Wohnungen und Häuser, deren Kaufpreise immer weiter in die Höhe schießen und die trotzdem den Maklern förmlich aus den Händen gerissen werden - diese Zeiten sind vorbei. Steil anwachsende Zinsbelastungen bei der Finanzierung, immer teurere Baukosten und die anhaltend hohe Inflation sorgen für eine Trendwende auf den Immobilienmärkten in München und den Nachbargemeinden. Kaufinteressenten halten sich eher zurück, die Preiszuwächse gehen in München leicht nach unten, im Umland schwächen sie sich meist spürbar ab. Dafür gerät das Mietsegment mehr unter Nachfragedruck.
Das sind die zentralen Entwicklungen, die dem aktuellen Regionalreport des Immobilienverbands IVD Süd zu entnehmen sind. Wie IVD-Marktforscher Stephan Kippes mitteilt, hat man im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte in den vorangegangen Erhebungen für Einfamilienhäuser einen Preisanstieg von rund vier Prozent verzeichnet. Diese Steigerungsrate ist bis zum Herbst auf 1,7 Prozent geschrumpft. Die Anstiege in den Kreisstädten lagen zwischen 0,3 Prozent in Erding und 4,5 Prozent in Ebersberg, die durchschnittlichen Preise rangierten hauptsächlich zwischen einer Million Euro in Fürstenfeldbruck und 1,3 Millionen Euro in Freising. Ausnahmen bildeten Starnberg und München, wo zwei, beziehungsweise 2,3 Millionen Euro fällig wurden.
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Bei den schon länger bestehenden Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte im Halbjahresvergleich bis zum Herbst um 2,6 Prozent. Im Frühjahr 2022 hatte der Wert noch bei 4,9 Prozent gelegen. Während sich das Preisniveau in der teuersten Kreisstadt Starnberg mit 0,3 Prozent eher seitwärts bewegte, so der IVD-Bericht, hätten Fürstenfeldbruck und Erding mit vier Prozent beziehungsweise 3,9 Prozent nochmals spürbare Zuwächse ausgewiesen. Die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter lagen hauptsächlich zwischen 5390 Euro in Dachau und 5900 Euro in Erding. Ausreißer waren wieder Starnberg mit 6620 Euro und München mit 9450 Euro, wo sogar ein leichter Preisnachlass von einem halben Prozent registriert wurde.
Noch steigen die Mieten nur vergleichsweise moderat
Obwohl mehr Mietwohnungen gesucht werden, ging das Preisniveau im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte eher moderat nach oben. Während es in Erding und Freising konstant blieb, wiesen die übrigen Kreisstädte Steigerungen von bis zu 1,4 Prozent auf. Die monatlichen Kaltmieten pro Quadratmeter lagen hauptsächlich zwischen 13,20 Euro in Ebersberg und 14,70 Euro, während Starnberg mit 18,10 Euro fast an das Münchner Niveau von 18,40 Euro heranreichte.
Wie der städtische Gutachterausschuss, bei dem alle Kaufverträge registriert werden, vor Kurzem festgestellt hat, ist die Anzahl der Kaufverträge in München im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 24 Prozent zurückgegangen. Der Geldumsatz sank 31 Prozent unter das Vorjahresniveau und lag bei insgesamt 9,1 Milliarden Euro.
"Immer mehr Verkäufer merken, dass sich zu hohe Preisvorstellungen nicht verwirklichen lassen", sagt Kippes. Makler aus dem Umland bestätigen den Trend. "Gute Häuser, die noch vor einem Jahr direkt vom Plan weg gekauft wurden, finden jetzt deutlich weniger Interessenten", sagt zum Beispiel Andreas Hammerl aus Starnberg. Das Energiethema spiele bei Häusern und Wohnungen nun eine große Rolle, meint sein Kollege Nikolaus Gschlößl aus Oberhaching. Vorher habe sich kaum jemand dafür interessiert.
Makler Christian Kortenbrede aus Planegg meint, Kunden beobachteten, wie sich die Situation entwickle. Christoph Hepting, der in Neufahrn eine Immobilienagentur hat, registriert einen deutlichen Anstieg bei den Mieten in seinem Gebiet. Der nach Corona wieder angelaufene Betrieb auf dem Flughafen spiele dabei sicher eine Rolle. Von Tuscher Immobilien, Grafing, ist zu hören, dass sich gerade kleinere regionale Bauträger mit neuen Projekten zurückhielten.
Dabei sei es jetzt für Firmen wichtig, zum Beispiel Werkswohnungen zur Verfügung zu stellen, um dringend benötigtes Personal zu gewinnen, sagt Kippes. So schnell deutlich erschwinglicher würden Immobilien auf dem attraktiven Markt in München und Umgebung sicher nicht, aber wer schon länger ein Objekt zum Kauf suche, habe in diesen Zeiten eine relativ große und gute Auswahl.
