Schwabing Schutzinstrument ausgehebelt

GBW umgeht die städtische Erhaltungssatzung und schafft Eigentumswohnungen - rechtlich ist das nicht zu beanstanden

Von Ellen Draxel, Schwabing

"Alle Wohnungen werden und bleiben Mietwohnungen." So steht es im Unterausschuss-Protokoll des Westschwabinger Bezirksausschusses vom Juli 2012. Die Mitschrift zitiert eine Aussage von Helga Engel, Abteilungsleiterin für den Bereich Neubau bei der GBW-Gruppe. Engel stellte den Stadtteilpolitikern damals ein Nachverdichtungsprojekt an der Ecke Rheinstraße/Mainzer Straße vor. Einige Monate später, im Dezember 2012, bekräftigte GBW-Projektleiter Matthias Hartung noch einmal Engels Versprechen. Die Stadtteilvertreter stimmten daraufhin dem GBW-Bauvorhaben konsequenterweise auch zu.

Das war, bevor ein Konsortium unter Führung des Augsburger Immobilienkonzerns Patrizia AG im April 2013 die GBW-Gruppe aufkaufte. Inzwischen steht der Neubau im Innenhof zwischen Mainzer Straße und Rheinstraße, ein Passivhaus aus Holz mit herausragender Ökobilanz, für das die GBW viel Lob eingeheimst hat. Der Wohnriegel längs beider Straßen hat ebenfalls bereits neue Wohnungen im Dachgeschoss erhalten. Von dauerhaften Mietwohnungen dagegen ist keine Rede mehr. Als "Mein Nest" preist die GBW-Gruppe Neubau- und Dachgeschosswohnungen auf ihrer Webseite zum Kauf an.

Und nicht nur das. Bewilligt ist mittlerweile auch die Umwandlung der Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen - unter der Bedingung, dass die GBW die Wohnungen sieben Jahre lang nur an Mieter verkauft. "Die Zustimmung musste nach Paragraph 172 des Baugesetzbuches erteilt werden", erklärte das Amt für Wohnen und Migration jetzt dem verärgerten Bezirksausschuss. Die Tatsache, dass die Häuser im Erhaltungssatzungsgebiet "Pündter- und Viktoriaplatz" liegen, spielte bei der Entscheidung der Behörde keine Rolle mehr - denn für zwei Wohnungen lagen bereits Vormerkungen im Grundbuch vor.

Mit den Vormerkungen hat die GBW ein wichtiges Schutzinstrument ausgehebelt: das seit gut einem Jahr in München geltende Umwandlungsverbot in Erhaltungssatzungsgebieten. Das Umwandlungsverbot soll Mieter vor Vertreibung und Luxussanierungen schützen. Hauseigentümer müssen seit März 2014, wenn sie ihre Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufteilen und diese anschließend einzeln verkaufen wollen, eine Erlaubnis der Stadt vorweisen. Diese Erlaubnis ist nur in Ausnahmefällen zu bekommen. Für ganze Häuser besitzt die Stadt ein Vorkaufsrecht - sind aber bereits einzelne Wohnungen verkauft, sind der Verwaltung die Hände gebunden.

Eine Vormerkung, wie sie die GBW im Falle der Rheinstraße/Mainzer Straße hat vornehmen lassen, dient dem Recht, Wohnungseigentum zu bilden. Der Genehmigungsvorbehalt der Stadt München wird dadurch wirkungslos: Falls die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, muss die Stadt die Genehmigung zur Umwandlung erteilen.

Was Bürgervertreter wegen falscher Versprechen und Sorge um die Mieter als Affront betrachten, ist für die GBW ein Interessensausgleich. Bei mehr als 30 000 Wohnungen sei es "an der Tagesordnung, dass beide Seiten wünschen, das Mietverhältnis in ein Eigentumsverhältnis umzuwandeln", kommuniziert das Unternehmen in einer Pressemitteilung. Die GBW sei "ein verlässlicher Partner für ihre Mieter", ihr sei sehr an einem "offenen und transparenten Dialog mit den Mietern" gelegen. Die Erhaltungssatzung umgehe das Unternehmen mit dem Procedere an der Ecke Rheinstraße/Mainzer Straße "in keiner Form: Wenn sich die GBW-Gruppe als Eigentümer verpflichtet, die Eigentumswohnungen sieben Jahre lang nur an Mieter zu verkaufen, muss die Stadt auch für Bestandswohnungen eine Umwandlungsgenehmigung erteilen". So regle es das Gesetz.

Die Westschwabinger Lokalpolitiker bleiben bei ihrer Warnung: "Wenn das zur Regel werden soll", prognostiziert Gremiumschef Walter Klein (SPD), "dann ist das eine wunderbare Gelegenheit, die Erhaltungssatzung zu umgehen". Die SPD-Stadtratsfraktion ist ebenfalls sensibilisiert: Mehrere Mitglieder haben einen Klärungsantrag an Oberbürgermeister Dieter Reiter gestellt.