Die berühmteste Wohngemeinschaft Deutschlands, die legendäre Kommune 1 in den 1968er-Jahren in Berlin, wollte einen Gegenentwurf zum Spießbürgertum leben. Heute sind für WGs oft Sachzwänge entscheidend, etwa die hohen Mieten oder der Wunsch, nicht allein zu leben. Nicht nur Studenten, sondern immer häufiger auch Berufstätige oder Senioren entscheiden sich für das Wohnen in einer WG. Bei der WG-Suche sollten sich Interessenten bewusst machen, was sie wollen und was sie erwartet. Denn in einer WG hat zwar jeder sein eigenes Zimmer, alle nutzen aber Bad, Küche oder Wohnzimmer, und das birgt Konfliktpotenzial. "Schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags sollten zukünftige WGl'er aufpassen", rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. "Denn der Mietvertrag regelt Rechten und Pflichten der WG-Mitglieder untereinander und mit dem Vermieter." Hierbei würden immer wieder gravierende Fehler gemacht, so dass in manchen Fällen WG-Mitglieder für andere haften müssten. "Für WGs gibt es üblicherweise drei Vertragsmodelle", erklärt Ropertz, und jedes habe Vor- und Nachteile.
Variante 1: Alle Mitbewohner sind Hauptmieter
Alle WG-Mitglieder stehen mit ihrem Namen im Mietvertrag und haben die gleichen Rechte und Pflichten. "Alle Entscheidungen bezüglich der Wohnung müssen die Mieter gemeinsam treffen", erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Vorteil für den Vermieter: Er behält die Kontrolle darüber, wer in seiner Wohnung wohnt. "Alle Mieter haften bei dieser Variante gesamtschuldnerisch", sagt Ropertz. Das bedeute, dass der Vermieter ausstehende Zahlungen wie Mietrückstände von allen Mietern fordern könne. "Zahlt ein WG-Bewohner seine Miete nicht, kann der Vermieter von den anderen Mietern diese Mietschulden in voller Höhe einfordern."
Ein Vertrag mit gleichberechtigten Hauptmietern hat nach Ansicht von Ropertz für die Mieter noch einen weiteren Haken: "Es müssen alle gemeinsam kündigen." Wenn einer der Mieter ausziehen will, kann er theoretisch Vertragspartner bleiben. Er haftet dann weiter, falls nichts anderes vereinbart wird. "Der Vermieter kann dann weiterhin auch von den Ausgezogenen die Miete verlangen." Kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung, bleibe den ausgezogenen Mietern nur die Möglichkeit, die Verbliebenen auf Zustimmung zur Kündigung der Wohnung zu verklagen, so Ropertz. Solche Risiken ließen sich vermeiden, wenn Bewohner gemäß Mietvertrag Nachmieter benennen dürften. Es müsse zudem im Vertrag stehen, dass eine WG in die Räumlichkeiten zieht.
Nebenkostenabrechnungen, Kündigungen oder andere Schreiben müssen immer an alle WG-Bewohner gerichtet sein. "Sonst sind diese juristisch nicht bindend", sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein in Berlin. "Aber auch bei Schreiben an den Vermieter müssen alle Mieter unterschreiben, oder sie müssen jemanden aus der Gruppe damit bevollmächtigen." Sonst seien solche Schreiben wertlos.
Variante 2: Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Der Eigentümer vermietet seine Wohnung an einen Hauptmieter. Der sucht sich Untermieter. Dies ist nach Angaben von Haus und Grund die häufigste Form der Vertragsgestaltung. Der Hauptmieter benötigt für die Untervermietung eine Erlaubnis vom Vermieter. Diese sei relativ einfach zu bekommen, sagt Ropertz. Denn der Mieter habe einen Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dies seien im der Regel persönliche oder wirtschaftliche Gründe. "Der Vermieter sollte über den konkreten Untermieter informiert werden", rät Wagner. Der Vermieter könne den neuen Mieter ablehnen, wenn ein wichtiger Grund gegen ihn spreche. "Ein möglicher Grund ist mangelnde Bonität oder Solvenz", so ein Urteil des Landgerichts Berlin (vom 09.01.2017, Az.: 18 S 112/16).
"Der Vermieter hat bei dieser Variante nur einen Vertragspartner, einen Ansprechpartner, einen Schuldner", nennt Ropertz den Vorteil für Vermieter. Der Hauptmieter trägt das gesamte Risiko: Er zahlt die Kaution, ist verantwortlich für die pünktliche Zahlung der vollen Miete, haftet für Schäden oder Schönheitsreparaturen und verantwortet das Einhalten der Hausordnung. Ist der Hauptmieter zahlungsunfähig, kann der Vermieter nicht von den Untermietern Zahlungen verlangen. Kündigt der Hauptmieter, müssen auch die Untermieter ausziehen. Ein Nachteil für den Eigentümer: Er hat keinen Einfluss darauf und im Zweifel auch keinen Überblick darüber, wer die Untermieter sind, die in der Wohnung leben.
Variante 3: Die Zwangs-WG
Hauseigentümer können Wohnungen auch zimmerweise per Einzelmietvertrag vermieten. In dem Fall bestimmt der Vermieter die WG-Mitglieder. "Jeder Mieter kann jederzeit ohne Rücksicht auf die Mitbewohner raus aus dem Vertrag", erklärt Ropertz. "Es gibt auch keinen dominierenden Hauptmieter, dafür hat jeder die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter." Jeder WG-Bewohner kommt ausschließlich für seinen eigenen Mietzins auf, mit Zahlungsrückständen oder Mietstreitigkeiten der anderen hat er nichts zu tun. Es entsteht ein normales Mietverhältnis mit einer ebensolchen Kündigungsfrist.
Mit dem Mietvertrag allein ist es aber nicht getan. "Für an eine WG vermietete Wohnung gilt natürlich auch die Mietpreisbremse", sagt Wagner. Wenn einzelne Zimmer vermietet würden, sei es aber schwierig, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Und Heilmann gibt zu bedenken: "Um von vornherein möglichst viele konfliktträchtige Punkte auszuräumen, sollten wichtige Grundsätze des Zusammenlebens in der Wohngemeinschaft, aber auch im Falle des Auszuges eines WG-Mitgliedes schriftlich vereinbart werden." Als typische Knackpunkte nennt Heilmann Kündigungsfristen, die Nebenkostenabrechnung, die Absprache über die Bezahlung von Nebenkostennachforderungen durch in der Zwischenzeit ausgeschiedene WG-Mitglieder und die Übernahme von Schönheitsreparaturen nach der Auflösung der WG. "Eine Vereinbarung der WG-Grundsätze empfehle sich selbst dann, wenn man sich gut versteht und ein Streit zunächst unwahrscheinlich erscheint."