Das Moralt-Areal, das seit 2016 leer steht, soll ein völlig neues Stadtquartier werden. Wie die Zukunft des etwa 64 000 Quadratmeter umfassenden Geländes aussehen könnte, skizzierte die Dragomir Stadtplanung GmbH aus München in der Sitzung des Tölzer Stadtrats am Dienstagabend: eine multifunktionale Halle in der alten Schlosserei, ein urbaner Platz am alten Zentralbau mit Gastronomie, immer wieder Stadtbalkone zur Isar hin, kleine Plätze, viel Grün sowie Einzelhandel, Büros und kleinteiliges Gewerbe in den erdgeschossigen Gebäuden entlang des Linsensägbachs, Gewerbebetriebe entlang der Bundesstraße 13 und vorzugsweise Wohnungen in Richtung Isar. Diese Vorzugsvariante sei lediglich ein Entwurf, stellte Bürgermeister Ingo Mehner (CSU) klar. "Das ist kein Genau-so-wird-es-Kommen."
Fast ein Jahr ist es her, dass die Dragomir Stadtplanung den Auftrag erhielt, eine Machbarkeitsstudie zu erstellen. Sie machte zuerst eine Bestandsaufnahme zum Denkmalschutz, zum Hochwasserschutz, zum Naturschutz, zum Verkehr. Im Dezember 2022 lud sie die Bevölkerung zum Rundgang ein: Etwa 100 Teilnehmende konnten ihre Ideen auf 115 Postkarten dokumentieren, hernach kamen noch 27 E-Mails und zwei Briefe mit Vorschlägen für die Zukunft des Areals. Daraus wurden drei Varianten destilliert, aus diesen wiederum eine Vorzugsvariante.
Klar ist, dass das Moralt-Areal von Norden her entwickelt werden soll, wo sich auch die denkmalgeschützten Gebäude befinden: der Uhrenturm, das hölzerne Dachgebälk in der Halle der alten Schlosserei, das ehemalige Verwaltungsgebäude. Geplant sei der "Erhalt weniger charakteristischer Türme und Brücken aus dem Bestand", sagte Martin Birgel, Geschäftsführer der Dragomir Stadtplanung. Und der nördliche Skelettbau - sprich: das Verwaltungsgebäude - soll "in eine lineare Bebauung entlang der B13" integriert werden.
Die Nutzung soll ein bunter Mix sein: Kultur, Wohnen, Dienstleistungen, Gewerbe, Gastronomie, auch Spielflächen. Dazu soll es einige Besonderheiten geben. Das frühere Verwaltungsgebäude könnte etwa eine Hochschule oder eine Forschungseinrichtung nutzen. Als "Magneten" wären auch eine Inszenierung des Bachs oder ein Uni-Campus denkbar. Vorgesehen sei überdies der Neubau einer Kita.
Ein durchgehende Straße kommt in der Vorzugsvariante hingegen nicht vor. Die zwei Zufahrten von der B13 ins neue Stadtquartier sollen von Norden und von Süden erfolgen. "Die Erschließung ist die größte Herausforderung", sagt Bürgermeister Ingo Mehner (CSU). "Wir müssen eine Lösung entwickeln, bei der das Straßenbauamt sagt: Ja, das funktioniert." Charmant findet er den Vorschlag, neben einer Quartiersgarage im Norden vor allem eine durchgängige Tiefgarage zu bauen, um die Autos oben fernzuhalten. Die Radfahrer sollen das gesamte Moralt-Gelände durchqueren können und noch einen Radweg entlang der Isar haben. Außerdem soll die Karwendelsiedlung über die B13 hinweg angebunden sein, vielleicht über eine Fußgängerbrücke, vielleicht durch einen Tunnel.
"Es muss klar sein, dass dies nicht das Endergebnis ist", wiederholte Mehner. Den Altbestand auf dem Areal, das die Stadt jetzt offiziell "Moralt-Werke" nennt, könne man relativ rasch wieder nutzen, weil dafür kein Bebauungsplan nötig sei, für alle Neubauten dagegen schon. Im Übrigen gehöre das Gelände ja nicht der Stadt, sondern den Eigentümern Hans Wehrmann und Thomas Scherer. "Es gibt noch offene Punkte, die mit ihnen zu klären sind", so Mehner. Bis das neue Stadtquartier auf dem Moralt-Areal einmal errichtet ist, dürfte aber noch reichlich Wasser die nahe Isar hinabfließen.
