Immobilienmarkt 46 Prozent mehr Einkommen, 146 Prozent mehr fürs Haus

In München wird durchaus gebaut, etwa hier an der Josef-Felder-Straße in Pasing. Das Angebot aber reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

(Foto: Stephan Rumpf)

So ist die Entwicklung seit 1995. Immerhin: Seit dem vergangenen Herbst haben die Immobilienpreise in München nicht ganz so stark zugelegt. Das ist allerdings die einzige gute Nachricht.

Von Anna Hoben

Wer regelmäßig über die Entwicklungen am Münchner Immobilienmarkt berichtet, muss sich mitunter verkünsteln beim Finden passender Formulierungen. Denn diese Entwicklungen gehen seit Jahren in die gleiche Richtung, aber natürlich gibt es immer wieder feine Unterschiede. Diesmal klingt das so: "Wir sehen auf einem sehr hohen Niveau eine etwas schwächere Dynamik, die aber immer noch hoch ist." So fasst Stephan Kippes vom Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) seinen jüngsten Marktbericht zu Kaufpreisen für Wohnobjekte zusammen.

Der Immobilienmarkt schlägt auch diesmal keine Kapriolen, er ist nicht für wirkliche Überraschungen gut. Aber: Die Preiszuwächse haben sich in allen Segmenten leicht abgeschwächt. Gab es im vergangenen Herbst noch Steigerungen von bis zu neun Prozent, liegt der höchste Steigerungswert in diesem Frühjahr bei 5,1 Prozent. So sehr haben sich in den vergangenen sechs Monaten freistehende Einfamilienhäuser verteuert. Der Baugrund für Geschossbauten ist um 4,8 Prozent kostspieliger geworden, der für Einfamilienhäuser um 4,2 Prozent. Wer eine neu gebaute Doppelhaushälfte erwerben will, muss 3,9 Prozent mehr bezahlen als noch vor einem halben Jahr, wer ein solches Objekt gebraucht erwirbt, zahlt 3,8 Prozent mehr. Die Millionenmarke ist beim Kaufpreis längst geknackt; 1,1 Millionen Euro müssen Käufer für so ein halbes Haus hinlegen.

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Die Teuerungsrate für Reihenmittelhäuser liegt für Bestandsobjekte bei 3,4 Prozent und für Neubauobjekte bei 3,2 Prozent über dem noch im Herbst 2017 ermittelten Kaufpreis. 900 000 Euro kostet ein gebrauchtes Reihenmittelhaus mittlerweile. Kippes erinnert daran, dass es da keinen großen Garten und keine riesige Wohnfläche gibt, ein Reihenmittelhaus ist kein Luxusobjekt, sondern "alles sehr, sehr kompakt". Dennoch nähert sich der Markt auch hier der Millionenmarke.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind um etwas mehr als drei Prozent gestiegen. Wer eine Neubauwohnung kauft, bezahlt 3,1 Prozent mehr als noch im Herbst. Die Preise liegen nun bei 8250 Euro pro Quadratmeter - mehr als doppelt so hoch wie im bayerischen Durchschnitt. Wer in München hingegen eine Wohnung aus dem Bestand erwirbt, muss damit rechnen, dass sie mittlerweile 3,2 Prozent teurer ist als vor sechs Monaten. Durchschnittlich 6400 Euro kostet der Quadratmeter in diesem Segment mittlerweile.

Wie sieht der Vergleich aus, wenn man nicht die Kurzstrecke betrachtet, sondern die Langstrecke? Wenn man sich die vergangenen zehn Jahre anschaut, fällt als erstes auf, dass vor allem Baugrund massiv teurer geworden ist. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser haben sich in diesem Zeitraum beinahe vervierfacht, jene für Geschossbauten fast verdreifacht. Ein Grundstück kostet in dem Bereich 140 Euro pro Quadratmeter mehr als noch vor einem halben Jahr.

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser, Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften (jeweils Bestandsobjekte) haben sich verdoppelt. Und auch für Eigentumswohnungen müssen Käufer mehr als doppelt so viel bezahlen als im Jahr 2008.

Interessant ist auch das Verhältnis von Einkommenszuwächsen und Kaufpreissteigerungen, welches das IVD-Institut für einen noch längeren Zeitraum ermittelt hat, nämlich von 1995 bis 2018. So ist das durchschnittliche Einkommen in München in den vergangenen 23 Jahren um 46 Prozent gestiegen, die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser indes um 146 Prozent. Käufer bezahlen also fast zweieinhalb Mal so viel wie Mitte der Neunzigerjahre.

Hohe Nachfrage, geringes Angebot: Was in München passiert, wirkt sich bekanntermaßen aufs gesamte Umland aus. In Erding zum Beispiel sei die Nachfrage nach Wohnungen "extrem hoch", sagt Makler Lukas Sommer von Brandhuber Immobilien. Zwar habe sich auch dort der Preisanstieg etwas abgeschwächt; doch Bestandswohnungen, die in den vergangenen Jahren nicht ganz so leicht zu verkaufen waren, seien nun ebenfalls stark nachgefragt. Bisher war es ja so: Wer sich München nicht (mehr) leisten konnte oder wollte, zog ins Umland, eben nach Erding zum Beispiel. Sommer hat beobachtet, dass dieses Phänomen sich ausgeweitet hat: "Der Trend geht dahin, dass die Leute sich in Erding nichts mehr leisten können und weiter nach Ostbayern rausziehen."

Ähnliches berichtet Sommers Maklerkollegin Marleen Hildebrandt von CKI Immobilien für das westliche Münchner Umland: "Die Nachfrage ist weiter ungebrochen, das Angebot fehlt." Um ihren Traum von der eigenen Immobilien zu verwirklichen, seien die Leute mittlerweile bereit, auf vieles zu verzichten. So nähmen sie beispielsweise in Kauf, dass es keinen S-Bahn-Anschluss gibt, sondern nur eine stündliche Busverbindung. Und dann gebe es da noch dieses Wohngebiet in Königswiesen, einem Ortsteil von Gauting: Dort fährt der Bus sogar nur alle zwei Stunden.

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