Zwangsversteigerung:Chance oder Risiko?

Haus kaufen Zwangsversteigerung Immobilie

Vom Papier weg gesteigert: Wie es im Inneren der Immobilie aussieht, können die neuen Besitzer oft nur vermuten.

(Foto: public alliance)

Eine Immobilie kaufen, ohne sie jemals von innen gesehen zu haben: In der Hoffnung auf ein Schnäppchen gehen Bieter bei Zwangsversteigerungen dieses Risiko ein. Dabei ist der fehlende Augenschein nicht das einzige Wagnis.

Von Julia Halbig

Einen Besichtigungstermin gab es für die kleine Zwei-Zimmer-Wohnung im Münchner Stadtteil Untermenzing nicht. Zur Versteigerung haben sich trotzdem etwa dreißig Interessenten im Amtsgericht München eingefunden. Es handelt sich überwiegend um Ehepaare mittleren Alters - die Frauen schick gekleidet und die Männer mit Aktenkoffer. "Inzwischen nehmen meistens Laien an den Zwangsversteigerungen teil", sagt Rechtspflegerin Mirja Kapfer. Profis wie Immobilienhändler oder Bauträger machten nur zwanzig Prozent aus, schätzt sie.

Ein Ehepaar Mitte sechzig will heute zum ersten Mal mitbieten. Sie haben sich die Gegend, in der die Wohnung liegt, angeschaut und auch das Gebäude von außen. So wissen sie, dass zur Wohnung eine Terrasse und ein Garten gehören. Im Gutachten des Amtsgerichts sind außerdem ein Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz aufgeführt. Das klingt nach einer guten Wahl. Aber so ganz ohne Besichtigung - ist das nicht ein Risiko? Der Ehemann winkt ab. Das gäbe es auch bei jeder anderen Immobilie. Überhaupt sind alle Teilnehmer wortkarg. Keiner will sich in die Karten schauen lassen. Die Stimmung ähnelt der bei einem Pokerspiel.

Preise über dem vom Gericht errechneten Wert

Die Konkurrenz bei Zwangsversteigerungen ist groß, vor allem in Städten wie München, wo die Immobilienpreise steigen und steigen. "Im Schnitt gibt es doppelt so viele Bietinteressenten wie vor vier oder fünf Jahren", sagt Mirja Kapfer. Auch wenn die Preise häufig unter denen auf dem freien Markt liegen: Richtige Schnäppchen sind selten. Gute Immobilien gehen inzwischen deutlich über dem vom Gericht ermittelten Wert, dem sogenannten Verkehrswert, weg und das meist schon beim ersten Versteigerungstermin.

Was die Käufer für ihr Geld bekommen, können sie häufig nur vermuten. Vorab werden zwar vom Amtsgericht Gutachten erstellt, aber ein vollständiges Bild ergibt sich daraus nicht. "Das Objekt wird vom Papier weg versteigert", stellt Kapfer fest. Und manchmal habe auch der Sachverständige das Objekt nur von außen gesehen, weil ihn der bisherige Eigentümer nicht hereinlassen wollte. Ob es Schimmel an den Wänden oder einen kürzlich entstandenen Wasserschaden gibt, erfährt der neue Eigentümer nicht selten erst, wenn er das Gebäude selbst betritt.

So gesehen haben die Interessenten bei der Versteigerung im Münchner Amtsgericht Glück. Bei der Sitzung sind auch zwei der bisherigen Besitzer anwesend, die zu Beginn mitteilen, dass die Wohnung in Untermenzing noch bis zum Herbst vermietet ist. Das scheint den Bietern zu gefallen. Der zuständige Rechtspfleger hat die Versteigerung kaum eröffnet, da steht schon der erste Interessent an seinem Tisch, reicht ihm seinen Personalausweis und hinterlegt die Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Schätzwertes. Sobald die notwendigen Dokumente geprüft sind, darf er per Zuruf mitbieten. Da sich am Anfang keiner so richtig traut, übernimmt das der Rechtspfleger. Nach wenigen Minuten ist der geschätzte Verkehrswert von 205.000 Euro überschritten.

Vor der Versteigerung Limit festsetzen

"Die Stimmung ist ansteckend", weiß Rechtspflegerin Kapfer. Um nicht mehr auszugeben als geplant, sollten sich Bieter bereits vor der Versteigerung ihre Höchstsumme überlegen und an diesem Limit festhalten. Hilfreich sei außerdem, vorab andere Versteigerungs-Termine besuchen. "Es gibt keine zwei Verfahren, die gleich ablaufen", betont sie. Es brauche ein wenig Zeit, bis man sich mit dem Ablauf und den Fachbegriffen vertraut gemacht habe.

Etwa acht Wochen vor der jeweiligen Versteigerung wird der Termin unter anderem in Zeitungen, auf verschiedenen Internetportalen und auf der Internetseite der Landesjustizverwaltungen veröffentlicht. Dort finden Interessierte in der Regel auch Sachverständigengutachten und Exposés der jeweiligen Immobilien zum Download. Die Gutachten können zudem unter Vorlage des Personalausweises beim Gericht eingesehen werden. Dort empfiehlt sich auch der Blick in den Grundbuchauszug, um zum Beispiel herauszufinden, ob Grundschulden bestehen.

Eigentümer treiben Preis in die Höhe

Die scheint es bei der aufgerufenen Zwei-Zimmer-Wohnung zwar nicht zu geben. Doch für aufgebrachtes Gemurmel sorgt immer wieder eine Frau aus der bisherigen Eigentümergemeinschaft, die ebenfalls mitbietet und den Preis deutlich in die Höhe treibt. Das komme durchaus vor, erklärt Mirja Kapfer. Nach einer halben Stunde scheint das Höchstgebot erreicht zu sein und der Rechtspfleger ruft schon "Zum Ersten...", da wird er mit einem weiteren Gebot unterbrochen. Ab jetzt gibt es nur noch drei Bieter und die Versteigerung nimmt richtig Fahrt auf: "259.000, 260.000, 261.000 ... ", in rascher Folge werden die Summen in den Raum gerufen. Schließlich bekommt ein Ehepaar den Zuschlag, das von Anfang an mitgeboten hat. Sie kaufen die kleine Wohnung für 265.000 Euro.

Nun herrscht Erleichterung im Sitzungssaal 202 des Amtsgerichts. Die bisherigen Eigentümer scheinen zufrieden mit der Summe zu sein, die immerhin etwa 129 Prozent des ermittelten Werts beträgt. Freundlich tauschen sich alte und neue Besitzer aus. Das Ehepaar besitzt jetzt nicht nur eine Wohnung, sondern hat dazu auch noch Mieter bekommen. Da stellen sich plötzlich viele neue Fragen.

Linktipp:

Das Amtsgericht München hat alle wichtigen Informationen in einem Bieter-Merkblatt gesammelt.

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