäftigte. Das Amtsgericht Schöneberg sah darin nämlich einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip (Az. 109 C 257/07).
Mieter haben das Recht, solche Fälle zu monieren, denn Vermieter sind verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Expertin Westner rät Mietern, zuerst den Vertrag mit dem Hausmeister einzusehen, Stundensätze mit örtlichen Mietspiegeln und Leistungskatalogen zu vergleichen. Liegt ein Verstoß vor, müssen Mieter überflüssige, ungerechtfertigte Positionen oder überhöhte Kostensätze nicht bezahlen.
"Es ist jedoch ratsam, mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen. Ein Rechtsstreit lohnt sich auf keinen Fall", sagt Westner. Schon ein Gutachter koste in der Regel mehr als die veranschlagte Betriebskostenabrechnung. Am besten sei es daher für beide Seiten, sich zu einigen.
