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Wohnen:So teuer sind Immobilien rund um München

Wohnungsbau in München

Preise für Immobilien sind mittlerweile in begehrten Lagen im Landkreis München höher als in der Stadt.

(Foto: Stephan Rumpf)
  • Mieten von 16 Euro je Quadratmeter und Doppelhaushälften für mehr als eine Million sind im Landkreis keine Seltenheit mehr.
  • In begehrten Wohnlagen wie dem Würmtal, Grünwald und Oberhaching kosten Immobilien inzwischen sogar mehr als in der Stadt.

Von Iris Hilberth

Steigende Einwohnerzahlen, hohe Kaufkraft und Immobilien, die immer teurer werden - das ist der Dreiklang, der seit Jahren aus dem Münchner Umland und vor allem aus dem Landkreis München mit seiner unmittelbaren Nähe zur Landeshauptstadt zu vernehmen ist. Wenn der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig seinen Marktbericht vorlegt, kann man schon - bevor nur die erste Zahl gelesen ist - erahnen, dass die Tendenz weiter nach oben geht. Tatsächlich meldete der IVD in dieser Woche erneut: "Weitere Preisanstiege im Kauf- und Mietbereich." Allerdings will der Verband ein "etwas gedrosseltes Tempo" ausgemacht haben.

Laut IVD stehen im Landkreis München jedem Einwohner 31 681 Euro Kaufkraft im Jahr zur Verfügung. Damit liegt er bundesweit hinter Starnberg (33 102 Euro) und dem Hochtaunuskreis auf Rang drei, noch vor der Stadt München (30 998 Euro). Der Zuzug ist ungebrochen, das Statistische Landesamt prognostiziert dem Landkreis bis 2035 einen Einwohnerzuwachs um 12,4 Prozent. Insbesondere Familien mit Kindern drängen in die Umlandgemeinden Münchens und suchen dort große, familiengerechte Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser.

Doch ist die Nachfrage in allen Gemeinden des Landkreises größer als das Angebot, selbst wenn mancherorts neue Baugebiete ausgewiesen werden. Wenngleich manche Gemeinden wie Gräfelfing und Grünwald durch ihre Bebauungspläne dies weitgehend verhindern, um den Gartenstadtcharakter zu erhalten. Überwiegend wird neuer Wohnraum durch Nachverdichtung geschaffen. Entsprechend hoch sind die Preise, die im Landkreis München noch etwas unter dem Münchner Niveau liegen - je nach Lage werden meist zwischen 70 und 80 Prozent der Preise der Landeshauptstadt aufgerufen. In besonders begehrten Wohngegenden wie dem Würmtal, in Grünwald und Oberhaching zahlt man für Eigentum oder Mietobjekte dagegen inzwischen sogar mehr als in München.

Ein besonderes Augenmerk hat der IVD auch auf die Ausweisung von Bauland für Einheimische gelegt. Der Verband findet, dass Einheimischenmodelle in "bestimmten Sondersituationen" unter Umständen ihre Berechtigung hätten, vor allem dort, wo insbesondere weniger vermögende Einheimische wie junge Familien kaum eine Chance auf Eigentumserwerb hätten. Dies sei in stark gefragten Kommunen mit schnell wachsenden Immobilienpreisen, einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage und einem begrenzten Bauflächenpotenzial zutreffend. Der IVD kritisiert jedoch, dass sich Kommunen einerseits um die Ansiedelung neuer Betriebe bemühen, und gleichzeitig den Mitarbeitern der Zuzug durch Einheimischenmodelle "fast völlig unmöglich" gemacht werde. In der Folge ein Überblick über die vom IVD betrachteten Kommunen.

