Die österreichische Firma Arcus hat ihre bisherigen Hotel-Pläne an der Arzbacher Straße über den Haufen geworfen und - gegenüber dem ursprünglichen Konzept - ordentlich abgespeckt. Vorgesehen ist jetzt nur noch ein Hotel in T-Form, das insgesamt 147 Doppelzimmer mit je 21 Quadratmetern und vier größere Suiten beherbergen soll. Dies steht allerdings noch nicht ganz fest, es könnten auch weniger Zimmer und mehr Suiten sein. Auf dem insgesamt 2,4 Hektar großen Gelände sollen zwischen dem Gabriel-von Seidl-Weg und dem Isarleitenweg fünf Häuser mit Eigentumswohnungen auf circa 3000 Quadratmetern Fläche entstehen. Das Sportstudio Hirsch, das an der Bockschützstraße dem geplanten Wellnessbad weichen muss, bekommt einen vierstöckigen Neubau. "Wir sind auf einem richtigen Weg", sagte Bürgermeister Josef Janker (CSU) bei der Präsentation am Donnerstag im Kurhaus. "Ich bin begeistert von der Planung."
Als die Firma Arcus ihr Vorhaben im November 2015 im Tölzer Stadtrat darlegte, sah alles noch ganz anders aus. Ihr damaliger Plan beinhaltete zwei Drei- und Vier-Sterne-Hotels mit insgesamt 220 Betten. Im größeren Haus im Vier-Sterne-Segment sollte es auch ein Restaurant und ein kleines Spa geben - letzteres ist in der neuen Version gestrichen. Die fünf Serviced Apartments mit 28 Wohnungen, die auch für Hotelgäste genutzt werden sollten, kommen ebenfalls nicht mehr vor, sie wurden durch die Häuser mit Eigentumswohnungen ersetzt. Das zwischen den beiden Hotels geplante Konferenzgebäude fällt weg, ebenso die kleinen Studios für Sport und Shops. Für Janker war das 2015 vorlegte Konzept nur "ein unverbindlicher Masterplan", der jetzt zu einer "greifbaren Ausarbeitung" fortentwickelt worden sei.
Zwei Luxushotels mit 220 Betten sind für Tölz schlicht "eine Nummer zu groß". Dies erklärte Matthias Lowin, Geschäftsführer der Feuring Hotelconsulting GmbH aus Mainz. Außerdem sprechen logistische Gründe gegen zwei Gebäude, die mit ihren jeweils eigenen Erfordernissen von Fluchttreppen über Aufzüge bis zum Frühstücksraum einen "deutlich erhöhten Aufwand" bedeuteten. Nun habe man zwar 70 Betten weniger, dafür aber mehr freie Fläche, sagte Lowin. Das unterstrich auch Manuel Geiger, Geschäftsführer der Firma Arcus. Das ganze Areal bekomme damit einen "parkähnlichen Charakter", sagte er.
Von den Serviced Apartments sah Geiger ab, weil sie schwer zu verkaufen wären. Die Eigentümer hätten sich verpflichten müssen, ihre Domizile für Hotelgäste zur Verfügung zu stellen, wenn sie selbst im Urlaub sind. Darauf ließen sich Deutsche und Österreicher kaum ein, meinte Lowin: "Ein Verkaufshemmnis." Das Konferenzgebäude strich Geiger, weil es wohl ebenfalls zu groß war. Der Geschäftsführer drückte das so aus: "Wir haben es abgestimmt auf die Rahmenbedingungen, die wir vorfinden." Tagungen seien trotzdem nach wie vor ein Schwerpunkt. Im neuen Hotel soll es deshalb einen kleinen Konferenzsaal geben. Auch eine Gastronomie ist geplant.
Das Hotel mit Erdgeschoss und drei Stockwerken entsteht an der Arzbacher Straße, daneben nach Süden hin am Gabriel-von-Seidl-Weg ein ebenfalls vierstöckiger Bau, in dem das neue Senso-Fit-Studio Hirsch unterkommen soll. Die fünf Häuser mit voraussichtlich 60, 85 und 100 Quadratmetern großen Eigentumswohnungen sollen zwischen dem Seidl-Weg und dem Isarleitenweg gebaut werden, wo sich ein Großteil des derzeitigen Parkplatzes befindet. Drei im Süden sollen ein Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss bekommen, zwei in Richtung Hotel eine zusätzliche Etage. Das Gelände wird über eine Stichstraße an der Nordseite des Hotels erschlossen, die in eine Tiefgarage für Hotel und Sportstudio, im weiteren Verlauf in eine Tiefgarage für die Wohnhäuser führt. "Es ist wichtig, dass wir das gesamte Areal autofrei halten", sagte Geiger.
Unter das Motto "Hotel und Kultur" hat der in Tölz gewachsene Architekt Oliver Hofmeister die Neubauten gestellt. Von ihnen will er einen direkten Bezug zur Stadtmitte schaffen, dem von der B 472 "unsanft unterbrochenen" Gabriel-von-Seidl-Weg ein Ende geben und ihn als "Auftakt" zur Stadt aufwerten. Bad Tölz müsse dort "ein Willkommen formulieren", sagte er. Inspirieren ließ er sich dabei vom Wohnhaus, das sich der Münchner Baumeister Gabriel von Seidl mit Blick auf alle Kirchen von Tölz südlich der Bundesstraße errichtete. In welchem Sterne-Segment das neue Hotel angesiedelt sein soll, mochte Lowin nicht exakt definieren. Zwischen drei und vier Sternen, sagte er. Aber derlei Klassifizierungen bestimme letztlich der Markt.
Zwei Jahre lang hatte Arcus-Geschäftsführer Geiger bisher Zeit, die Kaufoption für das Areal an der Arzbacher Straße zu ziehen. Das ist noch nicht geschehen. Die Verträge würde aber "in naher Zukunft" geschlossen, versicherte er. Wenn das Genehmigungsverfahren wunschgemäß läuft, soll der Bau im Frühjahr 2018 beginnen. Zuerst die Wohnhäuser und das Sportstudio, am Schluss das Hotel. In einer Baustelle könne man kein Hotel führen, sagte Lowin.