In keiner Kreisstadt des Münchner Umlands ist das Wohnen annähernd so teuer wie in Starnberg. Laut jüngstem Marktbericht des Immobilienverbands IVD wird hier bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen ein durchschnittlicher Preis von 18,30 Euro pro Quadratmeter verlangt - damit ist fast das Münchner Mietniveau von 19,50 Euro erreicht. Im Fünfseenland sei "für Familien mittleren Einkommens die Belastungsgrenze schon längst überschritten", heißt es in der Studie. Dennoch steigen die Mieten vielerorts weiter, während die Kaufpreise für Immobilien im gesamten Münchner Umland tendenziell zurückgehen.
Laut IVD hat Mitte 2021 eine Trendwende eingesetzt: Der Verkäufermarkt habe sich seitdem in einen Käufermarkt verwandelt. Die Nachfrage sei vor allem bei Kunden, die auf Fremdkapital angewiesen sind, stark gesunken. Als Grund dafür wird neben hohen Hypothekenzinsen die Inflation genannt, die bei Bau- und Energiekosten besonders stark zu Buche schlägt. Deshalb seien die Immobilienpreise in allen Kreisstädten um München gesunken, so der IVD. In Starnberg fiel dieser Rückgang allerdings am geringsten aus.
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Die für acht Kommunen im Landkreis vom IVD erhobenen Marktwerte im dritten Quartal 2023 zeigen: Das Preisniveau ist umso stärker gesunken, je näher ein Ort an München liegt. So sind Starnberger Immobilien kaum billiger geworden, in Gauting beträgt der Preisrückgang im Vergleich zu Herbst 2022 schon etwa sieben Prozent. In Krailling liegen die Kaufpreise von Häusern und Bestandswohnungen inzwischen bis zu zehn Prozent unter Vorjahresniveau, während sie für neu gebaute Wohnungen nur minimal zurückgingen. In Inning und Wörthsee erweisen sich die Immobilienpreise noch als stabil. Während in Pöcking der Erwerb eines Hauses im Mittel um fünf Prozent günstiger als im Vorjahr kommt, ziehen dort die Preise für neue Eigentumswohnungen noch geringfügig an.
In Feldafing werden stagnierende bis leicht rückläufige Preise für Häuser registriert, während sich Wohnungen noch um ein bis zwei Prozent verteuern. Auf konstant hohem Niveau bleiben die Tutzinger Immobilienpreise: Wer dort eine Eigentumswohnung mittleren Standards erwirbt, muss mit 8180 Euro pro Quadratmeter fast das Doppelte wie in Krailling (4430 Euro) bezahlen. Freistehende Einfamilienhäuser sind in Tutzing inzwischen sogar um 16 Prozent teurer als in München. In Starnberg und Pöcking ist das Preisniveau in diesem Segment genauso hoch wie in der Landeshauptstadt.
Mit sinkenden Mietpreisen ist kaum zu rechnen
Während die Kaufangebote auf dem Markt angesichts gesunkener Nachfrage zugenommen haben, sind Mietobjekte begehrter denn je. Während der monatliche Zins für Häuser in Starnberg konstant geblieben ist, steigt die Miete für Eigentumswohnungen leicht an. Neubauten mit mittlerem Wohnwert werden im Durchschnitt für 20,20 Euro pro Quadratmeter angeboten. Deutlich mehr wird für vergleichbare Objekte in Pöcking verlangt: Die Mieten für neue Eigentumswohnungen betragen dort 24 Euro pro Quadratmeter. Das könnte allerdings auch ein statistischer Ausrutscher sein - denn über die erhobene Datenmenge enthält die IVD-Studie keine Auskunft. In Pöcking haben jedoch auch die Mietforderungen für neu vermietete, ältere Objekte überproportional angezogen.
Im Nachbarort Feldafing sind die Mieten um zwei bis drei Prozent gestiegen - aber mit 15,80 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung noch vergleichsweise günstig. In Gauting sind die Preise bei Neuvermietungen von Häusern und älteren Wohnungen im Vergleich zu 2022 gleich geblieben, lediglich bei gerade erst fertiggestellten Objekten ist ein minimaler Anstieg auf 17,90 Euro zu verzeichnen. Während in Inning, Krailling und Wörthsee das Niveau konstant geblieben ist - für Erstbezugswohnungen werden dort zwischen 13 und 14,40Euro pro Quadratmeter verlangt - sind die Mieten in Tutzing um rund fünf Prozent teurer geworden: Dort muss man für eine Neubauwohnung im Schnitt 18,20 Euro pro Quadratmeter im Monat zahlen.
Dass die Mietpreise im Landkreis Starnberg bald sinken, ist laut IVD kaum zu erwarten. "Der Rückgang der Baugenehmigungen und Auftragsstornierung im Bauhauptgewerbe lassen vermuten, dass die Neubautätigkeit mittelfristig spürbar unter dem Bedarf liegt", heißt es im aktuellen Marktbericht.