Aschheim

Die Gemeinde zählt zu den Kommunen, die schon früh, in den Achtzigerjahren, ein eigenes Modell der Wohnungsbauförderung für die einheimische Bevölkerung entwickelt haben und auch weiterhin einzelne Baugrundstücke nach bestimmten Kriterien an Einheimische verkaufen. Die Preise für Kaufobjekte haben in Aschheim in allen Segmenten angezogen. Für eine Doppelhaushälfte im Bestand mit gutem Wohnwert zahlt man inzwischen 790 000 Euro, ein Jahr zuvor waren es noch 120 000 Euro weniger.

Gräfelfing

Hohe Nachfrage steht einem begrenzten Angebot sowohl auf dem Eigentums- als auch auf dem Mietmarkt gegenüber. Grund ist die restriktive Bauleitplanung. Erstmals überschreitet der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke die Marke von Zweitausend (2315 Euro), für freistehende Einfamilienhäuser legt man zwischen einer Million (mittlerer Wohnwert) und 2,2 Millionen Euro (sehr guter Wohnwert) hin. Über Münchner Niveau liegen auch die Doppelhaushälften, für die man leicht mal knapp 1,4 Millionen los werden kann. Will man ein solches Objekt nur mieten, sollte man im Monat zwischen 2200 und 3200 Euro nur fürs Wohnen ausgeben können. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten für Doppelhaushälfte um 200 Euro gestiegen, der Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt inzwischen bei 17 bis 21,80 Euro.

Grasbrunn

Die Gemeinde weist nur zögerlich neue Baugebiete aus. Laut IVD stehen einige alte Häuser leer, auf den Grundstücken rechnet der Verband in den nächsten Jahren mit Nachverdichtung. Die Preise für Mietobjekte sind leicht angestiegen. Bei Wohnungen zahlt man 83 Prozent der Münchner Preise, zwischen 10,50 und 12,60 Euro pro Quadratmeter; will man eine Doppelhaushälfte beziehen, kostet das bis zum 1950 Euro pro Monat.

Grünwald

Das Preisniveau in Grünwald hat weiter angezogen. Da aber einige Grundstücke zu "völlig überzogenen Preisen" angeboten würden, gedeihe hier lediglich die Vegetation, stellt der IVD fest. Freistehende Einfamilienhäuser kosten bei guten Wohnwert 1,6 Millionen Euro, Doppelhaushälften 1,2 Millionen. Reihenhäuser und Eigentumswohnungen spielen kaum eine Rolle.

Höhenkirchen-Siegertsbrunn

Einige Wohnbauprojekte sollen zur Entspannung auf dem örtlichen Immobilienmarkt beitragen, denn derzeit kann der Bedarf nicht bedient werden, die Preise steigen. Freistehende Einfamilienhäuser liegen über der Marke von einer Million, eine neue Doppelhaushälfte mit 940 000 Euro nur noch knapp darunter. Die Mieten sind bei gutem Wohnwert auf über 13 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Für einfache Reihenhäuser legt man im Monat 1500 Euro hin, soll es ein bisschen besser sein, sind bis zu 1820 Euro fällig.

Hohenbrunn

Auch hier kann das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Bei Doppelhaushälften hat man daher fast schon Münchner Niveau (95 Prozent) erreicht, für eine ältere Immobilie mit gutem Wohnwert zahlte man vor einem Jahr 865 000 Euro, jetzt braucht man mehr als eine Million.

Kirchheim

Die Bautätigkeit in der Gemeinde hat zugenommen, eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist aber noch nicht zu erkennen. Entsprechend steigt das Preisniveau, etwa bei neuen Reihenhäuser von 605 000 Euro im Jahr 2017 auf jetzt 665 000. Besonders auffällig sind die Preise, die von Mietern von Doppelhaushälften verlangt werden: 2100 bis 2550 Euro.

Neubiberg

Die Gemeinde hat die maximale Dichte an Wohnbebauung erreicht. Jetzt geht nur noch Nachverdichtung. Bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften mit gutem Wohnwert liegen die Objekte erstmals über einer Million Euro.

