Die Mängel im Tölzer Kurviertel sind schon seit Jahren augenfällig. Das ehemalige Hotel Jodquellenhof und die Wandelhalle sind dringend sanierungsbedürftig. Manch öffentliche Räume wie der Vorplatz der Tourist-Information atmen ebenfalls den Hauch des Gestrigen. Überall verschwanden seit dem Ende der Sozialkur in den Neunzigerjahren kleine Hotels und Pensionen, dafür wurden teure Wohnungen für eine betuchte, oftmals ältere Klientel errichtet. "Die touristische Funktion der großen und besonderen Denkmäler mit ihren Parkanlagen wird nachhaltig von den vorhandenen baulichen und strukturellen Missständen negativ beeinflusst", fasst Bauamtsleiter Christian Fürstberger das Ergebnis der sogenannten Vorbereitungen Untersuchungen für das Sanierungsgebiet "Badeteil" zusammen. Sie bilden das rechtliche Fundament für die Sanierungssatzung, deren Ziele der Stadtrat am Dienstagabend einstimmig beschlossen hat.
Mit diesem Instrument sollen die Mängel behoben werden - "und das Quartier Badeteil für die Zukunft gut aufgestellt werden", so Fürstberger. Festgelegt wird ein Sanierungsgebiet, in dem Privateigentümer die Möglichkeit haben, erhöhte Abschreibungen oder auch Fördermittel bei Renovierungsmaßnahmen zu bekommen. Dies geschieht im vereinfachten Verfahren. Damit habe die Stadt zwar weniger Eingriffsmöglichkeiten als im umfassenden Verfahren, sagte Bürgermeister Ingo Mehner (CSU). Aber andernfalls müsste "fast jeder Mietvertrag bei der Stadt vorgelegt werden, ob er den Sanierungszielen entspricht oder nicht". Dies ginge stark ins Detail und wäre ein sehr hoher Aufwand für die Stadtverwaltung. Außerdem seien Bodenwertsteigerungen durch Sanierungen und damit Ausgleichsbeträge wegen der bereits jetzt sehr hohen Bodenrichtwerte nicht zu erwarten. Die Eigentümer im Kurviertel hätten ja auch "nicht die Sorge, zu wenig Wertsteigerung zu haben, sondern sie hatten Angst vor Wertverlust".
Das Sanierungsgebiet umfasst etwa 155 000 Quadratmeter im Kurviertel. Dies seien "nur noch 20 Prozent der Untersuchungsfläche", so Fürstberger. Ziel sei es, städtebauliche Missstände zu beheben und neuen vorzubeugen, touristische Nutzungen im Zentrum des Kurviertels zu sichern, historisch, touristisch und wirtschaftlich bedeutsame Substanz zu erhalten, die Verkehrssituation zu verbessern.
Allerdings sei die Satzung nicht in Stein gegossen. "Sie ist kein Dauerinstrument", sagte Fürstberger. Die Ziele müssten immer wieder geprüft, die Sanierungen in einem Zeitrahmen bis zu 15 Jahren auch abgeschlossen sein. Deshalb soll flankierend eine neue Fremdenverkehrssatzung und ein städtebaulicher Rahmenplan entstehen, der die Ziele der Satzung mit mehr Tiefenschärfe definiert. Allerdings ist er - anders als Satzungen - nur für den Stadtrat bindend.
Mehr Klarheit für Stadträte und Grundeigentümer
"Ich sehe wenige Nachteile und viele Vorteile", konstatierte Bürgermeister Mehner. Mit dem Rahmenplan bekämen alle Grundeigentümer nun Klarheit, wie es weitergehe. Ähnlich äußerte sich Zweiter Bürgermeister Michael Lindmair (FWG). Das gelte obendrein auch für die Stadträte, sagte er. "Wenn wir uns am Rahmenplan entlang hangeln, werden wir die Einzelfall-Entscheidungen im Badeteil nicht mehr haben, die uns oft als Willkür ausgelegt wurden." Wichtig sei, diesen historischen Stadtteil von seiner Struktur her und den touristischen Charakter zu erhalten. "Damit stärkt man auch den Tourismus-Treibenden dort den Rücken."
René Mühlberger (CSU) sieht die Sanierungssatzung als ein Angebot an alle privaten Grundeigentümer. Sie hätten dadurch Vorteile steuerlicher Art und durch Fördermittel, sagte er. Anton Mayer (CSU) verwies darauf, dass es ja schon einen Rahmenplan fürs Badeteil gebe - "heben sich die dann nicht auf?" Fürstbergers Antwort: "Es können verschiedene Rahmenpläne übereinander liegen, sie konkurrieren nicht." Schließlich handle es sich um eine informelle Planung.
"Keine Möglichkeit, jeden hochpreisigen Wohnungsbau zu verhindern."
Auf die zwei dunklen Wohnblocks, die an der Schützenstraße am Rand des ehemaligen Alpamare-Areals entstanden, deutete Johannes Gundermann (Grüne). Ob man gegen solche Bauprojekte fortan gerüstet sei, fragte er. Die Sanierungssatzung hätte dieses Vorhaben auch nicht vereiteln können, sagte Bürgermeister Mehner. "Es gibt keine Möglichkeit, jeden hochpreisigen Wohnungsbau zu verhindern." Das Sanierungsgebiet sei nur ein Baustein, mit dem die Stadt dagegen etwas machen könne. Weitere sind laut Fürstberger das Vorkaufsrecht der Kommune, die Bebauungspläne und die Satzungen. "Wir sind nicht in China, wir können nicht sagen: Du darfst, Du darfst nicht", sagte Mehner.