Oberhaching

Die Ausweisung neuer Baugebiete ist restriktiv, die Ersatzbebauung stößt an ihre Grenzen. Laut IVD ist die Neubautätigkeit aktuell zum Erliegen gekommen. Mit dem Bau der Fachoberschule sei mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. Aktuell kostet eine Doppelhaushälfte mit gutem Wohnwert etwa 1,5 Millionen Euro, freistehende Einfamilienhäuser zwischen 1,3 und 1,7 Millionen. Bei Mietwohnungen muss man bis zu 17,50 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Ottobrunn

In die Breite wachsen kann die Gemeinde nicht mehr. Neuer Wohnraum entsteht nur noch durch Schließung von Baulücken, dies geschieht meist im hochpreisigen Segment. Entstehen dort Reihenhäuser, muss man 828 000 Euro investieren, für eine Doppelhaushälfte 985 000 und für ein freistehendes Einfamilienhaus fast eineinhalb Millionen.

Putzbrunn

Die Nachfrage nach Immobilien, vor allem nach bezahlbarem Wohnraum, ist ungebrochen. Die Gemeinde hat jetzt ein Konzept der sozialen Bodennutzung beschlossen, das bei Neubauten 30 Prozent günstige Wohnungen vorsieht. Reihenhäuser im Bestand kosten hier 840 000 Euro, die Mietpreise liegen bei gutem Wohnwert bei 12,40 Euro pro Quadratmeter.

Sauerlach

Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, Angebote gibt es so gut wie keine. Das gilt auch für Häuser, lediglich Eigentumswohnungen sind noch zu haben. Die Preise haben sich seit Frühjahr 2017 nicht verändert: Ein freistehendes Haus mit gutem Wohnwert kostet nach wie vor eine Million Euro, eine Doppelhaushälfte liegt mit 980 000 Euro knapp darunter.

Schäftlarn

Das Angebot ist überschaubar, die Nachfrage rege. Kleinere und bezahlbare Wohnungen gibt es kaum. Die Kaufpreise für Doppelhaushälften liegen bei 81 Prozent der Münchner Preises, will man sie mieten zahlt man nahezu so viel wie in der Landeshauptstadt (2400 bis 2640 Euro).

Taufkirchen

Beim Kauf von Reihenhäusern und Doppelhaushälften kommt man in Taufkirchen mit etwa 70 Prozent des Budgets aus, das man in München investieren müsste. Mieten hingegen erreichen 80 Prozent des Stadtniveaus. Bei sehr guten Wohnwerten werden schon mal 16,50 Euro pro Quadratmeter fällig, für eine neue Doppelhaushälfte legt man 2330 Euro im Monat hin.

Unterhaching

Das Preisniveau ist ähnlich wie in den Nachbargemeinden und hat auch in Unterhaching angezogen. Noch wächst die Gemeinde, doch bei 28 000 Einwohner soll Schluss sein. Besonders gestiegen ist der Preis für freistehende Einfamilienhäuser, der bei sehr gutem Wohnwert im vergangenen Jahr noch bei 855 000 Euro lag und nun die Millionengrenze überschritten hat. Für Doppelhaushälften werden bereits 86 Prozent der Münchner Preise gezahlt (neu: 1,1 Millionen). Für Mietwohnungen werden bis zu 16,40 pro Quadratmeter verlangt.

Unterschleißheim

Es gibt eine rege Bautätigkeit, vor allem Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser entstehen. Der Bedarf kann dennoch nicht gedeckt werden. Für Doppelhaushälfte zahlt man inzwischen 850 000 Euro und liegt damit bei 64 Prozent der Münchner Preise. Höher ist das Niveau bei den Mieten: 2000 Euro für ein altes Reihenhaus und 2600 für eine neue Doppelhaushälfte ist fast schon Münchner Niveau, auch mit 16 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung haben sich die Preise um knapp sieben Prozent seit Frühjahr 2017 erhöht.

© SZ vom 29.09.2018/mmo
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